[摘要] 今年北京两会之后，国务院先后出台国九条、国十条等政策，严厉打压房地产价格，挤压房产泡沫，以期降下房价解决民众买房贵住房难的问题。可是事与愿违，半年过去了，全国房地产价格不但没有打压下去，反而出现反弹式上涨，最近媒体披露，今年8月份全国房价平均上涨了8%，其中15个城市房价上涨幅度为15%以上。
今年北京两会之后，国务院先后出台国九条、国十条等政策，严厉打压房地产价格，挤压房产泡沫，以期降下房价解决民众买房贵住房难的问题。可是事与愿违，半年过去了，房地产价格不但没有打压下去，反而出现反弹式上涨，最近媒体披露，今年8月份房价平均上涨了8%，其中15个城市房价上涨幅度为15%以上。
为什么国务院三令五申打压房地产价格，市场上的房价反而会不降反升呢？有以下五个原因：
、目前通货膨胀形势较为严峻。物价上涨，银行却拒不加息，使民众储蓄出现负利率。这种通胀形势和银行存款的负利率，使百姓出现了货币贬值的恐慌心理，纷纷购物保值和增值，是抢购房地产。市场上购房需求太旺，这是房价上涨过快的首要原因。
第二、地方政府高价卖地的冲动是抬高房价的又一原因。
第三、房地产业是拉动地方经济增长的主导产业。房地产业火爆了，可以带动建材、家电、家具等20多个产业的发展。地方政府想快发展、创政绩，必然用心推动房地产业的发展。以此刺激消费，提升GDP的总量，加快地方经济的发展和繁荣。
第四、部分央企和诸多上市公司纷纷进驻房地产业，形成一个庞大的既得利益集团。这些企业从自身谋利的角度出发，希望房地产业大发展大繁荣，根本不接受打压房地产业的国家政策，导致房地产业继续膨胀。
第五、这几年国家采取积极的财政政策和宽松的货币政策，导致投资规模和信贷额度急剧膨胀。
政府在调控房价面前不能强行干预，应该扎扎实实抓好三件事，做到既不越位也不缺位。
一是制定严密可行的房地产税收政策。对多套购房和投机购房炒作的行为，实行严密的梯级累进的税收政策，让炒房者有心买房，而因交不起高价税而作罢不买。这样才能打击炒房行为，扼制房产泡沫，解决商品房购后大量空置问题。
二是政府拿出平价土地兴建大量的保障性住房，包括廉租房、公租房、经济适用住房等等。让大批中低收入者能买到廉价房，解决他们买房贵住房难问题。政府增加了市场上的住房供应量，才能从根本上平抑市场上的房价。商品房市场排队购房者少了，开发商再想卖高价房也无能为力了。房价在供求关系的调控下才能真正降下来。
三是现在房价虚高是社会上两极分化的集中反映。中国的基尼系数已达0.467，两极分化程度已经超过警戒线，逼近危机线，富人太富占有大量的社会财富，在物价上涨的形势下大量抢购房地产以求保值和炒作增值，中国的房价太高就是这帮富人买房抬起来的。穷人的购买力只能维持吃饭，房价再降也买不起房子。因此，政府要抓紧分配制度改革，尽早解决分配不公和两极分化的问题。
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首套购房退税政策或加大调控压力 刺激房价上涨
日前重庆市发布了“重庆市主城区首次购房财政补助政策”，这无疑会使当前国内房地产调控面临政策调整的不小压力，可能会刺激国内房价重新恢复性上涨，并将进一步强化市场不再相信房价会真跌的预期。
当前国内房地产调控正处于敏感时点，重庆市却于日前出人意料地发布了“重庆市主城区首次购房财政补助政策”，这令市场顿生疑义，认为这项政策的出台很可能会给当前房地产调控造成一定的负面影响。
根据重庆市出台的“主城区首次购房财政补助政策”的主要内容来看，从2008年12月1日起，重庆主城10区首次（含改善型）按揭购房者，同时在10区内缴纳个税的购房产权人，根据所缴纳的个税额度将享受财政补贴优惠。财政补助方式和计算如下：从购买住房并支付按揭本息的首月起连续12个月止为一个补助年度，在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限。高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于按揭本息的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。
其实，这项政策就是“购房退税政策”，属于一项房地产刺激政策，只是这次强调了面向首套（含改善型）购房者才能退税而已。这让人想起1998年上海市曾在率先推出为期5年的“购房退税”政策，结果是刺激了当时上海房地产市场的复苏与回暖。但是，在当前重庆房地产市场并非低迷的情况下推出此项政策，是否会引起今后重庆市住房销量与房价重启恢复性快速上涨之势？
这种担忧有一定理由。因为，享受这项政策的一个必要前提是首套（含改善型）购房退税与个人缴纳所得税额度密切相关。但由于大部分本地居民的个人所得税缴纳额度并不高，他们或已拥有住房，或是即便有财政补贴也买不起首套（含改善型）住房，结果真正能享受这一优惠政策的主体人群并不是本地居民，而是外来有能力的首套购房者。从这个角度分析，这一政策与鼓励普通居民的自主性购房需求、抑制或打击投机性购房需求的政策预期目标还相差较远，但与当年上海市实施的“购房退税”政策效果却非常相近。
特别值得关注的是，这项“首套购房退税政策”的出台与实施，很可能使当前国内房地产调控面临政策调整的不小压力。
首先，从表面上看，这次重庆市推出的“主城区首次购房财政补助政策”仅仅是针对首套（包括改善型）购房者实施退税政策，似乎市场影响不会太大。但以笔者之见，这一政策一旦落实，很可能会触发重庆市住房销量的上升和房价的重新上涨。
因为，按规定首套（含改善型）购房的财政补贴累计总额不超过住房总价的30%，也就是说，按目前房价购房可获得30%的超额溢价，假定日后房价下跌30%，现在购房也不存在什么风险。这等于是向市场发出了当前国内房价调整或下跌空间已被封杀的强烈信号。在一定程度上，这将导致刚性需求者不再相信房价还会继续调整，只能被迫入市，由此引发房价的止跌回稳，最终可能会刺激房地产投资或投机性需求的再度回升，并引发房价的重新恢复性上涨。
所以，鉴于当前国内房价本来就没有出现过像样的调整，重庆市推出这样的房地产刺激政策，透过“刺激刚
其次，重庆市此次推出的“首套（含改善型）购房退税”政策，使得本来就不太稳定的市场预期变得更加敏感，特别是不再相信房价会真跌，从而会动摇或消解市场对当前房地产调控的信心与耐心。
之所以这么说，是因为这次延续近半年的房地产调控效果距离市场的基本预期还有一段差距，人们似乎已经看不到房价真跌的可能性，反而却听到了要求放缓房地产调控的弦外之音。尽管国家反复强调要坚持房地产调控不放松，但市场等来的却是个别地方政府变相推出的房地产刺激政策，这预示了当前房地产调控正遭遇来自多方面的夹击。
更重要的是，鉴于以往执行购房退税政策会刺激房地产市场不断回暖，“首套（含改善型）购房退税”政策有可能会搅乱当前市场预期，导致市场可能不再信任“史上最严厉房地产调控”，这将给当前房地产调控构成挑战与压力。
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