[摘要] 城镇化之风吹拂下的土地市场呈现出新气象，地方推地速度明显加快，企业拿地热情开始逐渐高涨。城中村改造，城乡结合部，成了一时无二的时髦热词。
城镇化之风吹拂下的土地市场呈现出新气象，地方推地速度明显加快，企业拿地热情开始逐渐高涨。城中村改造，城乡结合部，成了一时无二的时髦热词。
近日，云南昆明国土资源网信息统计显示，12月份昆明计划出让土地3700亩，交易总起价高达110亿元，创下年内。地方政府通过年末收官月，最终冲刺一下土地的意图十分明确。
专家认为，多地频繁推出处于城镇结合带的大幅地块，或积极推动城中村改造项目的入市，是各地积极探索城镇化道路的一个缩影。
在可以预见的未来，房企与地方政府将更深度合作，“经营城镇”会成为房地产领域一个崭新的方向与课题。
在各地年底一片繁荣的土地出让潮中，一股“城镇风”扑面而来：一方面，土地出让大范围向城乡结合带延展，开发商圈地热情势不可挡。另一方面，城市中心以“城中村”改造为主要形式，通过农村集体土地的置换与整合，实现土地高效利用，同样引来央企与民企的积极参与。
昆明市将于本周五举行超过3700亩拟出让地块以及约37500亩的土地一级开发项目推介会。在3700亩的拟出让地块中，4成为“城镇住宅用地”，而平均起拍价超过300万/亩的价格，环比11月份的出让价100万/亩，已经高出了两倍。
在可以预见的未来，房企与地方政府将更深度合作，“经营城镇”会成为房地产领域一个崭新的方向与课题。
地方政府年底急推地
近日，云南昆明国土资源网信息统计显示，12月份昆明计划出让土地3700亩，交易总起价高达110亿元，创下年内。地方政府通过年末收官月，最终冲刺一下土地的意图十分明确。
从供地结构来看，这3700亩土地中，有1516亩土地为城镇住宅用地。这些城镇住宅用地中，有浪口村、红庙社区等9个城中村改造用地上市。其中2宗城中村改造用地已经在近日以38471万元成交。
从价格上看，昆明12月份出让地块的每亩均价达到308.96万元，远远高出今年供地峰7月份的均价111万元/亩，以及刚刚结束的11月份成交均价100.87万元/亩。而来自主要城市地价监测报告显示，今年三季度，昆明住宅用地环比上涨3.33%，在排名第六。虽然每个阶段地价变化有组成地块不同位置等客观因素，但昆明房地产界部分人士表示，地价确有回暖势头。
正是因为看到的价格与需求的回暖，地方政府年底推地动力强劲。就在前天，昆明市场人士透露，昆明还将有约2500公顷一级开发土地（俗称毛地）于12月14日举行项目推介会，其中一级开发土地项目达36个。这些项目主要分布于昆明主城区，含多个城中村改造项目、旧城改造项目、综合整治项目等。如凉亭村、太平村、刘家营村、卢家营村等城中村改造项目、鼓楼街道办灵光街片区、东风东路化工大院及周边片区等旧城改造项目，还有体量达9000亩的南连接线片区土地一级开发项目、体量达8.3平方公里的草海北片区土地一级开发项目、体量达14400亩的西山区团结民族风情小镇开发项目等。
专家表示，这高达3.7万亩的土地一旦推入市场，无疑会对昆明土地市场带来重大冲击。如果再伴随地价的冲动性上涨，尚处发展初期的城镇类地块也许会成为新的泡沫隐患。
除了大力推进“城中村”改造项目外，昆明在城镇化道路上另一大特色是“城镇上山”。因为云南全省94%土地面积为山区，因此在去年年底，云南省政府提出，按照“守住红线、统筹城乡、城镇上山、农民进城”的总体要求，努力实现土地高效利用和城镇化科学发展，探索具有云南特色的城镇化道路。据了解，一家大型房企在10月份已经拿下昆明某区超过3000亩的一级土地开发项目，计划做成昆明“城镇上山”的精品。
对于参与“城镇上山”可能享受的政策优惠，云南省相关部门介绍，城镇建设向山地发展必然带来基础设施配套投入成本增加，要通过调整耕地占补平衡政策、减免山地使用费用等手段，努力提高利用山地的比重。
除昆明外，对城镇化土地供给非常热衷的还有海口、柳州等多个城市，其中海口在12月计划把位于海口市龙华、秀英两区，北侧临绕城高速公路的25个地块挂牌拍卖。地块用途为商服用地、城镇住宅等。项目用地挂牌出让成交后，要求按照海口市南部四镇即永兴、龙桥、龙泉、遵谭旅游镇区控制性详细规划进行开发建设。
此外，本报此前曾报道，温州平阳县在今年10月与新湖中宝签订西湾项目开发建设协议书，新湖中宝取得了这块土地面积高达5400亩的项目一级开发权，区域还将被纳入温州轻轨交通整体规划。招商地产则与深圳土地改革的**区域坪山区拿下5.5平方公里土地一级开发权。万方地产中标北京门头沟区高新技术用地土地一级开发，占地63万平方米。华发股份则在年中宣布入主威海荣成八亩地项目一级开发，项目距离荣成市中心城区5.5公里，总用地面积高达7800亩。
“多地频繁推出处于城镇结合带的大幅地块，或积极推动城中村改造项目的入市，是各地积极探索城镇化道路的一个缩影。”专家介绍。
城镇化两大趋势：城中村改造与新城镇开发
各地如此热切地把土地运营的**放在“城镇化”概念上，与国家大政方针密切相关。去年以来，以华夏幸福、中信地产为代表的大型央企和地方民企率先关注城镇化。到今年11月初召开的党的“十八大”，明确将城镇化与工业化、信息化和农业现代化并列，成为中国全面建设小康社会的重要载体。而土地，无疑是城镇化道路上一个绕不开的重要的因素。
其实，在中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云等专家看来，土地不应该是城镇化大发展的先头兵。“土地其实是一种‘影子需求’，在区域经济发展到一定阶段，会自然派生出对于土地的资源需求。”邹晓云表示，因此，如果在经济尚未发展起来的地区，先行分配土地资源，可能会造成资源配置的低效。
不过，从各地如火如荼的城镇类地块出让大潮中可以预见，在这一轮即将蓬勃兴起的中国城镇化过程中，或许看到的，还是土地资源的先行分配。
所谓的城镇化地块，专家有相对明确的界定：一方面是将核心城市范围进行外延而造就的“新城镇”。比如中信地产委托世联机构所做城镇化发展机遇的调研时，机构以六大核心都市圈为核心，向外辐射出数十个可能具有发展潜力的新城镇。
对于这类新城镇项目，地方政府可能会陆续出台支持性政策，来吸引企业介入。比如，广州近期宣布在财政、用地方面对全市中心镇建设给予支持，增强中心镇产业和人口集聚功能，使之成为城区功能的有效补充平台和农村地区的重要服务中心。
另一方面就是以改变现有居住生活方式、高效利用现有城镇土地资源为目标的城乡土地资源再开发。比如，城市里的“城中村”或城市周边的一些郊区居住用地，性质可能是农村集体建设用地，这些地块位置优越，却居住分散，不利于土地资源的集中利用。于是，政府采用置换和整合的方式，将原住民迁出并集中安置，然后将这些原本权属于农村集体组织的地块征用回来，改变为国有土地，进入招拍挂市场，实现土地高效利用。
在众多大型房企中，万科、保利是积极参与城中村改造的代表。在广州天河城冼村改造项目中，村公司选择了保利地产作为战略合作伙伴，后者在今年7月将合同约定的按季度发放临迁费提前为一次性发放全年临迁费。同样是今年年中，保利于广州荔湾区再拿城中村改造项目，其东漖村改造项目第二期拆迁工程公布的三个拆迁地块，同样由保利参与改造及开发。
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