[摘要] 但很让人意外的是，今年的论坛完全找不到去年的盛况，往年前往博鳌的车上，记者们对海南的房价都十分感兴趣，今年我经历了四天时间的论坛，身边却几乎听不到多少关于未来房价变化的讨论，不少专家被记者询问的问题也基本集中在金融领域。
还记得去年的博鳌论坛，的嘉宾之一就是被称为“大炮”的华远地产董事长任志强，还有经常和他一起结伴出现的搭档SOHO中国董事长潘石屹，这俩人走到哪里后头都呼啦啦跟着一群记者。
而其他一些经济学者比如春华资本集团董事长胡祖六，地产大佬如万通控股董事长冯仑也常被记者围堵，被询问关于未来房价走势的判断。
回顾当时的这些相关文章，点击量极高，好几条齐刷刷地占据了当时四大门户的头条区域。
当时，反响强烈的经典语句有很多，比如住建部部长说相信房价会按照国务院调控的趋势走，任志强说，住建部部长的话不可信，房价不会降。
他说，没有一个行业比房地产单行业消费了，经济转型就是要转到住房上，如果不转到住房上，中国梦是实现不了的。
“索罗斯先生说中国不能靠房地产拉动中国经济，那靠什么？高铁投资的一年也就2万亿，比房地产接近7万亿差远了，其他还有什么更大的吗？食品原来，现在也就是6万多亿。”他问道。
当时，有记者问，楼市泡沫会不会破灭，任志强还强势地反问记者：“你认为楼市有泡沫吗？那就不要采访我了，因为我不这样认为。”
但很让人意外的是，今年的论坛完全找不到去年的盛况，往年前往博鳌的车上，记者们对海南的房价都十分感兴趣，今年我经历了四天时间的论坛，身边却几乎听不到多少关于未来房价变化的讨论，不少专家被记者询问的问题也基本集中在金融领域。
去年的楼市分论坛也被安排在博鳌论坛的最后一天，但当时的现场人满为患，观众举手提问者的数量十分多，但今年这个时候，参会者却很有限，会议还没结束，一半参会者已经提前离开了。
在昨天的城镇化论坛上，面对听众对楼市的问题，潘石屹非常简短平静地回复说：“我没有什么要说的，往年大家都关心房价，今年已经不关心了。”
耶鲁大学教授陈志武[微博]也强烈地感觉到这个降温的变化过程，他这么分析其中的原因：这说明拥有话语权和财富的这部分人，对房产投资的需求降低了，兴趣减弱了。
当然，他说，中国房地产的刚性需求还是十分庞大的，但这其中很大一部分群体没钱买房子，更多集中在廉租房、低价房，甚至租房，并非房产企业的主要消费群。
今年，让人印象比较深刻的还有潘石屹谈起的一个调查，他问在北京生活的人最关心的问题是什么，10个人里面7个人说是空气污染。同样的问题他到上海也问了10个人，得到的答案却跟北京完全不一样，有9个人回答说是房价问题。
对此现象，有很多人说是上海丈母娘太厉害，也有大部分吐槽买不起房子的网友的回复是“关心也没用”，对中国特别是一二线城市房价下跌仍然没有信心，甚至还有人评价说，相比于房价，污染的解决还更有希望一点。
有位网友的评价也非常经典，他觉得是因为北京的房价已经超出人类能够忍受的极限了，所以北京人已经麻木了；上海的房价相对还低一点，所以上海人还感觉得到痛。
专家：楼市上行动力开始减弱回调是大势所趋
楼市回调是大势所趋
经历了几年持续上涨后，楼市在2014年的上行动力开始减弱。
中原地产数据显示，3月份北京二手住宅挂牌价和部分房源成交均价开始下滑，部分下滑幅度超过10%。而在政策层面，随着资金面收紧，多地出现首套房优惠政策取消，以及暂停房贷的现象，在此背景下，市场对2014年楼市的展望由乐观转为谨慎，楼市开始在去年高速增长基础上触顶回调。
数据显示，3月份54个城市签约住宅合计为20.9万套，相比2013年3月份的31.5万套，同比下调幅度达到了33.5%。其中二线城市跌幅达到了47.5%，一线城市跌幅也达到了40.4%。
中原地产首席分析师张大伟分析，从整体数据看，市场在2013年四季度已经开始触顶，预计今年价格涨幅会持续回落。“只是因为一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。”
实时出炉的2014年3月中房指数系统百城价格指数报告指出，2014年3月，100个城市(新建)住宅平均价格为11002元/平方米，环比上月上涨0.38%，涨幅较上月缩小0.16个百分点。从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。
中指研究院指数研究部研究总监杜炳国认为，楼市回调是大趋势，未来三四线城市的限购存在取消的可能性，一线城市的房价也会出现放缓的趋势。
杜炳国介绍说，一线城市在2013年的价格上涨幅度达到20%~30%，三四线城市的涨幅可能只有10%，如果回调的话，一线城市的幅度会比较明显，但是周期较短，而三四线城市因为市场有一定的库存，回调的幅度较小，但是周期会很长。
不同于以往一刀切政策，今年楼市以“双向调控、分类指导”为原则，即在过热的时候为其降温，在失速的时候促其稳定。
杜炳国表示，过去一年，以一线城市为代表的住房价格上涨明显过快，严重透支了市场购买力，随着销售动力的集中释放，新的需求尚在形成与培育中，这将引发住房供求关系的急剧调整。此外，市场资金面总体趋向紧张的速度已经超过市场预期，特别是利率市场化条件下，银行获取资金的成本一旦高于放出去的贷款利率，房贷的受限将大大抑制房价上涨。
楼市回调背景下，市场出现的分化现象却难以平衡。继杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。开发商“以价换量”的策略并没有让市场回归“量”的轨道。
地方政府救市路径浮出：限购信贷税收调控进一步放权
近日，有关限购松绑的消息不断传来，“救市”的声音再度响起。
据记者了解，在库存量较大的城市，目前有不少房企呼吁政府“救市”，而“救市”建议集中在以下几方面：放松二套房贷，加强对房企信贷上的支持；地方出台购房税费减免政策；实行限购的城市能够松绑限购，从需求层面给予支持。
而开发商的诉求正好与决策层给出的下一步调控路线相呼应。在今年两会期间，住建部副部长仇保兴明确表态，将在楼市调控中扩大地方政府的调控权限，包括制定和实施住房限购政策、住房信贷政策、公积金贷款政策、土地投放和房地产税负。这让地方政府出手“救市”成为可能。
“实际上，从我们市里的情况来看，在信贷、税收方面能够进行政策调整，这是比放松限购更为有效的办法”，东部某二线城市一位住建厅官员对《华夏时报》记者表示，“放松限购只是改变预期，信贷、税收的调整却能直接为购房者降低购房成本。”
放权地方政府
“我们已经在部署监测楼市各项调控政策的效果，一季度的调研报告和情况说明正在汇总中。”上述东部二线城市的住建厅官员向记者表示，在对调研进行汇总后，市里将集中讨论关于楼市调控工作中的相关问题。
按照他的说法，尽管中央层面尚未直接表态地方可以调整楼市相关政策，但目前高层关于楼市调控的“口风”没那么紧了。“目前市里在限购、公积金贷款以及契税优惠方面都在进行相应的政策储备，一旦其他城市有所松动，我们的政策也能跟得上。”
从今年3月份开始，几个楼市成交大幅下降的城市已经对“限购”政策作出了“松动”尝试。温州市限购松绑方案已经上报浙江省政府，长沙、杭州、常州等地也在酝酿对楼市调控政策做出调整。
“除了严控土地供应量，我们预计在需求方面也有可供备选的方案，如放宽公积金贷款限制、降低政府性规费收缴标准并分期缴费、购房入户等政策。”常州一位知情人士如是说。
值得关注的是，从2013年年底开始，“放权地方政府、对不同城市实行分类指导”的思路就已经在住建部工作会议上被确定下来。
“尽可能放权给地方政府的思路已经确定，问题就在于放什么权、如何放权”，住建部一位内部人士对本报记者表示，“在这两个问题上，从部里来说仍然是有不同的声音，现在只能视情况而定，根据各地上报的政策调整方案我们再酌情研究。”
据上述东部二线城市的住建厅官员透露，目前其所在部门已经开展了对公积金贷款情况进行调查，预计先出台调整公积金政策的可能性比较大。
实际上，已经有城市在这类政策上先动起来。近日，有媒体报道，营口市相关主管部门出台政策称，在4月1日-30日期间个人购买商品房，经各区财政部门房交会现场认证，给予购房者契税全额返还政策。同时，在这一时段购房，办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。
“如果地方政府可以在信贷、税收等方面进行调整的话，调整的效果不亚于放松限购。从以往楼市调控的经验来看，在限购不能明确松绑的前提下，地方政府都是通过在信贷、税收方面的调整获得喘息机会的。”北京市房协秘书长陈志对记者表示。
2008年“救市”将重演？
实际上，对于楼市调控来说，地方政府一直将“适度放松信贷和税收”的做法作为“曲线救市”的动作。
2011年底，在银行信贷压力持续不减的情况下，各地就曾经出现利用住房公积金做“微调”文章的举动。当时，宁波、南京、重庆等地就分别出现了购房贷款“商转公”、提高公积金贷款额度等调整政策。
“这类政策比直接松绑限购要温和许多，”中原地产市场研究总监张大伟认为，在楼市限购博弈时期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显“与中央政策对着干”。
“现在地方出政策主要还是随大流，只要是对地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反对，其他城市基本也会跟着出。”上述东部二线城市的住建厅官员告诉记者，除公积金贷款之外，其他的减免税费政策也是各地调整政策的**。
而地方政府的这类举动不难让人联想到2008年的“救市之举”。
2008年7月份，楼市普遍处于低谷，“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久，西安、芜湖、苏州、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或直接给予财政补贴等政策。
业内分析人士表示，对比之下，如果今年楼市调控中给地方政府放权，令地方政府在信贷、税收方面有调整的权限，政策的走向有可能类似2008年的老版本，而对于目前的房地产市场而言，这无异于政府出手“救市”。
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