[摘要] 近日发布的《北京房地产行业信用风险研究报告》显示，在新房成交量攀升、信贷放量之际，品牌房企们也开始抄底拿地，土地资源集中度凸显，市场占有率增大，相比之下，中小企业的负债率则居高不下。
资金
更多信贷倾向大房企
促使品牌房企现金流转好的，不仅仅在销售一项。来自国家统计局此前发布的数据显示，1-7月，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月提高0.5个百分点。其中，国内贷款8723亿元，增长8.8%；自筹资金21284亿元，增长10.3%；其他资金20596亿元，增长2.8%。在其他资金中，定金及预收款12750亿元，增长5.5%；个人按揭贷款5094亿元，增长4.6%。
“信贷数据的攀升，让开发商在通过去库存化迅速改善资金链的同时，又多了一个筹资的渠道。”张大伟表示，尽管从统计局数据无法看出增加的信贷是否批向一些大型品牌房企，但不可否认，在市场资金链较紧的情况下，品牌房企获取贷款的能力远大于中小房企。
“总体上讲，品牌房企在推盘策略、产品定位以及销售策略等方面较前期均有所调整，让他们在本轮调控后，资金状况反而转好，加之宽松出的资金又通过各种渠道流向这些企业，拉大了它们与中小房企的差距。”陈志告诉记者，细看北京的数据可以发现，绝大部分卖得不错的楼盘都是品牌房企的低价楼盘，有的项目几乎是成本价销售。正是有了这种快速的去库存化，让品牌房企相对于其他企业争取了最有利的时机。“目前北京市房地产开发企业的资产负债率基本维持在72%以上，总体负债压力较大，相比而言，由于去库存化做得好，品牌房企真实负债情况尚佳，且由于手握土地储备和开发项目，偿还能力也比较不错。”
专家观点
资源集中加大调控难度
“从判断一个房地产企业很重要的几大**——土地、市场占有率、资金状况、利润率、资产总额来看，本轮调控进行到现在，资源的集中度已经越来越突出。”北京市房协秘书长陈志指出，以北京市场为例，在册的1000余家房企中，随着土地、信贷、利润率等因素的越发集中，一些大型品牌房企的市场占有率越来越突出，尤其是市场占有率前三名的企业，有的单家市场份额接近10%，这说明整个房地产行业内部两极分化已经越来越凸显。
中投顾问宏观经济研究员白朋鸣指出，尽管经过两次降息，实际信贷环境有所放松，但对于中小房地产企业来说，融资渠道并没有拓宽，仍处于大量堵塞境地，加上包括限购令在内的一系列政策未能解除，进一步抑制了房地产市场的景气度，这一点从国家统计局发布的国房景气指数不断下滑也可知一二。“成交量在不断攀升、信贷总量也在放大，为何总体的开工量、在建总量、景气指数都在下滑，说明回暖仅仅在局部地区、局部项目甚至局部企业的项目，大部分企业的情况不是很好，甚至更糟。”
北京中原地产市场部研究总监张大伟也认为，随着资源集中度的不断攀升，相比于楼市调控最紧张的阶段，未来中小房地产企业面临的压力可能会更大，相反央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔，现金储备更加充裕。“现在已经有了这个趋势，出于战略布局和快速扩张的需要，品牌房企在加大抄底土地市场的同时，也开始加大对中小房地产企业的收购力度。
不过究竟市场是否会因资源集中度的不断提高导致“寡头时代”的来临，目前业内仍存有争议。白朋鸣认为，尽管品牌房企加大土地储备和现金流量必然会增加自身规模，但是房地产市场不可能形成寡头垄断局面。一方面，中国的房地产市场容量极大，整体房地产投资额数万亿元，而的房地产企业万科的投资额不过几百亿元，仅占整体市场规模的1%左右。另一方面，房地产开发的地域性较强，即使是品牌房企也难以在地方上获得优势。此外，中央政府对房地产的监管较为严厉，不会允许房地产市场出现寡头垄断现象。因此，类似于移动、联通、电信三分电信市场以及中石油、中石化、中海油三分石油市场的寡头垄断局面在房地产市场不可能出现。
但包括张大伟在内的多位业内人士则认为，随着品牌开发商市场占有率的不断攀升，话语权及资源集中度势必增加，即便是寡头时代不会形成，但品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大，从市场充分竞争的角度看，并非好事；而从价格的调控来看，由于这些企业往往又不差钱，可能会在一定程度上影响市场价格的走势。“比如说，在历次调控中，率先降价的都是民企，品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”张大伟分析表示。
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