[摘要] 围绕土地增值税的争议在未来可能不会存在了。上周，本报从国家税务总局财产行为税司有关官员处获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。
围绕土地增值税的争议在未来可能不会存在了。
上周，媒体从国家税务总局财产行为税司有关官员处获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。
这位官员表示，正在酝酿中的房地产税制改革将会对此做出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体实施的时间可能会在“十二五”期间，即2011年-2015年。
国家税务总局网站显示，财产行为税司具体负责与房地产有关的各个税种的征收管理工作。
相关人士分析，取消土地增值税应该是与物业税等房地产税制改革结合起来。
土地增值税收入小
中国开征土地增值税起于1993年颁布的《土地增值税暂行条例》。
所谓土地增值税是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，但不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
其计算公式为：应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
上述财产行为税司官员表示，房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。
2008年土地增值税收入537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300亿元。
契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5%，购买第二套住房时的契税约为房价的3%。
来自国税总局的消息显示，从去年下半年以来的房地产颓势并未影响房地产契税的税收。契税只在今年1月有过负增长，在今年的其他月份，契税只是增速有所下降，值还是在增加的。而且从今年前7个月来看，契税收入增速已 过10%。
“今年契税预计增长超过10%，”上述官员对增收很有信心，他说，因为契税收入相对滞后于房地产市场，因此国家税务总局对契税还是很乐观的，“房地产进入上行周期以后，收入在下半年会体现得更明显一些。”
可能取消
业内人士表示，土地增值税的税收收入较少，只是促成改革的原因之一，更主要的原因则可能缘于征收困难。
上述官员表示，土地增值税的征收确实有难度。这是因为房地产工程的周期比较长，涉及的面比较广，产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。
业内人士称，单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，但是实际征收上来的比例却不高，变成了小税。由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。
不过，上述官员认为，土地增值税的征收情况并不存在特殊的问题，因为“企业想少缴点税的心理并不是孤立的现象，不仅是回避土地增值税，对任何税种都是一样的”。
这位官员表示，税务部门对包括土地增值税在内的任何税种都比较重视。“特别是在经济走低以后，财政收入降低，税收压力增大的时候”。
“未来，土地增值税是不是还有存在的必要性，还很难说。”在谈到正在酝酿的房地产税制改革时，这位官员表示。
至于取消土地增值税的前提条件，这位官员称，如果需要调节房地产的超额利润，就还需要保留土地增值税。如果房地产将来恢复正常了，土地增值税也就没有必要存在。
这位官员表示，中国的房地产税种比国外要多一些，税费应该怎样清理，司里正在做统筹的研究规划，现在还没有一个明确的说法，具体实施的时间可能会在“十二五”期间。
一体化征管
除了还在酝酿中的房地产税制改革，在征管方面，国家税务总局正在深入推进房地产税收 “一体化”的工作。
财产行为税司的另一位官员表示，房地产税收“一体化”工作不但增加了房地产税收，还为房地产税制改革做着基础性的准备工作。
中国的房地产税包括：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这些税种分别由不同的税务部门征管。
上述官员表示，由于房地产各个环节都有税务部门在征收，但税务部门对各税种的信息并不对称，而房地产业又是一个环环相扣的体系，从各个环节入手得到的税源信息肯定是片面的。通过房地产税收“一体化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用，既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况，又可以加强自己本环节税源的征收监管。
比如：主管房地产开发企业的税务机关，通过负责销售环节税务机关提供的房屋销售情况的信息，就可以大致核对出开发企业的收入，对税源税种的预测和评价有一定的帮助。
“房地产税收‘一体化’的核心是通过税务部门内部的信息共享、信息比对，从而达到加强征管的目的。”上述官员表示，不掌握税源信息就无从征税，加强征管就是对税源信息的掌握，把税源找到了征管自然就提高了。
据上述官员介绍，税务部门从2005年就开始开展房地产税收 “一体化”的工作，一开始主要是在交易环节，以契税为切入点。现在已经掌握了交易环节的税源信息，交易环节基本上实现了预期的目的，今后房地产税收“一体化”将向开发环节、保有环节推进。
“房地产税收‘一体化’工作，使得税收征管的效果明显加强，对房地产开发企业依法纳税有一定的促进作用”，上述官员举例说，以前房地产销售环节的个人所得税和营业税都是零，现在则增长明显。
土地增值税相关
在计划经济时期，城镇住宅建设由政府统一投资、统一规划、统一建设，采取统一管理和统一分配的方式。改革开放以来，特别是1990年以后，我国开始了从计划经济体制向市场体制的转轨，城市土地从无偿划拨转变为有偿、有期限使用，房地产和住宅开始逐步成为商品，逐步向社会化、市场化、产业化发展。
97年后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺。在房地产业快速增长的过程中，其关联度高、带动性强的特点也发挥得淋漓尽致，1998年以后，我国房地产投资额以每年超出20%的速度增长，增长速度远远高于GDP的增长，到2003年部分地区出现了投资过热，地价和房价持续快速上涨，房屋空置加剧等现象，房地产越来越成为全社会普遍关注的问题。
2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关。其根本宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变。一方面，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，强化对土地供应的管理，严格对耕地占用的审批，执行经营性土地的“招、拍、挂”制度；另一方面，银行严格控制对房地产的信贷投放，提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率、实行差别贷款政策等。
2005年，房地产调控的政策进一步深化，调控力度加大，重点更加突出，国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施。一些地方政府甚至把控制房价作为政府官员考核的主要指标。
2006年，房地产宏观调控的措施继续密集出台，5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）。对供给结构、税收信贷手段、拆迁规模、房地产秩序、廉租房建设、信息披露制度等又作了进一步强调。5月29日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定。7月24日，建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》[171号文]，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。同日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，九个国家土地督察局派驻地方，省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。同月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，在范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。
2007年，房地产宏观调控力度仍在进一步加大。1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。6月，商务部发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，深化了对外资投资房地产的管理，11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录 2007年修订》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，还将“普通住宅地开发建设”从2004年修订的现行《目录》鼓励投资类别中删除。在信贷方面，07年央行数次加息，多次提高存款准备金，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，对二次购房实行差别的利率政策，提高了首付比例，并对房地产企业贷款和个人抵押按揭实行了更严格的管理。
07年8月份国务院主持召开了住宅工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定，建设部也于年底设置成立了住房保障与公积金监督管理司。
可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，出台政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而，住宅和房地产市场的一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，到2007年三季度前，房价和地价持续上涨的情况普遍存在。
然而，2007年下半年美国爆发了次贷危机，并逐步演变成为全球性的金融风暴，带来国际国内宏观经济形势的深刻变化，2007年10月后，深圳、广东等城市和地区出现了房价下跌、交易量萎缩的现象，到2008年6月份以后，大部分地区出现了“价跌量减”的现象，部分地区和项目甚至出现了个人抵押贷款“断供”、购房人集体要求退房等现象，房地产企业普遍出现资金紧张、融资困难的局面。
自5月份以来，沈阳、西安、上海等15地陆续推出了针对房地产市场的一系列“救市”的做法，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。12月17日温家宝总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。2008年12月20日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）从六个方面进一步明确具体的措施，随后各地也纷纷出台了相应的政策。而进入2009年北京等城市和地区似乎开始出现市场回暖的迹象，但房价下跌的趋势仍在延续。
如何认识当前中国住宅市场出现的价格居高不下现象？房价主要是受哪些因素的影响和制约？深入、系统地研究房地产价格形成的机制和波动的内在规律，可以在一定程度上发现当前我国住宅市场存在的深层次问题，预测住宅市场的发展状况和价格波动的趋势，为建立健全符合中国国情的科学、完善的住宅市场体系，形成成熟稳定的价格形成长效机制提供依据。
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