[摘要] 楼市优惠政策激发了自住型和改善型需求，也为投资型甚至投机型需求大举入市提供了机会。由于成交量大幅回升，东部部分城市出现短期供应不足，加之一些城市监管不力，许多开发商捂盘惜售故伎重演。
楼市泡沫究竟有多大？
量价齐升、地王频现，显示出当前楼市的火热程度。但在投资客的大举杀入和普通百姓的抱怨声中，总让人觉得有泡沫的影子。那么楼市到底存不存在泡沫？泡沫究竟有多大？在这一点上争议。
"价格涨得过快就会产生泡沫，现在来看，房价跟购房人的整体收入水平已经有一定的偏离，存在虚高的情况。"郭田勇认为，但是现在还不能完全定义为泡沫。
李文杰也持相同的观点，他认为，从目前来看，楼市成交量正在逐渐地回落，整个市场相对来讲有理性回归的成分，凭市场短期的变化来判断楼市是否存在泡沫还为时尚早，应该从长期的趋势来看。
不过，有很多专家对此观点却是迥然不同。曹建海就认为，现在的房价已经是高度的泡沫化，而且肯定会破灭。
"房价跟租金的比例已经完全脱钩了。发达国家一般房价是房租的100倍，但北京平均已经达到了500倍，个别的房子已经达到了800倍。"曹建海说，这一数据能充分反映当前楼市泡沫的严重程度。"现在开发商为追求低成本，许多房子质量都比较差，一般三十年就破败了，如果说要靠租金来收回房价，那么破败以后也只能收回一半的成本，而且还不算利息。"
房价收入比严重不合理、空置率升高成为众多专家判断楼市存在泡沫的重要理由。
"按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。"苑德军指出，但是现在我国很多城市这个比值都要达到20倍以上，这说明楼市泡沫已经是很严重了。
就空置率而言，"统计局公布的空置率跟实际情况有所出入，他们统计的只是开发商没卖掉的，我们要看那些租都没有租出去的房子。现在好多人买了房子也不装修，不住进去只等着了，加上这个因素的空置率在15%左右，这个比例已经很高了。"曹建海表示。
以银川为例。去年以来银川的房价涨幅曾经连续10个月在70个大中城市位居，形成鲜明对比的是，截至6月末，银川商品房累计空置面积达185.8万平方米,同比增长17%，商品住房供销比也由去年同期的0.91∶1升高至目前的1.23∶1。
"这些因素决定了现在楼市是极度的泡沫，而且泡沫主要在地价里面。目前地价包含了很大程度的暴利和不合理的腐败成本，事实上在许多一、二线城市，造价只占了不到房价的10%。"曹建海认为，泡沫破裂主要是地价的回落和崩盘，"这是必然的趋势，地价一落所有房子的价格也就落下来了。"
楼市存在大量泡沫的危害是显而易见的，如果泡沫破裂，不论对房地产市场还是整体经济无疑都会产生不利影响。多位专家均对此表达了不同程度的的担心。
"我们现在的情况有点像1985年到1990年的日本，这段时间日本的房价上涨了好几倍，在外部需求不断下降的背景下，日本加大基础设施投资，企图带动经济的发展，结果在国际炒家获利后，日本的房价和股市崩盘了。"苑德军认为，如果中国的房价照现在的趋势再涨下去，这样的泡沫迟早要破。
曹建海也认为，"楼市现在的泡沫是建立在实体经济不振的基础上的，这种泡沫的危害。"
进入楼市的部分资金本来应该拿来扩大投资、扩大就业、拉动社会消费，但是一些国有企业把实体经济的自有资金和银行贷款都拿来炒地皮了，这说明实体经济领域投资渠道不多，非常脆弱。曹建海判断，楼市的深幅调整很可能就在明年年初，"如果下半年信贷投放继续加大力度可能会延缓到明年三、四月份，这次调整应该是深幅调整或者是长期调整，之后就很难再恢复了。"
中国社科院金融研究所研究员易宪容也表达了相同的看法，他认为，对当前的房地产市场泡沫，中央政府不仅要密切关注，而且要采取坚决有效措施来治理并挤出泡沫。否则，旧的危机没有解决，新的危机又来了，中国经济所面临的问题就大了。
"由于国内房价没有出现真正的向下调整，那么国内房地产市场也就没有出现过周期性调整。在没有向下调整的情况下，房价突然上涨，这对国内房地产市场发展是相当不利的。"易宪容说。
另外在楼市是否有泡沫观点之外，还存在一种观点。央行金融研究所研究员、经济学家邹平座认为，现在的楼市还不能算是泡沫，但是有很多结构性问题，比如说信息的充分程度、不合理的行政干预等，其中的问题是腐败问题，这说明房地产市场的效率有待提高。
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