[摘要] 然而，此轮调控力度为何如此之大？落地效应又会在何时集中显现？开发商与购房者的出路又在何方？带着这一系列的疑问，重庆房天下对中指研究院西南分院总经理汪勇博士进行了独家专访。
编者按：短短十多天，楼市里似乎已不见“盛夏”的景象，取而代之的是重重“迷雾”，与日益浓烈的观望氛围。而所有的矛盾与争议的核心只有一个——新政。
这一系列被称为史上最严的政策普一出台，就在市场上引起了轩然大波。对于后市有人看空，有人看平，也有人不以为然。房天下为时间反馈市场声音，继专题策划“望、闻、问、切，把脉楼市新政”后，再推出“舌战新政房天下与重庆地产人面对面”系列报道。在接下来的一周里，房天下会与数十个战斗在重庆楼市一线的操盘手，以及最了解楼市的研究机构领头人做面对面的交流，以希从他们所掌握的一手行情里看清这朵“雾里花”。
4月14日，被称为“史上最严厉”的调控新政重磅出击，一举拉开了此轮波及楼市的调整大幕。
从国务院到住建部、到银监会、到银行，上下一心调控房价的力度昭然若揭；从房企、到投资客、到普通购房者，新政落地的威慑力历历在目。
然而，此轮调控力度为何如此之大？落地效应又会在何时集中显现？开发商与购房者的出路又在何方？带着这一系列的疑问，重庆房天下对中指研究院西南分院总经理汪勇博士进行了专访。
国务院罕见发文 房地产调整势在必行
从09年年末的国四条，到10年年初的国十一条，再到被人戏谑地成为“房产两会”的两会，关于房地产的调控之声一直不绝于耳。然而，当楼市皆表现出量价齐升的走势，并将疯狂再度搬上荧屏的时候，几乎所有的人都开始怀疑：难道政策仅是一纸空谈？
“房地产此轮调控的决心是空前坚定的。”显然，汪勇对于该套房地产组合拳的执行力度非常看好。“我们中指研究院做了一个统计，就是10年以来国务院针对房地产调控的发文仅有6个，所以国务院此次10号文调控楼市的规格与力度都是比较罕见的。另外，住建部、银监会各政府职能部门的配合程度也相当高，住建部部长在两会期间就态度坚定地说过‘今年的房价肯定是稳定的！总理都说了，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。’所以，这一轮的房地产调整势在必行，而且10号文提出加强中央对地方政府的问责制，由住建部、监察部对省级政府进行考核，预计将使得上述政策得到较好的执行。”
成交变化或在1—3月后显现
从新政后的重庆楼市来看，不论成交量还是成交均价，都一直保持着良好的势头。首先，新政后的周，春交会便刷新了重庆25届房交会以来的成交新高，继而是上周（4.18-4.25），6726元/㎡的成交均价也攀升至了周成交均价的点。重庆楼市对于新政落地的反映，显然没有上海、北京等一线城市来得迅猛。
汪勇认为，“虽然监控数据显示一手房的成交量与成交价格还没有表现出明显的变化，但二手房近期的走势受新政的影响还是比较显而易见的，诸如江北、南岸等区域的二手房均价已经下降了近30%。在这么短的时期内下降这么大的幅度，政策的落地执行应该占据了主导因素。”
“一手房成交量的变化相对会比二手房慢一些，估计会在1到3个月内逐渐呈现出来，而一手房价格的变化则是滞后于成交量的，应该在3—6个月内出现。我个人看来，在未来半年至一年内，重庆楼市的成交量可能会有30%—40%的下降。”汪勇认为。
外地及区县需求将大幅下调
新政之前，从开发商反馈的成交信息来看，重庆大约有60%的房源被区县及外地置业者拿走，而重庆是否需要“限外”也在一段时间内成为热点话题。
“中指研究院西南分院的监控数据显示，重庆主城现在大概有35%—40%的购买力来自区县，15%—20%的消费者则来自外地。但是随着首付比例的提高、放贷门槛的提高、异地置业受限等政策的出台，一半及以上的外地客可能会撤离重庆楼市，区县购买力的撤离比例也不相上下。”汪勇同时认为：“这可能会加剧重庆房价走势的不确定性。”
保障基本住房需求将成楼市主流
在汪勇看来，购房者的置业需求主要可分为“四类”：一类是满足基本的生活需求，该类购房者所占比例，政府对这部分人采取的是支持保护和补贴措施；第二类是改善型需求，政府既不支持也不打压；第三类是享乐型需求，一定范围内的享乐型需求政府仍是不打不压，但过度的享乐型需求就与第四类奢侈型需求相类似了，是政策重点抑制的对象。
“从目前的相关政策来看，未来楼市将有70%的供应房源呈现为中小户型和保障房。而与之相应的是，随着这些房源供应的加大，市场的结构也会出现相应变化，开发商的产品打造也会应时、应需而变。”
首次置业者成新政受益者
正如汪勇所说，需求的不同必然带来下叉置业动机的不同，而国家对于各类需求的调控也是因需而异，由此所带来的影响也必然不可一概而论。
“新政对投资、投机买房的群体主要是抑制作用，对异地购房者同样是抑制。而新政的受益者则是首次置业者。因为调控将在一定时间内保持房价的合理稳定，而中小户型与保障房的充足供应也会给购房者提供更大的选择空间。”汪勇如是表示。
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