[摘要] 房产税收入增速6月份由正转负——在上半年主体税种一片回升向好之中,这一现象显得格外诡异。根据财政部日前发布的上半年税收形势分析,1-6月,我国房产税实现收入457.8亿元,虽然同比增长7.6%,但其增速逐月放缓,6月份更是由正转负。
房产税收入增速6月份由正转负——在上半年主体税种一片回升向好之中,这一现象显得格外诡异。
根据财政部日前发布的上半年税收形势分析,1-6月,我国房产税实现收入457.8亿元,虽然同比增长7.6%,但其增速逐月放缓,6月份更是由正转负。
这里所说的房产税是指现行房产税,其税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。根据财政部的分析,房产税收入增速放缓并且由正转负的主要原因,是今年以来商业用房需求持续减少,办公楼、商业营业用房等商业用房市场相对冷淡。
但是,在《华夏时报》记者采访中,多家商业地产的中介机构反映的情况并非如此。接受本报记者采访的多家中介机构均表示,今年以来商业地产出租率和租金都有所提高,并不存在所谓的市场冷淡。
我爱我家副总裁胡景晖告诉本报记者,据他了解,去年四季度以来商业地产租售情况相比上年都在回暖。中央财经大学税务学院副院长刘桓接受采访时则表示,房产税税源是经营性用房的原值和出租房屋租金,原值应该不会有变化,起码不会为负数,6月份房产税收入由正转负,只能是房屋租金下降。
对于财政部的分析和市场的表现相矛盾的现象,刘桓表示现在他无法解释,仍需进一步观察分析。中国房地产税务筹划网总裁李明俊认为,房产税增速放缓的现象,可能是今年税收征管前松后紧造成的。也有业内人士认为,房产税增速放缓,反映的是我国宏观经济形势的变化。
商业地产回暖还是趋冷？
对于所谓房产税减少反映出的商业地产市场冷淡的说法,位于北京CBD地区的信义房屋建国路二店工作人员姚卉不能理解。在她看来,现在国家政策特别好,正是商业地产发展的好时机,同时经她租售的商用房产租售价格都出现了上涨。
胡景晖的判断也与姚卉相同。他接受本报记者采访时表示,由于金融危机的影响,2009年商业地产领域事实上处于低谷,租金也有所下降。但是由于经济形势的好转,2009年四季度开始,写字楼和商铺的租金开始回升,今年上半年商业地产的租赁实际上处于上升的态势。
高力国际商业部董事周晓骏骅则从他熟悉的北京写字楼市场分析了租金上涨的态势。他告诉本报记者,由于受国际金融危机影响,2008年三四季度到2009年,很多跨国公司处于相对保守阶段。反映到北京写字楼租赁市场,就是由于一些外资企业开始收缩,写字楼租金下降,空置率上升。但是,这种情况在2010年出现了变化。国际金融危机过后,经济回暖,北京的写字楼租金和出租率都有所提高。“就北京的写字楼市场来看,相比2009年不存在冷淡的迹象。”周晓骏骅肯定地表示。
高力国际的一份分析报告也印证了这一判断。该报告显示,在商铺市场上,来自海外及国内零售商逐步回升的需求,连同零售市场的乐观情绪,在过去两个季度中累积并于2010年第二季度得以充分体现。第二季度,北京的商铺市场总体空置率按季、按年计算均出现下降,同时季内新入市的购物中心纷纷以高入驻率开业。
这份报告指出:“这自2009年季度以来较为罕见。”报告显示,北京中高端购物中心首层平均固定租金季内环比上涨2.8%,同比则上涨5.8%。
与此同时,北京的写字楼市场也出现空置率下降、租金上涨的态势。鉴于需求的持续回升,许多业主开始调整租赁策略,将侧重点由维持入驻率转向优化租户质量和化租金收入。该报告显示,整体市场中超过四分之一的业主在季内提高了租金报价。
高力国际提供的数据还显示,不仅仅是北京地区,上海、广州、深圳、成都等地的商用房租赁市场二季度均出现了租金上涨、空置率下降的局面。
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征管前紧后松？
主要城市商用房空置率下降、租金上涨的局面,显然不能够支持“房产税收入由升转降”、“商业用房需求持续减少,办公楼、商业营业用房等商业用房市场相对冷淡”的结论。
对于造成房产税收入和主要城市商用房市场表现脱节甚至矛盾的原因,本报记者私下咨询财政部有关人士,得到的解释则是,财政部相关分析数据有着多种渠道的信息来源,也许北京甚至主要城市的数据不具有代表性。
长期从事税收筹划工作的李明俊则猜测这很可能是税收征管层面的原因。此前由于财政收入增速放缓,收入压力大,国税总局曾多次下文加强征管。今年以来,经济复苏,税收和财政收入增幅大涨,税收压力减小,征管力度可能出现前紧后松,因而造成房产税收入增长的变化。
另一个可能的原因则是,今年以来商业地产市场转好,一些地产商变出租为出售,而按照房产原值征收的房产税比按照租金征收的税额要少。但是,作为现行税制中的一个小税种,一些企业的行为改变房产税收入的可能性也不大,李明俊告诉本报记者,他更倾向于是征管手段的变化造成了房产税税收的变化。
刘桓则表示,房产原值一般不变,如果不能证明租金下降,他很难解释房产税收入增速由正转负的原因。不过,也许正如财政部分析所指,确实出现了商业用房需求持续减少,办公楼、商业营业用房等商业用房市场相对冷淡的情况。
如果的确如此,这一税收分析中的小数据更值得关注。用胡景晖的话解释,近来经济增速放缓的呼声又起,而房产税增速的变化恐怕是宏观经济变化在商业地产领域里的提前体现。事实上,从近年来房地产发展情况来看,商业地产与经济走势的确比较一致,也许这正是经济形势变化的反映。
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地王再出房价下跌希望黯淡 房产税能落地否？
刚刚过去的七月，高温，炎热。与此同时，沉默已久的房地产市场伴随天气也开始升温。昨天，杭州土地市场以超过万元的楼面地价拍出新地块，海南也在前几天诞生新地王。
土地市场的热度也传导到房地产市场，数据显示，北京、上海、深圳、杭州等重点城市的房价，在7月也有不同程度的上涨。
一切迹象似乎都表明，楼市热度又回来了。楼市热度又回来了么？
土地财政曾经一路高歌的杭州，在最严厉调控之下，今年上半年的土地收入只有去年的四分之一。就在众人惊呼楼市进入“倒春寒”的时候，7月的杭州土地市场却重又出现活跃的迹象。昨天（3日）下午，杭州三块土地公开拍卖，最终，经过41轮竞价，央企中粮以9亿7888万元将31号地块收入囊中，折合楼面地价10358元/平米，这一价钱和楼市火爆时期相差无几。
不仅杭州，各地也出现反弹景象，“地王”、“最庞大土地竞标”，这些本不该在楼市淡季出现的词汇，最近频繁闯入公众的视线：海南新地王顶风出世，楼面价高达14440元/平方米；北京60多家开发商齐聚小汤山，争夺北京中心商务区的12宗土地。市场情绪又开始爬坡，甚至局部又再现高涨，似乎在宣告“最严厉调控”正在慢慢被淡忘。在著名经济评论家叶檀看来，7月份房地产市场的回暖表明，此轮调控正在步入一个微妙期。
叶檀：调控到现在，最初的效果过了之后，它有一个松懈期。对于投资品市场来说，它有一个规律，利空出尽是利好，如果没有新的调控政策，或者说没有严格执行的话，那对于投资者来说，就把它当做利好来看，所以他们认为未来的房地产价格还会上涨。
一段时间以来，有关第三套房贷、外地人购房等政策执行不严的质疑声音越来越大，开发商、投资客开始恢复对房地产价格上涨的坚信。一组数据也显示了这种心理：北京7月商品住宅期房的日均成交量反弹到130套，环比6月上涨了34%；上海全市商品住宅成交面积环比6月则增加了2.38%。与房屋买卖市场一样，租房市场也出现了新一轮的回热。北京的平均房租已经高达2700元/月，超过了大部分人月薪的一半。
各地楼市交易量止跌回升，曾几何时房价下降的热切希望又渐渐黯淡下来。就在这个时候，房产税这一话题又被推向了风口浪尖。近日，某权威政策制定部门就在内部表示，要加快制定研究房产税，这让很多人又看到了调控的希望。但是久拖不决的房产税，威力究竟还有几何？
征收房产税的呼吁由来已久，从最初的物业税，到今天的房产税，改头换面之后却似乎越来越难产。今时今日，“房地产税”的话题再现“楼市江湖”，这一消息固然令人欣喜，但也令人担忧：靴子总不落地，它的威力还在吗？著名经济学家马光远认为，房产税确实不失为一项有利的调控举措。
马光远：对一些大户型的房屋，对一些不符合我国国情、地情、人情的这么一些住房消费，可以通过税收政策来加以调控，这是毫无疑问的。也就是说，不论是从现实的需要来讲还是从制度完善来讲的话，我觉得房产税的推出不应该迟疑。
但是，很多人却并不认同房产税是医治房价的一剂猛药，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就表示，征收房产税的主要目的不在于调控房价，而是改变地方政府的财政收入结构。
杨少锋：它要改变的是地方政府财政收入的结构，房产税实际上它的核心意义我认为从客观角度上来讲，它实际上更多的是给地方政府提供一个稳定的、长期的一个税源，而不是单纯为了调控房价。
接受记者采访的多位经济学家都表示，从最初充满希望迎接房产税，到现在房产税仍然欲说还休，这一政策的出台固然难处多多，但再拖延下去，原先期待的效果恐怕会在时间的消磨中大打折扣。
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今年房地产调控的热点话题--房产税争议依旧，在房产税征收只是时间问题的情况下，与公众对之遏止涨价、降低房价的殷切期盼相比，政府专家则另有观点。
在近日召开的第六届中国房地产产业分析和预测高峰论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，“税收不是的”，“房产税不会改变房价在一线城市的上扬趋势”。
贾康认为，公众过于看重房价概念，出现了明显的误区。好像房价代表了住有所居的房价的指标，种种不满都拿房价说事。
其实，这个房价跟住房保障上要托底的社会成员没有关系，完全是商品房的价格表现问题，如果政府能把保障托底提供好，实现住有所居，就不用太担心房价的问题。
贾康表示，房产税并不是改变房价的总体因素，房价的上扬最根本的动因是城市化。
现在中国城市化过程走到半途，城市化比例在改革开放三十年后达到46%，改革开放初期不到20%，平均这个时间段每年上升1%左右，以后这个指标会走到70%甚至更高，伴随着工业化、城市化、国际化，和大量资金的涌入，带来大量人口，在城市中心区不变的状态下，住房开发仍然面临严重的土地稀缺。
这个稀缺，由于房产税带有调控政策的意义，短期内可能缓解，但无法根治。特别是一线城市，很难在未来完美解决住房供给问题，使房价稳住不动，这是市场经济规律决定的。
房产税真正的作用体现在哪里？
贾康说，房产税制定时要同时考虑房产的交易环节和保有环节，要与住房保障的托底相配套，全面制衡，它的作用应该是长期、深层次的综合效应。
首先，它可以增加住房市场中小户型需求比重，消费者考虑到保有环节的房产税，更多会选择相对实惠的中小户型，改变市场上的普遍需求侧重，符合节约土地、能源，具体落实科学发展观的要求。
其次，可以降低房屋空置率，由于资产分布不均，中国现在房屋空置率相当高，有房产税以后，它会促使这些人把囤积的房租出去对冲税负压力。
最后，房产税可使房地产领域的投机行为有所收敛、投资行为有所降温，投机是市场经济条件下，政策空间的产物，房产税填补空间漏洞后，会使炒房行为从毫无顾虑转变为适应消费者需求，房地产市场理性化。
贾康表示，房产税还有一个重要的作用，是对收入分配问题的贡献，税收优先用于住房保障体系，造福于民。同时它与现行的调控政策等改革配套，能促进房地产业的发展进入相对平稳、合理的轨道，减少泡沫，而不是单纯的打压房价。
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