[摘要] 在“重拳”调控下，房价快速上涨的步伐已然停歇，但房屋租赁市场风云突变。房地产新政4月份出台后，全国多个重点城市的房租持续上涨，北京、上海、深圳、广州等地平均租金上涨超过10%，部分地区的租金涨幅甚至达到20%。受此影响，租售比逐步回归。但是，租售比的回归不能单纯依靠涨房租，而更应该是降房价的产物。
在“重拳”调控下，房价快速上涨的步伐已然停歇，但房屋租赁市场风云突变。房地产新政4月份出台后，多个重点城市的房租持续上涨，北京、上海、深圳、广州等地平均租金上涨超过10%，部分地区的租金涨幅甚至达到20%。受此影响，租售比逐步回归。但是，租售比的回归不能单纯依靠涨房租，而更应该是降房价的产物。
租售比作为国际上用来判断房产投资价值的标准，通常认为其正常值在1:300左右。但在我国，相对于房价的“三级跳”，此前租金一直“稳步慢行”。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1:700，部分地区甚至达到1:800以上。
房价下降初露端倪，租金上涨是目前租售比回归的主要推手。据统计，目前北京的租售比已由新政前的1:650调至1:565。对于本轮房租上涨，“毕业需求说”、“政策效应说”甚至“中介操纵说”众说纷纭。然而租房毕竟不同于买房，租赁市场由中小业主组成，需求更为稳定。租金是市场供需博弈的结果，反映了市场的实际需求。
作为一个动态的市场，租赁市场具有很强的流动性。当房租过高时，租房人会外移寻找相对低价的房源。而房租上涨，也将吸引更多房源入市，从而平抑租金波动。
毕业生受起薪不高制约，更多考虑的是低价房源，因此难以对整个市场租金水平形成推动。而那些因房价过高而推迟购房计划、转到租赁市场的人群，在短期内或许会对租赁市场产生一定影响，但这种影响难以持续。当然，部分中介的炒作行为带动了一些区域租金上涨，但作为一个较为分散的市场，几家中介很难形成垄断并操纵整个租赁市场价格持续大幅上涨。
从长期看，房租持续大幅上涨的可能性也不大。目前，政府对于房屋租赁市场的重视程度已经大幅提高。除了廉租房，北京等多个城市都加大了对公共租赁房的投入力度。可以预期，价格合理、数量充足的公租房一旦大量投入市场，将对商品房租赁市场形成补充，“夹心层”和“蚁族”的需求将得到进一步满足。供给的逐步增加有助于租赁市场达到新的平衡，租金的走势会更加平稳。
经历4、5月份的快速上涨后，房租涨势已略显“疲态”。5月下旬租金水平开始趋稳，部分热点区域租金在6月上旬达到高点后开始出现逆转。中原地产的数据显示，6月上旬北京单套租金上涨到2845元/月，相比年初上涨幅度达到18%。到了6月中下旬，均价已经下调为2765元/月。
在房租上涨对租售比进行部分修正后，房价才是影响租售比的关键因素。只有过高的房价出现下调并与相对稳定的租金水平相适应，才能真正改变一些地区租售比不合理的现状。
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“如果你研究此前中介发布的报告，不难发现关于租金上涨的话题在租金实际上涨前就开始了。”这位中介资深人士表示，租赁业务在二手房市场中是小众话题。通常中介的分析人员每个月写两篇左右的租赁市场报告，然而，在今年4月、5月的两个月时间里，二手房中介发布的房租上涨报告超过20个。
中介主要营造的概念有3个。一是“物价上涨推动说”：租金的上涨是因为物价的普遍上涨，很多业主希望通过租金来补贴生活费用。二是“刚性需求推动说”：主要的推动力量是高校毕业生、拆迁户和外地人。三是“买转租说”：原来打算买房的一群人现在期待房价下跌暂时转为租房，从而推高房价。
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