[摘要] 近日，全国楼市在“黄金周”冷清成交后突然发力，连续两周出现成交量较大幅度增长。业内专家分析认为，楼市的“忽冷忽热”状态和地产商的集中推盘及刚需节假日后释放有很大关系，房地产市场整体依然缺乏“热点”。
“控房价、挺刚需”政策微调依然频繁
在房价“慢热”的大背景下，不仅中央多次强调调控政策不放松，并且各地的政策微调也依然频繁，据中原地产统计，在8月份各地督查组回京后，各地及中央部委已经超过15次释放政策再收紧的信号，不少地方政府出台微调政策，涉及房价指导、公积金政策和土地出让等多个方面。
陕西省住房和城乡建设厅联合省物价局近日下发通知，要求陕西各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，规定地产项目合理利润率控制在10%内；杭州市对土地出让做出新的规定，对于商品住宅地块，当溢价率达到49%时将调整竞价方式，即锁定底价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积。
济南市则对住房公积金政策进行调整。从10月8日起，济南住房公积金贷款政策正式调整，市区内家庭单人缴纳住房公积金的购房者的贷款额度由50万元降至25万元，同时二套房认定标准由按“次数”变成按照“套数”；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例从30%提高到60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍等。但购买90平方米以下的首套房，首付由三成变两成。
对于济南的公积金“新政”，山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示，这是为了更好满足对于首套房的刚性需求，同时遏制增长过快、过度的住房需求，这非常符合近期的国家总体的房地产市场调控的目标与方向。
同时，一些专家也认为，政策频调也说明各地对房地产调控的态势依然没有放松的意向。北京中原地产分析师张大伟说，目前的政策出台更多从市场的平稳角度出发，抑制短期上涨是主要目的，从目前整体调控政策执行情况来看，力度依然很大。
购房者信心渐增 楼市或“稳中求进”
据了解，随着国家调控政策的持续，购房者目前的心态普遍较为理性。但随着刚需的不断释放，一些机构表示未来购房者信心将继续提升，四季度房价或“稳中求进”，但涨幅将十分有限。
世联地产市场研究部的调研显示，三季度世联购房者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，处于2011年“国八条”政策颁布以来的水平。其中，接近一半(46.5%)的购房者预期未来成交量将会继续上涨；与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，这进一步巩固了购房者的涨价预期。
对于由此引起的楼市表现，世联地产分析认为，在四季度的资金面上可能要好于三季度、市场产品结构仍以刚需为主以及购房者信心持续向好等因素的刺激下，四季度的成交量表现看好。
虽然不少业内人士认为四季度楼市会稳中有升，但其“热度”并不会太高。上海房地产研究院的数据显示，由于地产商集中推盘等原因，9月份20大典型城市新建商品住宅库存总量同比增长23%，环比增长6%。住宅存销比结束了自2月份以来下降态势达到10.7，房企去库存任务依然艰巨。
鉴于此，一些业内人士认为，房价四季度难有大的涨幅。中原地产市场研究部表示，刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取“平价上量”的策略。
张大伟则表示，如果四季度信贷不出现明显放松的话，可以预料的成交量将维持平稳，而一旦再现信贷松动，市场难免再有上涨。但上涨幅度目前来看有限。
山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说，从现在的调控效果来看，房价基本上趋于稳定，一些地方因为地段不同或者户型设计以及装修程度不同出现了一定的波动，但总体上房价基本上稳定下来了，今后需要在继续稳固这种调控成果的基础上，**探索推广房产税等长效调控政策。
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