[摘要] 昨日,有业内人士向《第一财经日报》透露,除工商银行和中国银行已出台相应的房贷细则外,中信银行、北京银行等也纷纷开始执行新的住房贷款标准。但据记者了解,目前已执行新的贷款政策的银行中,对于第三套及以上的住房,均根据风险管理原则,大幅提高了贷款首付比例和利率,但仍然没有暂停向其发放贷款。
央行征信系统信息滞后成政策漏洞
昨日,有业内人士向《财经日报》透露,除工商银行和中国银行已出台相应的房贷细则外,中信银行、北京银行等也纷纷开始执行新的住房贷款标准。但据记者了解,目前已执行新的贷款政策的银行中,对于第三套及以上的住房,均根据风险管理原则,大幅提高了贷款首付比例和利率,但仍然没有暂停向其发放贷款。
招商银行北京分行和建设银行北京分行的相关工作人员表示,目前尚未接到正式通知,新的贷款标准也还没有下达。4月16日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》),要求对首套及第二、三套以上住房实行更为严格的差别化住房信贷政策。
处于政策实施关键环节的各大银行在短短数日内都已闻风而动。工商银行个作出反应,宣布对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。“从16日起对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。”
4月16日临近下班时间,中国银行实行差别化住房信贷政策的相关通知也下发到北京分行的相关信贷部门。据中行相关工作人员表示:“此前已签订贷款合同的,可以执行原有合同约定的首付比例和利率优惠;4月16日之后签订贷款合同的,统一按照新的标准执行。”
但据记者了解,目前央行的征信系统远未做到即时更新。记者从北京的一家商业银行了解到,今年3月已经放款的贷款人信息,现在银行间联网的征信系统中,仍然查询不到。
据北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍,此前,曾有炒房者在北京同时向9家银行共20家分支机构申请首套房贷,并获得8家银行先后批准,经发现后以诈骗罪被捕。
张大伟表示,目前央行征信系统有1~3个月的时间差,而且目前银行对房贷信息的录入为人工操作,不够及时,而各个支行的贷款指标压力也是产生这一现象的原因。但他也认为,在目前严厉的政策调控之下,这一现象将很难再出现,但是仍然需要注意一些细节问题。
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专家：抵押首套房 “二套房贷”可规避
目前各银行陆续开始以"认房又认贷"的标准来认定第二套房。改善型置业升级客户在现阶段该如何实现购房愿望？
金先生曾全款购买过一套房产，市场价现为150万元。眼下，金先生的女儿将上**，需要接父母过来照顾孩子，可是金先生现在居住的小两居明显不能够满足其居住需求，于是想再买套大点的房子居住。金先生看上了一套总价为180万元的二手房，可是就在金先生向银行咨询时，却被告知如果其贷款买房的话，有可能会被算作是"第二套房"，首付50%、利率上浮1.1倍。因为"第二套房"银行是以房产评估价的五成来发放贷款的，所以金先生的首付款至少要110万元，可是金先生手头只有100万元的积蓄。
解析
伟嘉安捷的专家说，在"京十二条"下发前，金先生如果使用贷款再购房的话，可比照首套房政策执行，享受首套房首付和利率方面的优惠。而新政下发后，根据银行对"二套房认房又认贷"的政策精神，在实际操作过程中银行与建委房屋权属交易系统全面联网后，对于金先生这种名下已有一套住房，再次贷款购房人群有可能会划为"二套房"，首付需50%、利率需上浮1.1倍。专家建议，金先生可以通过抵押消费贷款缓解资金压力。
因为，如果采用银行贷款的话，金先生手头的资金不足以支付首付款。而使用抵押消费贷款的话，金先生名下的这套房产大概可以评估到120万元，抵押消费贷款购房一般可以贷到七成，也就是说金先生可以贷到84万元左右，再加上金先生的100万元积蓄可以全款购买该房产。根据现在银行"先抵押后放款"的流程，放贷时间较之前有所延长后，二手房业主更倾向于全款购房人。如果全款购买的话，一般还可以从业主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房产还可以正常居住或出租，"专家建议金先生可以将这套房产出租，用租金来冲抵抵押贷款月供的压力。
银行贷款购买第二套房
贷款与抵押对比表
银行贷款成数
银行贷款金额
结果
银行贷款首付需要110万元(180万元-70万元)，手头积蓄仅100万元，不够首付，无法贷款购买总价180万元的第二套房
结果
手头积蓄100万元+抵押贷款84万元，可全款购买总价180万元的第二套房
140万元×50%=70万元
抵押贷款金额
120万元×70%=84万元
抵押贷款成数
7成
5成
抵押现有房产购买第二套房
现有房产总价150万元，评估价120万元
第二套房总价180万元，评估价140万元
贴士
抵押消费贷款流程 签订《抵押消费贷款合同》→送评估公司评估→出评估后约客户与银行面签→银行审批→办理抵押登记手续→他项权利证转交银行→银行放贷→客户领取房产证原件
借款人需准备材料 借款人身份证(外地需提供暂住证)、户口本、婚姻状况证明(已婚提供结婚证、未婚提供单身证明)、已婚借款人配偶身份证、户口本、收入证明、学历证、所在单位营业执照副本加盖公章、房产证原件、贷款用途证明。另外，借款人也可以提供一些资产证明来提高个人资质，如大额存单、购车凭证等。
批贷放款所需时间 在借款人资质没有问题、材料准备充分并且配合办理情况下，从签合同到放款一般需要15至20个工作日。
中国经济遇12个“两难”:控房价还是保“支柱”
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