[摘要] 昨日，备受关注的“国五条细则出台”：其中对于房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，其次，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，按转让所得的20%征收所得税。
买二套房首付又要提高了。就在开发商憧憬2013年楼市即将回暖的前夕，楼市调控骤然升级。
昨日，备受关注的“国五条细则出台”：其中对于房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，其次，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，按转让所得的20%征收所得税。
业内人士认为，“新国五条”细则的出台，彻底打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。
【新华微评】
税款可能
加入房价
让刚需买单
昨日出台的国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知规定个人售房将征收20%个税。这是新国五条的细化，彰显中央严控房价的决心。然而房价问题恐非加重个税可解决，需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套。另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。期待细化措施。
“国五条细则”
政策一：
二套房首付比例和利率将提高
在国五条细则中，二套房政策无疑是其中最重量的“炸弹”。
国务院《通知》要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
此前购买二套房的政策是首付六成，贷款利率上浮10%。也就在前两天，市场传出二套房首付将提高到七成，利率上浮30%。不过，新国五条显然比这个严厉。
申银万国分析师李瑜认为，根据刚出台的《国五条》，二套房首付比例和利率提高已势在必行，“由于没有上限，那么首付可达到九成，而利率也可上不封顶”。
●影响：
对重庆影响可能不大
对于二套房政策，并不是要求一刀切，而是要求人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求制定本地二套房政策。那么这一政策的靴子会不会落地重庆？
对此人民银行重庆营管部表示，正在根据重庆本地房地产市场情况，是否提高下周或见分晓。
但商业银行则要乐观一些。“目前重庆房地产成交确实比较活跃，但在范围内看，价格并不高，因此二套房首付比例提高的可能性并不大。”市内一家国有大型商业银行个贷部负责人认为。
人民银行重庆营管部数据显示，去年重庆以房贷为主的个人中长期贷款金额仅400亿，其中首套占比高达97%，换句话说，重庆绝大部分购房者都是刚需置业，购买的大多都是首套房。
该负责人认为，二套房首付比例和贷款利率的提高，对重庆房地产市场影响并不大。
但开发商还是比较紧张。“站在开发商的角度，关键是当地银行的做法。”重庆一家龙头开发商说，如果真提高到九成，对投资性和投机性影响很大。
政策二：
卖房统一征收20%的差额税
《国五条》要求，二手房的个调税，由交易总额的1~2%，从严按差额的20%征收！
据记者了解，重庆此前的房产交易个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，不过在实际操作过程中，多采取全额1%的征收方式。
以一套80万的房子计算，如果购买的时候房价为50万，按照以前全额1%的税率征收，应该缴纳8000元。但如果以新的方式，差额20%征收，那么应缴纳的所得税为6万，比以前要多交5.2万元，交易成本提高了6倍。
●影响：
住宅成交量将会下降 二手房交易明显减少
链家地产市场研究部张旭认为，“如果个税统一成差额20%以后，将会明显增大交易成本。”相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大。
“细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期。”某业内人士在微博上表示，接下来，市场整体的活跃度，将持续下降两个季度左右。住宅成交量先降温，二季度就会表现出来。二季度房价涨幅有所回落，下半年个别月份出现环比下跌。二手房降温幅度超过一手房，一二线城市降温幅度超三四线！
不过，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则认为，国五条的细则出台后，应该防止二手房供应显著减少，而对市场价格形成短期冲击。
●反应：
地方细则出台前的真空期可能出现恐慌性抛售
“前段时间我的房子55万没卖，一心想把价钱喊到60万，现在还不知道卖不卖得出去哟。”房产投资者王先生为此焦急不已，看着现在的势头好，他原本想卖个好价钱，结果忽然而来的政策让自己的如意算盘冰冻。
当记者告诉王先生，重庆的地方政策尚未出台，还有留给他处理房子的时间窗口。王先生苦笑着说，对买卖双方，细则的心理压力已经显现，想买房的人会观望，想卖房的人，心理压力则大了。
“以前坐等房屋的投资客，房子会砸在手里了。”东海证券新华路营业部投资顾问罗鑫认为，在接下来的一周时间里，地方细则还没出台的真空期，重庆二手房市场可能会出现恐慌性抛售。
重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫认为，其目的仍在“打击投资”：“国五条”削弱了投资客的利润，5年之内房子的利润不可能涨到20%，投资客很可能将投资渠道从房产转移到其他地方。
开发商也在谋出路。“对于新房来说，在细则出台之初，房价不会走跌，但成交量会大幅度下降。”一家不愿意具名的开发商表示，住宅地产需求下降，开发商将加大商业地产的投入，竞争将会更加激烈。
现行住房限购措施要进一步完善
通知要求，各地限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
支持房企开发中小户型
各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
公布3个工作时间表 加强社会监督
在这份通知中，有几个时间表，令人关注。
各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，列出具体的工作时间表，既能有效推动工作，同时有助于社会监督，体现出政府加强房地产市场调控的决心。
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