易宪容：房地产市场将发生根本性的变化

最近土地流拍之风潮已经开始在全国范围内蔓延。从深圳到上海、从广州到北京、从厦门到南京、从东莞到杭州等各地，从2007年10月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，自2007年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅之多，而且这些土地流拍基本都出现所谓的房地产市场一线城市。现在看上去，尽管有不少土地市场仍然在交易，但大量土地都是以底价成交。这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，已经有天壤之别。我今年三月份去过东莞，所看到情况是，同样相邻的两块土地，2007年拍卖成交价格与一年后拍卖成交的价格相差一倍以上。

从上述现象可以看到，2007年那种从股市圈到钱，然后用这些钱去套购土地，再用这些土地注入上市公司，以此来推高房地产上市公司的价格，并再从股市圈钱来套购土地的现象有天壤之别。在早一年的时间里，各地土地的价格一次又一次地被推高，全国各地“地王”的价格一次又一次被打破。2007年，这种“用股市圈到钱，来推高土地的价格，囤积土地；然后用囤积的土地来推高上市公司价格，再向股市大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公司的两大泡沫。

然而，这种“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的模式，已经随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变。在这种情况下，房地产开发商不仅无法从股市上获得大量囤地的资金，而且随着股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，房地产上市公司再融资获批的可能性也越来越小。同时，新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。新土地政策明确地表示房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。这些都表明，以前那种房地产市场“空手套白狼”的经营模式完全被堵死。既然房地产市场“空手套白狼”的房地产经营模式被终止，房地产开发商通过推高土地的价格、推高房地产上市公司的价格来吹大房地产市场泡沫而把这种房地产泡沫吹大的风险让商业银行及整个社会来承担的可能性自然就被减少。可以说，上述这种“圈钱-囤地”模式的改变是土地市场泡沫破裂的一个原因，但还不是最为重要的原因。

更为重要的原因是，国内土地市场泡沫破裂的原因是2007年以来国内房地产政策的根本改变。这种房地产政策表明，未来中国的房地产市场是一个民生的市场，是一个解决及改善全体人民住房条件的市场。因此，任何房地产市场的炒作，无论是炒住宅还是炒土地，都会受到政府的严厉打击。既然房地产市场的投资炒作是政府严厉打击的对象，既然国内房地产市场是一个居民居住消费的市场，那么以前那种房地产以投资炒作为主导的市场就会发生根本性的变化。当房地产市场为一个居民居住消费的市场时，那么房价一定会向理性回归，一定会以全体居民基本的支付能力为基础。在这样的情况下，国内房地产市场价格岂能不回归理性吗？

有研究认为，中国的房地产市场不会出现拐点。但实际上，不管这种拐点是指政策还是指价格，当房地产市场发展模式发生根本性改变时，这种拐点出现是基本的事实，它是不会因谁研究而改变的。因为，房地产开发商比我们政府管理部门，比我们的研究人员更明白。正因为，房地产开发商看到房地产市场已经出现了拐点，他们或是降低其住宅产品的价格，先他人一着而大量销售。他们或是知道房地产市场未来的发展变化，不敢进入土地市场来拍卖土地。因为，对于房地产开发商来说，面对已经发生巨大变化的房地产市场，面对已经变化了的房地产市场的不确定性，任何一个房地产开发商比他人都清楚，未来的房地产市场会走向哪里。特别是土地的价格取决于未来的房价时，房地产开发商更是知道这个土地市场的风险有多大。

因为，谁都知道，土地价格的高低完全取决于房价的高低。当房价高企时，土地的价格也会随之走高。同时，由于房地产生产的周期性，当房地产开发商预期房价会往下行时，也意味着土地的价格要往下走。因此，土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标，如果大量的土地流拍，如果全国土地市场的价格全面向下运行，也就预示着未来房地产市场的价格会走向哪里。在目前的情况下，开发商对房地产市场的预期并不乐观，自然会反映到土地市场上，这就是土地价格走低或土地流拍的根本所在。

还有，一般来说，在任何一个地方，土地都是一个既定的量，尽管它是不可再生、不能增长、不可移动的资源，但它的稀缺性并不在于它的量上的多少，而在于其使用效率的高低。如其使用效率可以由平面变为立体。如香港与日本。同时，土地资源既不会折旧，也不会减少。而人口的增长及城市化增长发展到一个水平之后都会相对进入一个稳定状态。在这样的情况下，土地供应不仅不会出现短缺，而且是一个无限增加的量。问题是房地产市场只能面对的居民居住消费的市场。正是在这意义上，房地产市场已经发展根本性的变化，土地市场变化也就自然。这也表明，全国土地市场流拍也就意味着房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性的变化，意识到整个中国房地产市场的逆转。这就是国内土地流拍及市场泡沫破裂的意义所在。

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