[摘要] 112家上市房企上半年负债7836亿，降价压力沉重。根据已披露的A股房地产上市公司中报，112家上市房企（剔除变更主营业务的ST兴业）上半年销售超1200亿元，总负债逾7836亿。
近万亿负债压顶开发商降价压力沉重
（来源：21世纪经济报）核心提示：根据已披露的A股房地产上市公司中报，112家上市房企（剔除变更主营业务的ST兴业）上半年销售超1200亿元，总负债逾7836亿。
9月2日，SOHO中国董事长潘石屹在博客上贴出了21家上市房地产公司的净资产负债表，统计显示这21家公司总借贷为4000亿元。潘石屹以此论据来支撑他的降价论（跌回2009年初），回应华远集团董事长任志强的质疑。
温和的潘石屹遭遇善辩的任志强，不明就里的人以为二人是针锋相对的“敌人”，事实上，二人私交甚笃。这样的争论也曾发生在10年前。彼时，任志强曾洋洋洒洒万言写了封信，名为《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》，字字锋芒，招招见血。看完信后，潘石屹很紧张，但却不得不回应，于是写了回信《创新是需要勇气的——“二道贩子”给“菜农”的回信》。
潘、任之争背后，正是楼市迷茫混沌的僵局，涨价暗流蕴藏于降价大潮中。而潘石屹所言非虚，开发商的资金状况的确在逐渐恶化中。
潘、任之争后面的资金要素
潘石屹在“影响住房价格的几个重要因素”文中提到，银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。而对预售收入进行专户监管的办法，也对开发商运行资金的影响巨大。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的部分活钱变成了死钱。
潘石屹总结说，受这些因素的影响，未来一年住房价格下跌压力甚大。市场总是买涨不买跌，在房价下降的过程中成交量自然会减少，这是房地产市场不变的规律。
潘石屹还指出，目前楼市有一股强大的力量，让住房价格和土地价格回归理性，回归常识，但一定还有另一股反作用力，已经购买了房子的人和开发商肯定不愿意住房价格下降，但这只是一种愿望，挡不住供应量的加大、减少和企业资金紧张的三重压力。
但任志强有不同看法。他认为，2008年开发企业现金流的负数不仅是报表中的负债率，也是银行存款中的短缺，而目前报表中的负债率中却有大量的销售回款，虽然计入了负债表，企业账面上的现金是充足的。7月份到位资金量和完成投资额之间有14000多亿的余额，而2008年则只有几千亿，两者之间的差距巨大。今年的货币供给总量更比2008年翻番，销售也比2008年增长25%以上。虽然总的开复工量增加了，但现金流紧张时可以放慢开发进度而减少资金流的支出，因此至少在相当一段时间内不会出现断裂的危险。
2010年与2008年的国内外环境不同，把降价的预期寄托于开发商的现金流断裂并不现实，这也不是重要的因素，过去两年房价的大幅增长，让开发商即使降价仍保留了利润空间。“因此我不断呼吁开发商适度地降低价格，以保持市场的稳定。”任志强说。
他认为，从挤开发商现金流的角度出发，以期实现房屋价格下降的目标，等于是“干塘取鱼”的做法，必然会严重的影响到供给，其结果也必然导致后期因供求关系恶化而产生的报复性反弹，但愿不要出现这种现象。
但潘石屹在最后的回应中表示，没有比开发商现金流断裂更紧迫的能使开发商降价的原因了。为了说明此问题，SOHO中国的研究团队专门分析了21家上市房地产公司的负债状况（上市公司的资金状况一般会比非上市公司好），但得到的结论十分令人吃惊：最有实力的上市房地产公司A去年净资产负债率为-1%，今年上半年为47%；今年排名、二的公司B，去年是-2%，今年上半年是45%；更让人惊讶的是C公司，去年是136%，今年上半年是203%。这21家上市房地产公司的总借贷高达4000亿元。
SOHO中国相关负责人告诉记者，对21家公司所做的统计表格是剔除了销售回款部分所做的统计，而选取的样本中既有A股上市公司也有H股上市公司。
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