[摘要] 自4月17日史上最严楼市政策落地至今，楼市变在何处？又走向何方？时至年中，新一轮房地产市场调控已近百日，房地产市场发生了新的变化：商品房成交量持续下滑，一线城市的房价却保持坚挺，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。楼市深度博弈遭遇强势利益群体，各种不同的声音注定将再次激烈
自4月17日史上最严楼市政策落地至今，楼市变在何处？又走向何方？时至年中，新一轮房地产市场调控已近百日，房地产市场发生了新的变化：商品房成交量持续下滑，一线城市的房价却保持坚挺，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降，部分一线城市租金快速上涨。楼市深度博弈遭遇强势利益群体，各种不同的声音注定将再次激烈碰撞。
目前房价运行正在进入市场的关键节点，与此前的历次调控遭遇似乎并无太多不同，关于楼市调控政策是加压还是退出的争议再起。房价是涨是跌，房贷是放松还是持续，政府、开发商、银行、购房者等多方变动也已成为关注焦点。
【降价是假摔百日调控房价不降反升】
上半年房价不跌反升15.8%
（来源：网易）国家统计局的一组数据显示，今年上半年，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。6月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。
其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
二手住宅销售价格在6月份也同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
开发商：不能降的秘密——退房潮
（来源：和讯）一位不愿透露姓名的房产公司营销总监表示,有些楼盘的价格确实不能降。首先,在售楼盘的价格不能降;其次,尾盘的价格不能降。2009年房地产市场坚挺,房价一路飙升;到了2010年前4个月,楼市价格依然一路高歌。如果开发商不考虑前期购房者感受,此时硬降房价,就会造成很大一部分业主购买了高价房,引发业主集体退房。因为没有一个业主愿意看到刚买的资产负增长。这样的先例,在北京、杭州等一些城市屡见不鲜。2008年,就曾有企业因为楼盘降价引发了业主集体退房潮。因此,一些开发商强调,在售楼盘和尾盘不能降;要降价,也只能是新开发的项目。
开发商就此解释说,新项目好操作,在项目刚入市的时候就低价切入。这样可形成价格优势,以后也可根据销售情况涨价,不至于出现后期降价引发退房潮。对此,购房者也高兴。已购的资产不贬值,反而。
与“不能降”之说相比,有些开发商表示“不用降”。这些开发商不是财大气粗的实力品牌,就是开发高端楼盘的强势品牌。他们认为,只要开发商实力使然,扛过了这段时间,就会迎来市场放量。
【调控百日展望：房价何时才降】
国土资源部部长徐绍史:再过一季度房价会下降
（来源：国际金融报）“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”国土资源部部长徐绍史4日在大连举行的国土资源厅局长座谈会后接受记者采访时表示。
徐绍史说，到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测。
第四季度降价幅度可能达到20%-30%
（财经日报）“买卖双方的博弈格局会随着时间推移发生转换。在保持现有政策环境的情况下，当前部分企业领头降价现象，在第三季度可能出现分化，存在资金压力的企业将以更加主动的价格定位来实现一定的资金回笼，而不是把某一价格定位贯穿于项目始终。第四季度的市场局面则可能会更加明朗，降价幅度可能达到20%-30%，交易量也有望随之回暖。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为。
汉宇地产分析师还表示，从最近国土部、住建部的表态来看，坚定不移地落实中央调控政策已是毋庸置疑。“其实本轮调控的核心点就是信贷收紧和保障性住房供应的落实，至于房产税、加息等政策预期，则是为本轮调控未达到‘理想目标’而准备的后手，也就是宏观调控第二波的核心内容。”
观望－局部促销－全面促销－局部降价－全面降价
（房天下业内论坛）中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强为记者描绘出调控下市场变化的链条：观望－局部促销－全面促销－局部降价－全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。
成交量持续走低，将迫使部分热点城市房价下调，二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松表示，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市下跌几成定局，而且范围内的房价也将面临下调压力。
【网友：六成消费者坚信房价还会跌】
（来源：国际金融报）来自中指研究院的调查显示，目前大约有60%的住房消费者坚信中国房价将会继续下降。中指研究院的调查认为，在今年第二季度，购房者对国家实行平抑房价调控政策的信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项合计共占约六成。
但购房者需求不同，对房价走势的预测也不同：比如投资性需求的购房者对房价走势的预测相对比较乐观，而刚性和改善性需求的购房者更加倾向于房价会有较大幅度松动。
中国房地产指数研究院华北分院总经理蒋云峰表示，该研究虽然主要在北京进行，但在国内一线城市中具有很强的代表性。从研究结果看，购房者表现出四个明显的心理特点，一是对调控政策有信心，二是对平抑房价有信心，三是市场观望气氛浓，四是认为目前房价仍然偏高。
一位不愿透露姓名的房地产业内人士分析认为：“炒房者乐观是因为自己手中有房，随时可以套现，所以他们非常积极，这也是二手房价格未出现太大下跌的原因。但是刚性需求和改善性需求就不同了，购房者迫切要求房价下降。”他认为，未来国家还会有其他政策出台，因为目前房价的下跌并没有让普通群众拥有购买能力。
——延伸阅读——
【市场】
【观点】
房价“假摔”专家称最严厉调控政策还没出来
中国统计数据屡遭质疑 房价平均数被指严重失真
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
