[摘要] 由于楼市成交回暖，龙头房企前三季度销售情况普遍好于预期，在资金相对充裕情况下纷纷抄底土地市场，拿地举动较为密集。业内人士认为，今年乃至明年万科、保利、招商等龙头房企的销售及利润增长情况较乐观，房企最困难时刻或已过去。
由于楼市成交回暖，龙头房企前三季度销售情况普遍好于预期，在资金相对充裕情况下纷纷抄底土地市场，拿地举动较为密集。业内人士认为，今年乃至明年万科、保利、招商等龙头房企的销售及利润增长情况较乐观，房企最困难时刻或已过去。
上市房企全年净利或稳步增长
3月以来，楼市销售开始复苏，在经历7、8月成交高峰后，房企经营业绩得到较大改善。Wind数据显示，沪深两市152家上市房企前三季度共实现净利润370.08亿元，同比增长3.44%，其中第三季度净利润同比增长15.62%，业绩呈现逐季回暖态势，不少房企四季度还将迎来开竣工和结算高峰期。
业内人士指出，目前房企的经营环境明显改善，全年业绩有望保持稳步增长。今年销售回暖的局面将为明年一季度上市房企的业绩打下良好基础。
万科全年销售预增拿地趋向积极
万科三季报业绩超过预期。前9个月，万科实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%，每股0.46元。不过由于之前降价促销的一些项目三季度开始结算，加上合作开发的项目增多，三季报净利润率较中报下降1.2个百分点，净利润率为11%。
由于楼市成交出现回暖，三季报万科销售金额与去年基本持平，销售面积有所增长。万科前三季度实现销售面积907.9万平方米，同比增长7.9%；销售金额963.2亿元，与去年同期基本持平，为2011年全年销售金额的80%。今年四季度万科推盘项目将非常充裕，预计四季度新推货量有望达500万平方米，在售货量有望达1000万平方米，预计全年销售能够实现增长。在财务状况稳健的情况下，万科在四季度进行明显降价促销的可能性较小。
拿地可能更加积极。截至今年9月底，万科开工面积871万平方米，竣工面积438万平方米，完成计划的66%和49%。万科1-9月新增权益面积587万平方米，其中第三季度拿地速度明显加快，新增项目23个。由于目前土地市场价格整体来看依然处于低谷，预计第四季度万科仍可能大规模拿地，补充土地储备。
现金充裕，偿债能力较强。截至今年三季度末，万科预收账款余额为1448亿元，使2013年业绩有一定确定性，不过确定程度小于上年同期。万科的资产负债率为79.4%，扣除预收账款后的资产负债率为38%，较今年中报降低1个百分点，低于行业平均水平。值得注意的是，今年三季度末万科持有现金逾333亿元，是一年内到期长短期借款总和的1.79倍。结合这些财务数据看，万科未来继续拿地将有充足资金保障。
保利地产：财务状况好转促销动力不足
保利
前三季度保利地产业绩基本符合预期，前三季度实现营业收入313.1亿元，同比增长43.5%；实现净利润38.2亿元，同比增长10.2%，每股0.54元。
伴随房地产市场回暖，保利地产的签约销售面积和金额实现增长。前三季度实现签约金额逾756亿元，销售签约面积669.2万平方米，分别同比增长32%、34%。不过第三季度保利地产销售金额出现下滑，单季销售面积231.4万平方米，销售金额253.3亿元，销售金额环比下降28.5%，同比增长42.2%，单季销售情况低于预期。
预计四季度保利地产推盘量不大，降价促销动力不足。保利地产前三季度新开工面积958万平方米，同比下降9.8%，第三季度新开工240万平方米，预计第四季度新推货量不会出现大幅增长，降价促销力度可能会有所收缩。如果市场状况平稳，预计全年可达1000亿元销售额。
财务状况虽有所改善，不过资产负债率依然较高。截至三季度末，保利地产净负债率90.7%，较年初下降28.3个百分点，三年来首次回到100%以下。三季度末保利地产持有货币资金逾356亿元，是一年内到期长短期借款总和的1.55倍，财务状况有所改善。
保利地产9月以来拿地提速，拿地更注重质量。9月保利在北京新增两宗地块，10月又在长沙、上海等城市大量拿地，累计拿地金额占当期销售额比例已经恢复到35%以上的历史平均水平。保利地产土地储备充足，总规划容积率建筑面积储备达6385万平方米。拿地重心侧重一二线城市，今年新增9个项目中，有7个位于省会以上城市。截至三季度末已售未结账款达到1004.4亿元，未来业绩确定性较强。
招商地产跑量策略发力销售或增四成
招商地产前三季度业绩也符合预期。前三季度招商地产营业收入161.5亿元，同比增长29.5%；净利润24.2亿元，同比增长16.0%，每股1.41元。
招商地产今年在经营举措上更为积极主动，依据市场情况随时调整推售节奏和产品结构、适时降价跑量，前三季度实现销售面积172.94万平方米，签约金额247.08亿元，已超去年全年业绩，其中第三季度完成销售85.8亿元。预计全年销售能够超过300亿元，销售额增长有望超40%。从售价来看，前三季度销售均价约14300元/平方米，较2011年全年销售均价17500元/平方米下降18%，体现了招商地产积极销售的策略。
拿地力度加大，扩张快速。截至9月末，招商地产今年共获取土地权益面积225万平方米，权益土地价款62亿元，拿地集中北京、深圳、上海、天津等一二线城市。第三季度招商地产在深圳、哈尔滨、上海等地共增加4个项目。该公司合作拿地比例有明显提高。
截至9月末，招商地产账面现金174.05亿元，为一年内到期的长短期负债的1.5倍，偿债压力较小。资产负债率为70%，扣除预收账款后资产负债率为44%，低于行业平均水平。
结算高峰来临明年预期乐观
由于房地产收入结算的特殊性，季度间的结算分布并不均匀。通常情况下，四季度往往是房企结算的高峰期。在今年三季报里就有不少房企表示，四季度将迎来开竣工和结算高峰。
万科指出，今年四季度是公司的竣工高峰。全年的推盘量主要集中在下半年特别是第四季度。因此，公司预计第四季度的推盘量将处于较高水平，全年实现销售增长应无疑问。
荣盛发展（002146）表示，2012年公司项目生产、销售进度正常，公司结算面积、结算金额较上年同期将有一定幅度的增长。公司全年净利润有望同比增长30%-50%。
“四季度通常是房企项目竣工以及结算的高峰期。从历史上看，房企业绩在四季度都会有明显增长，今年也不例外。”东方证券分析师杨国华在接受中国证券报记者采访时指出，从房企卖出房子到收入结算，有一定时间差。部分房企在楼盘竣工备案后，才确定收入；还有的房企在房屋交付时确定收入。但总体来看，如果竣工量很大，就意味着收入结算也会相应增多。
“正是因为各家房企工期和结算期的不同，造成了全年业绩分配的不均衡。但总体来看，大型房企的业绩在今年仍将保持稳定增长，同比增幅在10%-30%不等。”杨国华坦言。
从公布全年业绩预告的21家房企情况来看，有15家公司预计全年业绩实现增长，占比超七成。南国置业（002305）、滨江集团、重庆实业（000736）等房企全年预增幅度均在50%以上。
“目前大部分券商对于房地产行业全年业绩增长仍保持相对乐观的态度，特别是大型房企的经营有一定保证。今年销售快速回暖也将为明年一季度业绩打下基础。”一位长期研究房地产的业内人士指出，与中小型房企相比，大型房企占整个市场的份额有所扩大，行业集中度正在提高。“现在前十强的房企占市场的份额已经从2009年的8%左右上升到2011年的10%-11%，今年这个比例还会更高。”该人士直言。
作为房企未来业绩“储备”的预收账款，在今年三季度也呈现出快速增长态势。数据显示，三季度末上市房企预收账款合计达到6205.09亿元，创下近三年来新高，较今年年初增长了38.22%，较6月底增长了15.77%。华侨城A（000069）、珠江实业（600684）等11家房企三季度预收账款环比翻番。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，当前市场已经走出低谷。大部分企业下半年成交量将高于上半年。尽管四季度部分房企可能会控制项目入市规模，但全年销售创新高已成定局。
“双向宽松”刺激房企现金创新高
本报记者刘兴龙
相比前一阶段的销售回暖，传统的“金九银十”楼市显得波澜不惊。从三季报情况来看，销售回暖减轻了开发商融资压力，房地产上市公司通过销售、筹资等渠道获取的资金激增。
统计显示，142家房企公司（不含园区开发企业）9月末货币资金合计2813.33亿元，创历史新高。业内人士认为，房企持有现金情况好转主要是由于销售升温带来了大量回款以及货币政策预调微调在一定程度上降低了融资难度。
经营策略分化
本轮房地产调控以来，面对融资渠道收紧、市场销售不畅的压力，房地产企业对现金的渴求空前强烈。随着年中市场出现回暖迹象，房地产龙头企业的经营策略出现明显分化。
保利地产三季报显示，9月末货币资金规模达356.19亿元，而今年中报这一数字仅为251.88亿元，第三季度增加了逾百亿元，增幅为41.41%。新开工放缓、销售签约量增加成了保利地产资金大量回笼的主要原因。保利地产三季报显示，1-9月房地产销售签约面积669.20万平方米，销售签约金额756.28亿元，同比均增长超过30%。同时，公司新开工面积958万平方米，比上年同期下降9.77%。
万科A则反其道而行之，在第三季度利用充裕的资金优势，大肆扩张土地储备。半年报时，万科A货币资金高达470亿元，处于历史水平，而9月末时货币资金只剩余333.07亿元，单季度减少137.05亿元。早在年中时，万科A就曾预言，下半年土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。万科A在第三季度验证了自己的判断，期间新增项目23个，按万科权益计算的占地面积约148万平方米，对应权益规划建筑面积约376万平方米，占今年以来新增项目权益建筑面积的64%。
Wind统计显示，截至9月30日，142家房地产开发公司货币资金合计2813.33亿元，较6月末的2648.64亿元增加164.69亿元。从历史数据来看，142家房企的货币资金总额从2008年年末的1013亿元，一路膨胀至2010年年末的2353亿元。不过，随后严厉的调控政策以及紧缩的货币政策，导致房地产企业现金流趋于紧张，此后房企货币资金总额不断萎缩，2011年9月末时降至2181.19亿元。
资金压力缓解
通过对三季报现金流量表数据分析可以发现，房地产企业资金压力呈现出双向解压的特征，成交量增长带来大量销售回款，货币政策放松使得融资难度降低。
在手握现金多于10亿元的房企中，天房发展第三季度货币资金增长最快，从6月末的不足3亿元，突然增加至10.64亿元，增幅高达257.902%。从三季报内容来看，天房发展的资金增厚主要得益于借款大量增加，前三季度取得借款收到的现金高达22.71亿元，而半年报时的金额仅为6.55亿元。
统计显示，142家房企前三季度经营活动产生的现金流量净额合计为244.83亿元，而去年同期数据为-761.46亿元，二者对比的差异十分明显。能够实现经营现金流“天翻地覆”的变化，要归功于今年市场环境的回暖。
吸收投资、发行债券和取得借款是房地产企业筹资最主要的几个渠道。从具体数据来看，房地产企业在获得投资方面并不具备吸引力，142家房企前三季度仅得到90.36亿元，不足去年同期211.80亿元的一半。另外，受融资渠道的限制，房地产企业没有通过发行债券获得资金。随着货币政策预调微调，房地产企业贷款规模出现快速膨胀。数据显示，142家房企前三季度取得借款收到的现金合计3226.05亿元，较去年同期的2340.23亿元增加885.81亿元，增幅高达37.85%。
在银行增加房地产开发贷方面，大型房企由于规模和信用方面的优势，获得了更多资金。万科A、金融街和华侨城A取得借款收到的现金分别同比增加116.69亿元、95.13亿元和62.49亿元。
市场寒意消退盈利逐季改善
“这是一个似曾相识的冬天。”在今年4月披露2011年年报时，万科（000002）曾为房地产市场定下“寒冷”的基调。不过，3月以来销售快速回暖，让房地产市场寒意消退。
Wind数据显示，两市152家房企前三季度共计实现营业收入3057.80亿元，同比增长17.56%；实现归属母公司股东的净利润370.08亿元，同比增长3.44%。其中，第三季度实现净利润113.45亿元，较2011年第三季度增长15.62%。
值得注意的是，逐季来看，上市房企业绩呈现出明显回暖的趋势。数据显示，一季度房企业绩同比下降0.40%；二季度业绩出现好转，同比增长6.86%；三季度房企15.62%的净利润同比增幅，较二季度扩大8.76个百分点。房企业绩的逐季好转，也与楼市销售回暖相辅相成。
按照国家统计局披露的数据计算，2-4月单月商品房销售面积同比降幅均超过13%，而5月以来降幅明显收窄。特别是7、8月份，商品房销售面积同比增幅“由负转正”，较去年同期分别增长13%。尽管9月商品房销售面积同比出现下滑，但下降幅度仅为4%，仍远远好于上半年。正是三季度楼市销售火爆，使得房企的业绩得到明显改善。
归功于结算规模的大幅增加，金地集团（600383）三季度实现净利润4.18亿元，同比大增271.33倍，成为三季度增幅最猛的上市房企之一。华夏幸福（600340）、北辰实业（601588）等十余家房企三季度同比业绩增幅则在2倍以上。与此同时，万科、保利地产（600048）和招商地产（000024）等一贯业绩稳健的龙头房企也在三季度实现“突飞猛进”，业绩同比增幅均超过90%。滨江集团（002244）、万泽股份（000534）等房企三季度业绩则实现扭亏。
整体来看，三季度业绩出现增长的上市房企共有70家，占比约46%。其中，前三季度净利润在1亿元以上规模的62家房企中，有34家三季度实现业绩增长，占比达到55%。
行业利润下滑楼市竞争加剧
由于市场整体转好，房企的生存环境较2011年有了明显改善。目前市场库存压力正在逐步释放，房企的资金情况也得到较大改善。不过业内预计，未来房企的利润率可能将出现下滑。
数据显示，三季度上市房企整体销售毛利率为37.85%，较去年同期下降1.22个百分点，较二季度下降1.19个百分点。153家上市房企中，有80家房企的毛利率同比出现下滑，占比过半。万科、金地集团、保利地产等龙头房企毛利率均有所回落。
张大伟指出，尽管调控的重压依然存在，但房地产行业已经走出低谷，不过未来行业的利润率可能会继续走低，这主要由于前一阶段房企“降价走量”的因素导致。因此，未来对房企的经营能力要求更高，市场竞争将更加激烈。
当前，大型房企不断扩充土地储备规模，在拿地时也更加“精打细算”。“我们拿地的标准是，地块开发的毛利率能超过30%，有能力做的团队就给他们配置地块。”远洋地产总裁李明坦言，公司目前正在控制单个项目的规模。按两到三年的项目开发周期来讲，每个新项目的建筑面积将控制在20万平方米左右。
对于三季度以来大型房企纷纷出手拿地的现象，李明表示：“上半年房企销售好起来，手头有钱了，就多花钱，这很正常。这个现象应该会持续到明年一季度。”
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