[摘要] 7月31日，星期六，在北京工作了七年的李建敏起了大早，计划在6点前赶到位于北京南五环外的大兴区黄村，离他住处约一小时车程的郊区。
大降价只是一种传说
要想达到新的平衡，需要开发商合理“丈量”市场的温度，即降价幅度。特别是在市场下行时，如何“合理定价”成为考验开发商的课题：一方面需要试探消费者的心理预期，并保证企业的利润水平，另一方面，则需要经受住大量新盘入市的压力。
华远地产董事长任志强认为，开盘时是开发商“惟一的定价机会”。“开盘时的合理定价对开发商尤为重要，定低了率降低了，定高了房子卖不出去，再想降价就没那么容易了。”任志强曾对本刊记者说。2008年市场调整时，一些开发商的降价行为曾招来前期业主的强烈不满，“这对企业的品牌和形象来说，是一个巨大的损伤。”
从4月启动地产调控至今，尽管中央连出重拳，普通购房者对房价的感知大多是“并没怎么跌”，对这句话，更准确的理解应该是“跌幅没有想象中大”。世华地产市场研究部总监肖小平向本刊记者表示，“实际上从数据来看的确是跌了。从目前二手楼均价看，相比三四月政策出台前跌了10％。”
稳盛投资管理公司CEO吴涛解释说，“现在普遍认为房价跌了10%，但分母是点价格，所以，即便再降10%，与年初上涨前相比，仍旧很高。”
对于定价，开发商有着不同的判断，龙湖集团一位高管向本刊记者表示，“从市场情况看，现在5%-10%的下跌就足以促使消费者出手了。”他透露说，自从调控以来，尽管成交量明显下降，但是感觉市场的巨大需求量仍然存在，“还是暗流涌动”。
成功操盘万科中粮长阳半岛项目的北京万科营销总监肖劲在接受媒体采访时表示，该项目还会再推两期，8月和9月将分别推出近800套房源，价格依旧采取低开高走的策略，后期的房源会略微上涨。
万科等知名开发商的定价策略，会在很大程度上对周边楼盘的定价起到指导作用。前述大型上市房地产公司高管表示，“大公司对市场的判断较为迅速，六七月的定价就采取了务实的策略。但是小公司还没有跟进，因为小公司没有新盘推出，想一边观望一边销售以前的项目，所以降价的必要性不是很紧迫。到了9月，他们就会跟进了。”
肖小平也认为，楼价继续下行的空间有限。“从7月成交量数据来看，与迷的时候比上升了30％，尤其是刚性需求开始变得比较强烈。当刚性需求开始入市，成交量开始回升后，价格要再往下走就有难度了。”
市场下行时拿地，市场上行时卖房子，是开发商亘古不变的主旋律。目前，开发商普遍认识到，下半年应采取低价入市、快速回笼资金的策略，以保证手握充足的资金用以买地、扩大投资规模。当然，这一切判断的前提条件，是不“变天”，即包括信贷政策在内的房地产调控政策不再继续“施压”。
8月5日，彭博报道称，银监会7月要求银行系统进行新一轮压力测试，应对房价大跌60%以上可能出现的情况。这是迄今为止银行系统进行的最为严格的一次压力测试，主要目的是检验如果房价大跌50%-60%，银行系统可能会遇到什么问题。彭博援引据内部人士话称，那次压力测试结果并不理想。一旦房地产价格大幅下跌，一部分房地产抵押贷款将变成坏账。此前，中国证券报报道称，国土资源部对闲置土地严查后，将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予了银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%闲置土地可能被收回。
虽然目前楼市价格仍面临调整的压力，但普通的购房者们已不敢奢望“变天”。李建敏对本刊记者说，他对价格大幅下跌到2009年年底的水平，已经不抱任何希望了，“虽然价格还是维持在高位，但至少下半年可选的房源多了，而明年的市场谁又能预料呢？”
——延伸阅读——
【市场】
【观点】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
