[摘要] 当各方继续争论“地价房价比”的时候，一份报告显示，即使房价已明显上涨，但是2007年的众多“地王”至今难解套。中原地产有关分析人士表示，从数据来看，2007年土地的高闲置状态主要原因正是开发商拿地成本偏高。
当各方继续争论“地价房价比”的时候，一份报告显示，即使房价已明显上涨，但是2007年的众多“地王”至今难解套。更值得关注的是，今年又有更多的“地王”豪赌房价。昨天，中原地产公布了其所检测的12个城市的土地数据，并选取了40家知名发展商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本，从分析数据来看，目前近六成土地闲置，地价比重高导致旧“地王”入市缺乏动力，由于目前土地市场再次转热，新地王前途很难预料。
“地王”隐身导致地荒假象
通过中原地产对房地产企业自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态的分析，270幅地块中除去在售和售完状态的土地，有57%的土地尚未入市，形成实际供应。27%的土地还处于待开发状态，30%处于规划在建状态，尚未形成实际销售，造成住宅市场短期供应紧缺，形成“地荒”的假象。
从各大开发商拿地的情况来看，大型开发商在公开市场上获取的土地数量以2007年，占到270幅土地的45%。而按照土地开发周期两年时间计算，2009年正是2007年土地全面入市的时间。在所有270幅地块中，目前仍有20%的土地处于闲置状态。从98个在售项目的地价和房价情况来看，目前接近一半的项目的土地是在2007年取得的，这部分项目的地价比重，平均值达到38%，远高于市场平均地价比25%。
中原地产有关分析人士表示，从数据来看，2007年土地的高闲置状态主要原因正是开发商拿地成本偏高。
“新地王”很可能重蹈覆辙
土地成本的普遍偏高，导致2007年多数地王目前仍处于闲置状态。据统计，2007年18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中有7幅处于闲置待开发状态，7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%，其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的地王地价占房价比接近80%。
随着新一轮开发商拿地热的到来，高地价导致的“地王”深度套牢可能重现。从统计数据来看，2009年初各地土地出让仍以底价为主，进入第二季度后，多城市相继出现天价地块，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的“地王”潮重演。
根据中原地产2009年热门地块楼面地价和周边房价的对比来看，北京今年上半年出让的五块地王地块中，地价占周边楼盘价格比重均已在70%以上。上海四幅“地王”地块中，地价占比平均也在70%以上，其中宝山一地块的楼板价甚至已经出让时当地房价持平。
中原地产有关分析人士表示，目前地价已明显高于市场平均水平，风险较大。由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。
地王是否会陷入赢者诅咒
的报告显示，按照地产项目上市的年度进行分类后发现，2008年开盘项目地价/房价的比重大幅上升。2007年当年上市的项目，基本是上半年拿地，下半年开盘，正值房价高位，加之市场成交旺盛，去化迅速，这些项目的地价/整盘均价不高，24%的比值接近于平均水平；而2008年开盘项目受制于大市不佳，房价下跌，地价房价比大幅上升；即使在2009年，市场逐步回暖，但由于2007年所拿土地时地价较高，诸多“地王”地块甚至出现了面粉比面包贵的现象，因此地价房价比仍相对较高。
其中，北京和上海成为高价地块主要分布城市。主要是由于这两大城市房地产市场较为成熟，受宏观调控影响后回暖较为迅速，市场风险相对较低。因此，开发商普遍看好其房地产市场发展前景，在土地市场逐步转暖后，两大城市土地成交不断升温，开始出现较为激烈的竞价现象，高溢价率地块频出，地价也被逐步抬升。
该研究中心指出，在北京，2009年5月富力地产以14097元/平方米的楼板地价、高达241.5%的溢价率竞得广渠路10号地块，6月与之相邻的广渠路15号地块，又被中化方兴以14494元/平方米的楼板价拿下，而两幅地块周边房价在15000～22000元/平方米，地价/房价的平均值均超过了70%。考虑到未来还有各种成本，这些高价地若要有正常的盈利空间，未来的房价必然高企，这将带来更大的市场风险。
在长三角重镇杭州，远洋地产2007年在杭州拱墅区取得的地王项目，其楼板地价现在仍超过周边在售项目的销售均价，赢利依然富有挑战。当时远洋地产携北京一家企业以22.26亿联合竞得该地块，楼面地价高达15588元/平方米。
不少“捂着”的高价地王敢于以时间换空间的底气，来自于不断攀升的豪宅价格。豪宅价格是地王们走向未来的试金石，不过，它的成色正在褪色。
美联物业副总经理丁伟昨天表示，通胀预期下的资产保值压力，是导致高档房需求持续攀升的主要原因。但是目前高档市场已经出现了高房价、低租金的反常现象，就是说高档房的租金并没有随着房价一起上涨，这必将影响投资者的。
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