[摘要] 楼市回暖，缓解了大型地产商的资金之急，但一批中小开发商资金链却依旧紧绷。“很多外地的开发商突然打电话给我们，说资金链碰上问题，有没有温州资金愿意借贷的。”温州资本代言人、温州中小企业促进会会长周德文告诉本报，“宏观调控下，银行信贷对地产商缩紧，中小开发商融资渠道少，资金问题比较大。”
楼市回暖，缓解了大型地产商的资金之急，但一批中小开发商资金链却依旧紧绷。
“很多外地的开发商突然打电话给我们，说资金链碰上问题，有没有温州资金愿意借贷的。”温州资本代言人、温州中小企业促进会会长周德文告诉本报，“宏观调控下，银行信贷对地产商缩紧，中小开发商融资渠道少，资金问题比较大。”
由于国家对楼市等宏观调控，股市目前情形并不是很好，许多温州资本均躺在银行帐户上，这对于地产商而言，是止渴之梅。据周透露，目前温州在银行账面上沉淀的资金有5800亿左右。
“目前，温州当地的财务公司、典当行、担保公司等，对于多数地产商的借贷利率有了很大幅度的提高，一般的利息都在三分以上，也就是年利率36%，甚至更高。”
“也有地产商通过私人借贷，四分、五分，也就是48%、60%的利息并不少见。”周德文表示，“但是温州当地的资金一般会借给熟人介绍过来的项目，如果相对陌生，又是外地的，一般谈成的比较少。”
据悉，根据中小地产商项目的不同，借贷的资金从一笔数百万、数千万到上亿不等。如此高的利息，地产商都敢周转使用，可见当下不少地产项目的暴利程度。
根据万得资讯的统计，截至2010年上半年报告期末，40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%，其中资产负债率接近或达到70%的有22家，上市的地产商尚且如此，抗风险能力差的小地产商更不用提。
国家对楼市的宏观调控还在持续，不少银行纷纷缩紧对地产项目的放贷，而回暖的楼市，只对于当下上市销售楼盘的地产商而言是福音，未赶上周期的许多开发商，因短期融资成本的高昂，面临洗牌。
温商新财技：放贷开发商
“现在对于上海的中小开发商而言，6成以上的项目普遍都是缺资金支持的，不然在8月之时，上海很多项目都不会降价销售。”浙江一家大型担保公司上海的分公司人士告诉本报。
“当然这其中，也有一部分开发商认为目前的价位还不高，不想卖楼，希望通过融资抚平资金链，把项目往后推。”
据该人士的透露，目前温州许多的民间资金也在集结，专门放贷给开发商：“他们一般是30到40个人，一个人出几百万，组成一个钱庄，很多资金都上亿，再通过一个对房地产行业熟悉的中间人放贷给开发商，而放贷给开发商的利息很多都上了3分。”
“我身边就有一个好友，把自己价值500万的别墅抵押了，从银行贷出了300万，借给河北一个开发商，半年内还，利息5分，如果不出意外，这一笔就可以让他半年赚80万。”
据透露，如果抵押物比较齐全，利息会相对低一点，据上述人士透露，江苏泰州一个还在开发中的小区，把自己价值6000万的小区抵押给温州一家财务公司，借出3000万，利息是20%。
而对于温州资本介入的楼盘而言，其并不用担心其中的风险，“如果最后地产商还不上钱，温州人更喜欢他们用楼盘来还，温州资本可以通过内部的圈子，马上将这批楼盘转卖销售。按楼市长期的发展、价格的上涨，其实获益更多。”
本报同时了解到，在银行“收紧”房地产开发贷款的背景下，目前国内信托公司的融资成本已涨至年息20%甚至更高，而往年一般情况下，开发商向信托公司的融资成本仅为年息15%-16%。
眼下，房地产信托可能是信托公司最赚钱的项目之一。根据财汇资讯统计数据，8月份以来，国内信托公司累计推出20个房地产信托产品，预计发行规模累计60.257亿元，其中有单笔超过22亿元的，成为8月以来52只信托产品发行规模的一个。
抵御不住：上产权交易市场
4月开始的宏观调控，缩紧了开发商资金链，不论大小开发商，均遭冲击。不少地产商承受不了高昂的融资成本，干脆变卖项目。
根据上海联合产权交易市场的数据，房地产成为今年上海产权交易的热点板块，截至8月，今年房地产交易项目平均成交额同比增长88.07%，达到单宗1.17亿元的规模，而且有多宗上亿元的房地产项目形成了竞价，溢价很多成交。
如此前，“上海通益置业有限公司50%股权”转让项目，挂牌价格9.9亿元，结果最终以10.08亿元成交；“上海仰皓置业有限公司 100%股权及1287万元债权”转让项目，挂牌价格2.05亿元，最终成交价格达到4.71亿元。
据上海联合产权交易市场透露，8月以来，上海房地产行业的交易，已经连续数周位于产权交易额之首，9月19日之前的一周，房地产挂牌了4宗项目，挂牌的金额为5.24亿元，成交的金额达到了2.42亿。
据悉，在9月9日之时，上海联合产权交易所市场部专门组织了一个房地产项目专场推介会，一批项目集中亮相，引起了投资者关注。
从当日的项目看，除了上海本土的项目之外，来自苏州的翡翠国际社区置业有限公司，转让95%股权及16152.75万元债权项目，来自湖南的湖马置业有限公司100%股权转让项目等诸多异地项目，也都引起现场多方人士的注意。
高房价难抑 楼市调控风声又紧
进入9月以来，国内房地产市场出现新动向，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量大幅增长。上周末，一系列消息显示，新一轮楼市调控可能即将到来。国内外一些分析机构也相继发表看法，认为国内楼市在未来一年内政策可能将继续偏紧。
上周末，国内地产企业在忐忑不安的心情中度过的。首先，针对楼市调控政策，中国银监会副主席蒋定之在上海表示，银监会暂时不会出台新的房地产市场调控措施。随后，国务院有关负责人又三谈坚决抑制炒房，新华社也发表时评，要求政府“通过重点打击投机行为，将房价调整到合理水平”。由于预期房地产调控政策可能继续趋紧，周一地产股走势疲软，其中金地集团跌逾3%，华丽家族跌7.64%，卧龙地产跌5.57%，目前地产指数跌幅超过1%，严重拖累大盘。
针对国内楼市的不确定因素，法国巴黎银行日前发表研究报告表示，中国政府将对房地产业保持强硬立场直至2011年大部分时间，重点在严格政策执行情况。巴黎银行预计，政府不会推出新政策，因为现有政策如果严格执行的话，将足以控制房地产市场。
9月18日，在2010中国房地产品牌价值研究成果发布会上，中国房地产业协会副会长朱中一指出，自2007年底以来，中国房地产市场进入比较密集的调整期。但是通过这两年的调控，我国的住房政策基本思路也已基本清晰，就是中高收入的家庭靠商品房来解决，低收入的家庭靠提供保障性住房来解决，中等偏下收入的住房困难户通过公共租赁房来解决。尤其是今年4月以来针对投资性购房采取的一系列措施，已经遏制了部分城市房价上涨过快的势头。针对楼市调控政策，朱中一给开发商开出两剂药方：一是以合理的价格促销，二是适时进行土地储备“广积粮”。
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