[摘要] 继上月9日国务院办公厅宣布“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台、17日财政部等五部委出手打击开发商囤地后, 国务院办公厅日前发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 系列调控措施的出台使得楼市走势变得神秘莫测。
继上月9日国务院办公厅宣布“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台、17日财政部等五部委出手打击开发商囤地后, 国务院办公厅日前发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 系列调控措施的出台使得楼市走势变得神秘莫测。
回顾过去5年的房地产政策,可以看到在稳定、控制、有保有压、力保不失之后,楼市的发展也走出了一个“平稳回暖、急速升温、冰天雪地、悲喜交加”过山车似的轨迹。
2005年、2006年
调控基调:控制住房价格过快上涨
政策关键词:国八条、90/70、个税强征
市场反应:投资客逍遥
2005年、2006年,国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有。然而,密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。
其中,2005年4、5、6三个月调控政策最为密集。4月国务院常务会议明确提出解决房地产市场存在问题的八条具体措施,被称为“国八条”。随后国办转发建设部等七部委《关于作好稳定住房价格工作的意见》,明确加大个人购房转手交易税收调控力度、禁止期房转让、满足3个条件普通住房享受优惠、依法制止炒地行为。6月又对个人购买住房转手交易征收营业税。
2006年,政策更为收紧,5月九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台,被称为“国六条”,其中影响的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由两年延长至5年。紧接着,7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,宣布从8月1日起,各地税务部门将在范围内统一强制性征收二手房个人所得税。
上述调控政策出台后,许多投资客仍频繁出现在北京等一线城市看房、买房,部分城市的部分小区,由于购房者中投资客过多,空置率高,被戏称为黑暗社区。
2007年
调控基调:抑制房地产价格过快上涨
政策关键词:限外令、二套房、不断加息
市场反应:前热、热得发狂;后冷、冷得发抖
年初,虽然央行不断加息和提高存款准备金率,但其他政策并没有联合出台。此时,市场需求已经过两年多的压抑,又恰逢股市大涨,人民币。在诸多因素作用下,引发楼市一轮上攻。
3月,商务部发布《关于2007年吸收外商投资工作指导性意见》,明确提出严格限制外商投资房地产。同样在3月,央行开始加息,全年共计6次加息,10次上调存款准备金率,房企融资成本逐渐增大。
然而信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步,70城市房价涨幅一次次创下新高;房企也蜂拥上市,“地王”纪录频频被刷新。与市场疯狂表现相对应的是中央宏观调控频繁发力,并最终在“9·27”强有力的“二套房贷”政策中,楼市经历了最深刻的跌宕起伏。
9月27日,央行与银监会联合发出 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,俗称359号文,要求第二套住房首付不得低于40%,利率同时提高10%。随后的12月,央行、银监会又发布 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》）,引入 “人均住房面积”的概念,规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住住房贷款政策执行”。《补充通知》一定程度上改变了359号文对购买第二套房“一刀切”的做法,保护了有升级置业需求的消费者,在很大程度上也可以满足自住型“小房换大房”的需求。
政策一出台,立即抑制了投资需求,而不断加息也如“温水煮青蛙”,耗尽了购房者的购买力。随后房地产市场急转直下,各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂;后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。
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