[摘要] 12%，这是A股四朵金花“万保招金”四大房企半年报显示的平均利润率，比去年同期下降3个百分点，这样的水平到底是高是低？房企的日子到底算不算难过？
日子不好过，大房企比“快”，小房企靠“赖”
12%，这是A股四朵金花“万保招金”四大房企半年报显示的平均利润率，比去年同期下降3个百分点，这样的水平到底是高是低？房企的日子到底算不算难过？
不同的行业，会有不同的答案。
问几个房企人士，几乎无一例外地说，钱更加难赚了，日子更加不好过了。
但问问制造业的人士，他们要是能实现这样的利润率，估计做梦都要笑醒，数据显示，国内1~7月制造业平均利润率仅为5.36%。
尽管存在这样那样的差异，但随着调控深入，受制于土地成本、资金成本以及竞争的加剧，房地产的日子很可能还会继续“难过”下去。
楼价跌回两年前
“今年开发商的日子比前两年肯定要“难过”多了！”纬联地产市场与策略资源部总监王波对记者感叹道。
以南滨路某滨江楼盘为例，两年前其开盘价为14000元/平方米，到了今年价格调整为12000元/平方米。再比如棕榈泉国际花园(小区网论坛)，其品质在重庆属于高端，目前均价在9000元/平方米，同2010年中期持平。考虑到这两年来开发成本的上涨和资金成本的增加，开发商获利无疑减少。
事实上，房地产全行业利润率的下降并非孤例。以万科、招商、保利、金地这四家A股上市公司为例，新近出台的半年报显示，四家营业额同比上涨近四成，但平均利润率却从15%下降到不足12%。
“跟前两年相比，现在赚钱肯定更加不容易”，融隽地产顾问总经理李希分析道，首先是地价普遍上涨，跟两年前不可同日而语，而房价的涨幅远远赶不上地价的涨幅；第二，人力成本和建安成本都大大增加，以售楼员为例，两三年前的底薪多在1000~1200元，而现在的底薪突破2000元；第三，面临政策调控，尤其是限贷政策的出台，让高端楼市的销售受到影响，成为“不赚钱”的重灾区。
自楼市限购以来，不少房企**推出首置及首改型产品，销售单价下降已成行业普遍现象，房企的毛利率进入下行通道是未来的必然趋势。
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小开发商“好死不如赖活”
开发商张总最近主要的任务就是看地，作为一家本地小型开发商的老总，虽然曾经在主城开发过项目，但是现在更重要的是要在区县找地，否则公司后续开发将成“无米之炊”。不过，张总的这个愿望在最近再一次落了空，大足区最近的一次土地公开出让中，由于地价达到了2个亿，已经超过了这家企业的预算，只有“羡慕嫉妒恨”了事。
类似张总所在的小型房企，毫无疑问是楼市调控的又一**“被调控”群体。“从去年年中开始，就有三四家开发商找我介绍土地或项目，他们有在主城开发10万平方米级项目的能力，但现在的项目做得差不多了，急需为后续发展寻找资源。前几天，我刚带其中一个企业到涪陵看过地，之前在大足也参加过竞拍，但是地价对他们来说还是贵了点。”李希告诉记者。
“这些企业现在很尴尬，一方面手中普遍有1个亿左右的资金，而这个资金又不足以在主城拿地，甚至在区县也不一定比得过当地地方企业；另一方面，尽管项目快要结束了，但原来的骨干团队还是希望保留，否则今后另起炉灶也是个麻烦事。”李希说道。显然，“僵持”是这些小型房企目前状态的写照。
近日，《中国证券报》报道，南方某大型房企完全撤离房地产开发业务，转型资本运作和房地产金融。一时间，一场猜测“它是谁”的全民狂欢随之展开，甚至引发任志强、潘石屹等“大嘴”的关注。据记者多方了解，目前重庆暂未有这样极端的案例，更多是如前文的案例所述的“好死不如赖活”的僵持状态。
龙头房企快攻求胜
面对调控，并不是所有的开发商都僵持着，不少龙头房企纷纷主动进行战略调整，并收到了良好效果。
公开资料显示，今年1~7月，万科以729亿元占据了房企销售金额榜，而恒大以709万平方米摘得了房企销售面积。报告显示，这两家房企都非常重视中端产品在企业产品线中的比重，其中万科总价在当地均价0.8倍到2倍的中端产品比重为64%，而恒大更是高达93%。
在重庆，不少本土房企进行产品结构的调整。以龙湖地产为例，今年上半年，重庆龙湖7个项目税前销售金额为56.92亿元，上半年在重庆的建面销售均价为8404元/平方米，而其在的销售均价为9400元/平方米，对城市中坚阶层住宅投入了更多关注。再比如金科，去年便启动了“调整产品结构、调整开工节奏、调整开发规模”三大措施。在新推房源中，中小户型占比明显提高，金科上半年144平方米以下的中小户型占比目前仅为40%左右，而到了今年下半年将达到75%。
此外，适当加快销售节奏，主动出击也是营销人员应对调控的重要举措。以恒基兆业为例，在新任营销总监刘云到任后，不再固守港资偏慢的推盘节奏，而是在今年4到5月份对翔龙江畔项目三次密集推盘，掀起一阵业界瞩目的“快打旋风”。而节奏变化的结果，就是全年8个亿的任务目前已经完成接近6个亿，接近全年的75%。
进军区县市场，则是不少房企的又一重大战略选择。目前，已有龙湖、恒大、金科、隆鑫等多家房企进军区县，随着中海黎香湖项目10月的亮相，意味着又一知名房企将在区县舞台大展身手。
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延伸阅**
房地产说自己赚钱少，制造业笑了
尽管房地产行业大呼“苦逼”，但是相比某些微利行业，其实房地产的利润还是相当可观，这也能解释为什么尽管一直在喊调控，但还是有很多其他行业企业“义无反顾”地进军房地产。
统计局数据显示，1到7月份，规模以上工业企业实现主营业务收入499891亿元，主营业务收入利润率为5.36%，同“万保招金”今年上半年12%的平均利润率相比仍有不少差距。
“房地产这两年利润率确实低了一些，但是要说到苦的话，房地产还轮不上，多少行业看着房地产的利润率都要眼红的！”一位资深业内人士分析道。
按照经济学规律，在市场竞争的环境下，随着进入企业越来越多，原有的高行业利润率将被越来越多“外来户”稀释。从众人眼中的“暴利行业”，到如今众多业内人士叫苦不迭，未来房地产的日子有可能继续“苦逼”下去。
记者手记
门槛更高 房企两极分化
“越往后面走，房地产对资金的要求越高。对于那些项目处于‘单打独斗’状态的房企来说，很难做到项目有延续性，加上拿地、开发门槛的提高，小房企的日子会越来越难过。”王波分析道。
而另一位资深业内人士则认为，像前文南方某房企那样的“突然退市”在重庆难以出现。首先，重庆市场的容量仍然很大，不仅仅是主城，区县甚至集镇都可以成为房企下一轮的开发对象；其次，重庆房企融资不仅仅依靠银行贷款，而是有房地产信托、私募等多种手段；其三，那些成本压力较大的地王级项目，由于其公司自身实力雄厚，也能熬过楼市调控的挑战。以信和三钢厂地块为例，在2007年拿地之后，受制于每平米4200元的楼板价压力，在经过5年的漫长等待后，终于等到了“盈利窗口”的出现，开始进入全速施工阶段。
“虽然房企的日子更加难过，但是未来的抗风险意识也提高了不少。”李希对于调控的影响表示了谨慎乐观。
事实上，宏观调控如一把“达克摩斯剑”，继续高悬在整个房地产行业头上。8月29日，财政部部长谢旭人在“国务院关于今年以来预算执行情况的报告”中提出“将稳步推进个人住房房产税改革试点”，亦证明了中央对调控的绝不放松。
显然，要盼望日子更好过，只有开发商自己想办法努力，期盼政策突然“转向”只能是“异想天开”。
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