[摘要] 针对高温下的房地产市场，国务院近日接连出台多项调控举措：二套房首付比例提高至50%、二套房贷款利率按基准利率1.1倍执行、暂停炒地房企上市和再融资、外地投资炒房暂停发放贷款、严查开发商捂盘惜售……一系列的楼市新政“组合拳”，令市场观望氛围更为浓厚。
话题背景：针对高温下的房地产市场，国务院近日接连出台多项调控举措：二套房首付比例提高至50%、二套房贷款利率按基准利率1.1倍执行、暂停炒地房企上市和再融资、外地投资炒房暂停发放贷款、严查开发商捂盘惜售……一系列的楼市新政“组合拳”，令市场观望氛围更为浓厚。
本周《地产同学会》栏目聚焦市场热点，共同探讨市场走向。
限外影响不是很大
主持记者：前几天，国务院出台的楼市新政接连不断，并首次提出“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。此项政策限制外地投资客户的意图非常明显。这一政策对重庆楼市的影响到底有多大？
王加利：重庆楼市的主要购房者还是本地居民，外地投资客比例也就在10%左右，数量很小。因此这一政策对重庆市场的影响还是相对较小的。如果体现到具体物业方面，部分投资性物业的影响将会更大。
伍柳：10%左右的外地投资客比例，其比例本身是非常有限的。但如果有其他政策叠加，可能10%的影响会扩大到另外的90%，观望的心态会加重。因此一些特殊物业，比如高端楼盘、没有实际资源支撑的概念盘，有可能会受到痛击。
缪鸿裕：重庆外地客投资比例很小。这几天，美联就只接到几单外地客户，这些外地客户都是全款。从这一点上看，“限外”新政的影响对重庆楼市应该是很小的。从另一个层面看，重庆在的价值洼地很明显，与五大中心城市的其他四个城市相比，还有很大的价格空间。
房价涨幅或能减缓
主持记者：一项政策或许不足以令市场改变方向，但多项政策的叠加效应则不可忽视。未来的楼市，是否会因此新政的接连出台导致拐点加速出现？
王加利：短期或对房价有影响，但从长期来看，对商品房的市场影响会更好。目前市场的需求是一直存在的，尤其是重庆，城乡统筹等因素会让更多的农村人口向城市转移。
伍柳：从成交量上看，后面几个月估计会大幅缩量。当前政府出台新政的背景很清晰，物业资产迅速上涨，泡沫风险很明显，而风险不仅仅是楼市本身，控制得不好有可能产生系统性风险。如果从房价上来看拐点，在新政的影响下，房价可能会减缓上涨步伐，但要想房价下降，可能性还是不会太大。
缪鸿裕：重庆楼市的资本在4%—5%，高于银行利率很多，市场上仍会有很多游资要寻找投资目标，楼市的高仍将吸引这些资金的大量介入。因此楼市拐点的出现可能性很小。
不改市场看多信心
主持记者：未来楼市将呈何种走势？开发商和职业经理人的信心是否受到打击？
王加利：未来的房地产市场，或将走向细分市场。细分市场做得好的开发商，将在自己的细分范围内有充分的抗打击能力。而细分市场做得一般的，就很难说信心是否不受影响了。
伍柳：现在的新政对市场的影响，与2007年完全不一样。2007年很多开发商无论是信心还是资金，都没有准备；但去年市场好，开发商手中都有资金。其二，2007年收紧了大量的开发贷款，导致当时市场很担忧；现在国家只是收紧了二套房的购房贷款。其三，在通胀预期较为明显的当前，很多人都想通过购买固定资产等实现保值增值。因此，开发商对市场的信心还是蛮高的。
缪鸿裕：美联物业从事了38年的房产经纪业务，经历过很多次国家宏观政策的放与缩，因此一直坚持对市场的判断和信心。新政的调控，只会令更多不规范的市场行为走向正轨。不过，现在也有一个担忧，就是房产中介太乱，很有可能在这次宏观调控中，一些小的中介关门从而卷走客户的资金。
》》场外观点
商品房投资属性不改房价难以回归理性
○著名财经评论员 韩令国
如果不能从商品房投资属性的根源问题入手，即使有税收政策抑制投机性需求，只要投机需求的利润大于储蓄存款利润，最终都将无法抑制住投机需求的存在，无法从根本上解决房地产市场房价暴涨的趋势。
调控或使部分地区房价下降50%
○上海房地产市场分析师 陈真诚
在中央政府的系列调控政策作用下，如不出意外，目前已经高高在上的房价必将回调下降。基于目前的实际房地产形势而言，此轮房地产回调周期或有5年左右，而少数地区的房价，一般会下降30%左右，甚至有些地区有些楼盘的房价可能会回调下降50%甚至更多。
业内:房贷新政乃心理干扰 房价难以掉头向下
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
