[摘要] 在万科的试探中，很显然他们降价了。数据显示，调控出台后，万科的销售均价已环比下降约15%。但大多数房企还没有主动尝试这样的改变，他们依然被动地等待着、观望着。付出的代价，就是上半年的销售放缓，以及多部门深度调控楼市而带来的资金压力。炎热的7月，房地产调控棋至中盘，一场楼市降价风暴或许正在酝酿。
肖劲，万科集团北京公司营销总监。
在过去的数月里，他一直苦苦寻找一个确切的数字。而这个数字，对万科和他来说，都非常重要。他要找的，是万科楼盘的价格——也就是北京万科蓝山、万科公园五号和万科长阳半岛，每平米到底该卖多少钱。
这既是万科总部赋予区域公司的特权，也是难题。因为每一次开盘，万科都要求一个月内要卖出去可售套数的60%，这就使价格因素变得极为敏感。
“去年，大家可以参考周边楼盘以及全市的水准定价。”肖劲说：“现在这种方式不行了，必须得找到那些真正买房子住的人，以及他们可以承受、愿意支付的价格。”
在万科的试探中，很显然他们降价了。数据显示，调控出台后，万科的销售均价已环比下降约15%。
但大多数房企还没有主动尝试这样的改变，他们依然被动地等待着、观望着。付出的代价，就是上半年的销售放缓，以及多部门深度调控楼市而带来的资金压力。
炎热的7月，房地产调控棋至中盘，一场楼市降价风暴或许正在酝酿。
降价者的盛宴
在两个月前，多数业内人士均不看好今年的万科，认为其很难实现增长30%、销售800亿的目标。但近期万科公布的销售数据显示，上半年万科累计实现销售面积320.2万平米，销售金额367.7亿元，同比去年增长19.5%。万科亦成为目前房地产行业中一家半年销售超过300亿的企业。
“上半年销售基本达到预期。”7月3日，万科执行副总裁肖莉对本报记者表示。
支撑万科实现近400亿销售的，正是万科在各地所采取的明降或暗降，也即所谓的“找价格策略”。在深圳，万科第五园、清林径两项目夜间开盘降价销售；在上海，万科数个楼盘比周边低20%开盘，而另外一家降价销售的房企恒大地产，也实现了不错的销售业绩，今年前6月销售面积位居行业。
与万科、恒大形成对比的，绝大多数房企在第二季度经历了销售放缓，造成上半年销售未达预期。如绿城上半年销售219亿元，仅占全年目标的1/3；绿地集团上半年销售248亿，仅为全年计划的1/3；富力地产上半年销售125亿元，也只占全年计划的40%。
根据工商联房地产商会会长聂梅生向记者提供的数据，今年5月份，房地产销售额大约是3000亿元，相比于2009年12月份的8000亿元高峰，大幅下降了60%。
开发商也差钱
销售下滑的同时，开发商融资成本也大幅上升。
“不要总是认为开发商不差钱。”聂梅生说，开发商资金充裕度开始下降，自有资金率上升明显。今年3月份资金充裕度是1：1.67，到6月份就下降到了1：1.42。去年的月均自有资金是1452亿元，到了今年5月份达到了2000多亿元。
聂梅生认为，控制投机性购房资金，降低了供需双方的杠杆力，对开发商的贷款和房贷收紧，已经使房贷杠杆从去年的10倍，快速下降到5倍以下。
此外，中指研究院对万科、保利、金地等21家A股上市房企的经营性现金流进行了调查分析，2009年一季度时有13家经营性现金流为正，而今年一季度这一数字锐减至3家，其余18家均为负值。
建银精瑞资产管理公司董事长李晓东指出，目前几乎所有的融资通道都关闭了，今年房企融资成本将比去年上涨50%。
“下半年肯定会有一些公司面临资金上的困难。”7月4日，华融国际信托投资管理部总经理邹俊在21世纪博鳌房地产论坛上对本报记者表示，当前银信合作已经全面叫停，其中很大一部分就是针对房地产业。
邹俊透露，目前他们与房企合作时，最核心的要求是控制风险。政策性的风险要控制，政策不让做的肯定不做，因为一有风吹草动，肯定就是这类项目受压；其次要有抵押物，抵押物认定要求更为严格；再次是宁愿选择民营企业，地域条件好的企业；最后还要考核现金流，根据地产公司债务状况，要达到可预见现金流能够覆盖贷款压力的必要条件。
一家总部位于浙江的地产公司负责人也承认，今年融资通道确实收紧得厉害，不排除下半年为了保证项目的正常运转，而向合作方转让部分股权。
降价是的结果
“目前房地产市场呈现出量跌价滞态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。”7月4日，国土资源部部长徐绍史罕见地对房价发表了意见。
徐绍史指出，下半年国土部将积极参与房地产调控，严查开发商囤地，严格土地出让合同的执行问题，将逐步规范房地产开发项目开竣工时间。而另据国土部的消息，针对地方政府在囤地方面的消极影响，8月份国土部将约谈部分城市相关负责人并启动问责机制工作，对囤地严重的可能会采取警告、记过、记大过、降级、撤职等行政处罚。
“这使开发商囤地、捂盘变得困难。”业内人士分析，通过调整开工和开盘时间捂盘抬价的，不再像过去那么容易。
本报记者调查了万科、恒大、富力、金地、佳兆业等十数家房企，发现目前均无缩减开工量或推迟开盘的计划。
“万科上半年的推货量是40%，下半年是60%，这个比例已经是非常平均了。”肖莉说。而其他地产公司的推货比例可能是3：7，甚至更为失衡，下半年的销售压力非常大。
而对于注重实操的万科而言，顺应趋势是其一直以来的选择。肖莉对记者表示，未来中国的房地产业，其利润趋向于社会平均利润，是必然的。“我们认为以合理价格快速推货是必须的，但有些公司不降价，那是他的选择。”肖莉认为，目前的高房价，对所有的市场参与方及整个社会都不利。
在房企需要“冲业绩”的下半年，市场环境存在不确定性，不排除有继续下行的可能。这意味着，房企将在下半年面临区域市场的激烈竞争，降价成为不得不做的选择。
“大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出‘恶性’政策了。”在21世纪博鳌房地产论坛上，曾经最强硬的“房价必涨”论者——华远地产总裁任志强(博客)向同行呼吁，“我鼓励大家尽快降价。”
任志强认为，2009年的房价飙升让地产商有了降价的空间，不至于亏本卖房。“降价大家都有台阶下，回到原来的轨道上，这是的结果。”任志强说。
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