[摘要] 今年1月初，住在南岸区海棠溪**区17栋22-5的刘女士，突然收到一封快件。打开一看，是一封“告知函”，内容不多，全在一张A4纸上。
今年1月初，住在南岸区海棠溪**区17栋22-5的刘女士，突然收到一封快件。打开一看，是一封“告知函”，内容不多，全在一张A4纸上。
来函说，感谢刘女士对小区项目的厚爱与支持，但根据她签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，据实结算，多退少补。
看到这里，刘女士还有些似懂非懂，接着往下看，她明白了：
“因此，根据合同约定及房屋测绘报告，您应当在接房时向我司补交本房屋的面积差异价款14054元。截至目前，您暂未向我司交纳前述款项。我司再次请您于3日内到客户服务中心地产财务部补交前述款项。”
这应该是一封“催款信”，说刘女士还欠开发商的面积差异款1万多元，可她又糊涂了：我怎么还欠钱呢？面积差异款又是什么意思……
半年多了，突然收到“催款信”
黄先生住在21栋7-1，今年2月份，他同样收到这样一封“告知函”，被告知，还未向开发商交纳的面积差异款有14468元。
住在17栋9-5的贾先生说，他们所买的房子属于小区的三期，去年4月30日开始接房的。接房时，大家除了拿到钥匙以外，还拿到了“两书一证”，《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》和一份“住宅工程质量分户验收表”。
验了房，等了一个多月，贾先生家开始装修，去年11月份，一家人欢欢喜喜搬进了新家。住了2个月，今年1月下旬，他突然收到这样一封函，得知自己还欠开发商面积差异款14914元。
今年3月20日下午，在小区里，20多家业主异口同声地说，在收到“告知函”之前，他们根本就不知道还有这笔面积差异款。而业主们大多是从今年1月初到2月份收到函，距离去年的接房时间，已经8个月了。
为啥不在接房时进行多退少补呢
除了房屋面积差，还有一点让业主们也不明白，明明合同中写明是“在房屋交付时”，就应该进行多退少补。那为什么，过了这么久才突然来一个“告知函”呢？
对于这一点，开发商给出了理由，接房时，他们在每栋楼和接房现场都进行公示，业主们应该知道。而且，多退少补是正常程序，不仅涉及到业主需要补交，也有很多需要他们退给业主的。
“三期接房时，物管用房还没有交付，只能在车库临时搭建了一个接房现场，而每位业主来接房的时间不一致，现场又不具备储备现金的条件，所以不能把退款的现金全部摆在现场，但这个工作是一直在做的。”
开发商负责处理这件事情的一位姓苟（音）的管理人员表示，在接房之后，他们也有向业主催促补交房款的事情，但补交的人比较少，不得已只能发函。
不过，这个解释并不能让业主们满意。现在，所有的矛盾焦点指向一个问题：为什么会有这么大的面积差，这笔钱该补吗？
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这可能是一个被很多人忽略的问题——
合同中的“面积差异处理”条款，你仔细看过吗？
对于面积差异款这个词，也许有些人觉得陌生，但如果仔细阅**过《重庆市商品房买卖合同》的市民，都会注意到，在合同中，有一项条款的小标题是：面积确认及面积差异处理。
在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1. 合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2. 合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比值超过3%的，乙方有权退房。
简言之，当房子竣工之后，实测套内建筑面积允许与之前签订的商品房买卖合同中的约定面积，有“±3%”的面积差异。如果超出了约定面积，但又在3%（包含3%）以内的房屋面积，业主需要以签订合同时购买的房屋单价向开发商补交面积差异款，而房屋面积少于约定面积但又在3%（包含3%）以内的，开发商应该退钱给业主，如果面积差异比在3%以上了，业主有权要求退房。
业主们的疑问——
为何会有这么大的面积差？是哪些地方产生的？
在开发商的办公地点，苟先生提供了一组数据。
三期有6栋房共1273户，业主需要补钱给开发商的有452户，开发商需要退钱给业主的是811户。另外，不退不补的有10户。
从这组数据显示，1273户房中，99.21%的房屋存在有面积差异。拿到6栋房屋其中5栋的数据，我们进行了整理。
实测面积少于合同约定面积的，差异几乎都在1个平方米之内，差异的只有0.18个平方米，的有0.77个平方米，皆在3%之内。
实测面积多于合同约定面积的，差异达到7.36个平方米，面积差异比率在12.45%，超过3%面积差比率的有192户，当然，也有相差比率很小的，例如多出0.07个平方米，面积差异比率是0.12%。
“如果房子多出了面积，那是多在哪里的呢？”业主贾先生说，在开发商寄给他们的函中，只是提及了他们还差多少款没有交，但是并没有明确告诉他们，这些差异面积是在哪里产生的：是厕所、厨房、客厅，还是哪里呢？
业主们认为，如果要补交，也应该让他们清楚自己补交的钱，是购买的哪部分面积。
另外，在开发商出具的一些图纸中，大家还发现了一个问题，一般多出两三个平方米的房型，多是设计有入户花园。购房时原本说的入户花园，在竣工后，却变成了封闭阳台。“如果是入户花园，应该就只算一半的面积，如果是封闭阳台，就成了全面积。”贾先生说，从测绘数据看，他家的套内建筑面积最后多了3.17平方米，很有可能就是“入户花园变封闭阳台”多出来的面积。
从数据看，12栋4号房的1~31层，实测面积与之前合同约定面积多了3.15平方米，12栋5号房的1~31层，实测面积与之前的合同约定面积多出1.95平方米，从图纸上，也似乎存在入户花园变成了封闭阳台，而产生的面积差。
“在修房时，如果改变了房屋的结构，应该提前告知我们。”大家认为，这样随意改动，然后又向业主收钱，不太合理。
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开发商的解释——
外墙保温节能不达标 入户花园改成封闭阳台
“房子的套内建筑实测面积，是由重庆市房屋勘测院指定有资质的测绘机构到现场进行勘测，得出报告，并不是开发商说了算。”苟先生说，开发商已经将每栋楼的两份图纸提供给业主们，只要业主们进行对比，就能知道面积差异在哪里。
我们找到担任此项目测绘的重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所，房产测量部的杨主任在看了12栋的4号房和5号房的前后图纸表示，这两号房多出来的面积应该是入户花园变成封闭阳台后，因为入户花园只算一半的面积，而封闭阳台算全面积，因此产生的差异。因为其他图纸没有看到，无法知道其他具体原因，但他表示，只要对比图纸的测绘数据，就可以知道面积差异的产生。
至于为什么“入户花园变成了封闭阳台”，苟先生解释，“这是我们的一个失误。”
他说，当初规划的入户花园就只有栏杆，但后来因为房屋外墙保温节能必须达到65%，如果不将入户花园的栏杆砌成墙和窗户，就无法达到这项**。
对于房屋的外墙节能问题，我们也到重庆市城乡建设委员会建筑节能处了解了一些情况。一位工作人员表示，确实有居住建筑节能６５％这样的设计标准，这应该是在施工前的设计方案中就做好的，但因为之前只能从施工图中测算出，如果测算达标，在实际操作过程中不能达标，有些地方就需要做一些更改，但更改的方式也有很多，需要具体情况具体分析。
如果说面积差异较大的，有可能涉及入户花园的原因，但我们同样发现，面积差异率在正负1%以内的也有695户，那么这些差异是如何产生的呢？
苟先生说，虽然是照着图纸施工，但是放线、修建、抹灰时，都是人工操作，难免会有一些误差。
重庆市城乡建设委员会质监总站的一位工作人员介绍，因为修房都是人工操作，即便梁和柱都放好了，修墙不管是往里了一点，还是往外了一点，都有可能产生一点误差。同时，工作人员表示，在测绘机构测量时，有可能会有一点误差。
三期有6栋房共1273户，业主需要补钱给开发商的有452户，开发商需要退钱给业主的有811户。另外，不退不补的有10户。
这组数据显示，1273户房中，99.21%的房屋存在面积差异。
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关于房屋面积差，听听专业测量人士怎么说
重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所房产测量部杨主任介绍，从前后测绘来看面积存在误差，是因为商品房预售面积预测绘报告书，是依据开发商提供的设计图纸，在室内进行的一种面积预测算。而这样的预测面积，即作为开发商与购买者签订商品房买卖合同时的合同约定面积。
1. 接房时的实测面积是怎么来的
当房屋竣工之后，测绘部门需要到现场，实地对房屋的现状以及竣工图所示功能进行现场勘测核实，对各种户型和共用部位的形状尺寸进行勘测，得出实测数据。杨主任说，他们现在使用的测绘工具是通过有关部门校核的手持测距仪（原理：手持式测距仪在工作时向目标射出一束很细的激光，由光电元件接收目标反射的激光束，计时器测定激光束从发射到接收的时间，计算出从观测者到目标的距离）。
2.套内建筑面积的3部分分别怎么算
房屋套内建筑面积应该包括三部分：即套内使用建筑面积，套内墙体建筑面积，套内阳台建筑面积。杨主任表示，套内建筑面积通俗一点说，就是沿着一套房屋的外界墙体中轴线走一圈，形成的封闭区域所包含的面积加上阳台面积即为此户型的套内面积。
对于房屋墙体面积的实地测量，杨主任说，墙体的厚度在竣工图上会标明一个理论值，而在实地勘测时也可通过房屋门窗所在位置核实墙体厚度。
套内阳台面积的计算就要视阳台的封闭情况而定，如果是开敞式阳台，只有栏杆，没有封闭，应计算阳台水平投影一半的面积，如果是封闭式阳台，就应该计算阳台水平投影的全面积。
3. 100平方米房屋允许有0.6平方米的测量误差
预售房屋测算结果与新建房屋测算结果出现差异，排除测算错误的因素，一般有两个原因会引起面积出入：一是房屋设计功能发生变化，从而导致房屋面积在套内和公用面积测算时发生改变；二是房屋修建误差和测绘误差引起的变化，如房屋在修建过程中因人工操作在墙体修建、围护安装、墙体抹灰等过程中产生的修建误差。另外，在实地测绘过程中也会产生测绘误差（根据房产测绘精度标准公式的计算，100平方米面积的房屋允许的测绘限差为0.6平方米）。
4. 相同户型的取不同楼层测量
一栋楼房，一般情况下，一楼因为有大厅，也许会与2楼以上的楼层户型不同。而从2楼到顶层，每层楼的平面布置相同，这样的又会如何进行测量呢？
杨主任告诉我们，这种平面布置相同的住宅楼层，专业术语称之为“标准层”，而对标准层相同户型的测量，则采用在不同楼层同户型中，多次测量，取其中值得出实测数据。
5. 精装房或清水房不影响实测面积
也有人问，现在很多开发商都在卖精装房，精装房会不会影响实测面积呢？杨主任表示，不管是精装房，还是清水房，都不会影响实测面积。因为房屋精装修都是属于套内装修，根据《重庆市房屋面积测算实施细则》中“内墙面装饰厚度计入使用面积”的规定，套内墙壁上的装饰厚度是计入套内使用面积的，不会对墙体厚度产生计算影响。即不管内墙壁是否因为装修而增厚，增厚多少，墙体竣工时的中轴线都不会因为装修厚度发生变化，所以是不会影响套内面积测算的。
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还有一些问题值得买房者留意——
如果面积差超出“±3%”怎么办？
“超出部分房款由甲方承担”
贾先生买的户型，合同约定面积是78.87平方米，实测面积82.04平方米，多出来了3.17平方米，按照面积差异比率算出来是4.01%，已经超过了3%的范围。
值得大家注意的是，在《重庆市商品房买卖合同》“面积确认及面积差异处理”条款中，在“合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比值超过3%的，乙方有权退房。”后有规定：
当乙方（业主）退房时，甲方（开发商）应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。
乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；
产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。
是不是所有小区都存在面积差情况？
“会有误差，但是一般较少”
是不是所有小区楼盘都会有这样的情况。我们也采访了沙坪坝区某楼盘的开发商，一位工作人员说，因为现在要求严格按照施工图施工，所以产生误差的比较少，但还是会有。在他们近期的2栋楼400多套房中，有2套产生了误差，实测面积比合同约定面积少，需要他们退款给业主。
如果对房屋面积有异议怎么办？
“可到各区房屋登记中心查资料”
我们从重庆市国土资源和房屋管理局权籍处了解到，如果市民想查询自己房屋的相关资料，可以到小区所在区的房屋登记中心查询。
重庆市南岸区土地房屋权属登记中心的工作人员表示，市民如果想查询自己房屋的相关信息，可以由产权人带着身份证前来查询，查询不收取任何费用。
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