[摘要] 本轮楼市调控已实施两年半多，中央房地产市场调控取得了一定的成效。随着楼市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅价格出现环比上涨苗头，部分购房者开始担心房价反弹。地方政府早已经按捺不住放松中央调控的冲动之心，即使中央果断叫停小部分调控微调城市，却难遏制调控放松预期的猜测。
本轮楼市调控已实施两年半多，中央房地产市场调控取得了一定的成效。随着楼市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅价格出现环比上涨苗头，部分购房者开始担心房价反弹。地方政府早已经按捺不住放松中央调控的冲动之心，即使中央果断叫停小部分调控微调城市，却难遏制调控放松预期的猜测。
根据主要城市地价监测系统的报告，截至目前105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策。因土地财政和税费收入压力大及经济下滑等房价下行预期的考虑，一些地方政府将在未来继续屡屡试探"政策微调"。
笔者跟踪统计，自2011年8月8日，马鞍山实施人才买房税费优惠新政起，截止到2012年7月24日，共有56个城市调控微调，50个城市通过(包括2个城市有通过有叫停的新政)，8个城市调控微调叫停。这引起中央高层重视，2012年7月24日，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对北京、天津、河北、上海等16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。笔者认为，中央政府一直强调坚持房地产调控不放松不动摇的态度，促使房价合理回归的决心，表明中国房地产市场再次进入敏感阶段，而中央房地产调控则进入关键期。在稳增长的基调下，今年下半年仍将呈现中央坚持房地产调控政策不放松与地方政府调控措施的微调并存的局面。
调控三令五申稳房价
中央多次对调控三令五申，严防房价反弹，但是房价依然压不住。在"刚需"回暖论调之中，近期房价上涨势头迅猛。2012年7月23日，中国房地产动态政策设计研究组将商品房均价从年初预测的下降4%-6%修正为上涨2%。据国家统计局公布的数据显示，从6月房价数据看，一是6月70城市的环比涨幅平均值为0.02，是自去年10月份以来环比涨幅平均值首度"正数"，结束了连续8个月的"负增长"局面。房价呈现筑底上涨反弹，楼市回暖痕迹明显。二是从上半年房价数据看，2012年上半年商品房销售成交均价同比上涨5.3%。前1月-6月房价同比上涨5.30%。三是从6月一线城市房价数据看，北、上、广三大一线城市的一手住宅价格今年以来也首度呈现上涨局面，而北、上、广、深二手房则全部上涨。
在限购政策执行最为严厉的一线城市，房价出现反弹迹象。在珠海等地方政府"微调"动作不断以及多个城市密集推地的背景下，楼市看涨速度似乎超出预期。其实，自今年3月以来，房地产市场成交量上升，近一个月以来销售量更是"一路飘红"。但相关数据显示，房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至7月25日，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。在库存方面，标杆房企库存依然处于高位。截至6月底，标杆房企49个城市的在售项目库存量，相对于2011年同期增加了约6成。笔者认为，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金链压力仍然较大，除了负债率上升和商品房库存增加威胁以及面临房地产信托债务到期等调控确定性的因素影响。因此，市场量价齐升的态势难以长久维持，未来房地产市场暴涨可能性不大，甚至会继续回落。
房价涨与跌都是牵一发动全身，而最敏感莫过于中央和地方政府对调控的态度。为消除房价上涨预期与否认调控放松的信号，笔者跟踪统计，2012年上半年部委和地方已经共辟谣10次，四部委各1次辟谣和地方政府6次辟谣。截止到2012年7月24日，部委和地方政府共11次辟谣。而为表明遏制房价上涨与坚持调控的决心，笔者跟踪统计，2012年上半年各部委21次表态房地产调控不动摇不放松，8次强调房价合理回归。截至2012年7月24日，各部委共31次表态房地产调控不动摇不放松，10次强调房价合理回归。笔者认为，国务院常务会议及住建部、发改委、央行、证监会等相关部门先后表态，重申坚持房地产调控不动摇，表明国家坚持房地产调控不放松的基调仍始终没有改变。
市场掀起新一轮调控猜想
随着国务院稳增长措施的宽松货币与财政及信贷的税费优惠政策实施，加速楼市上行预期。各种现象表明，本应房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火红。中指院数据显示，在7月16日到22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅，达306.42%。成交量的上涨，也促使开发商们的提价热情再次蠢蠢欲动。日前，统计局公布6月份70个城市楼价数据显示，70个大中城市中，价格下降的城市21个，上涨城市25个。值得注意的是，这是此轮调控周期9个月以来上涨城市数量首次超过下降城市数量。此外，环比上涨城市数量的急剧攀升至25个，也超过前5月上涨城市数量之和。
今年5月到7月份主要城市楼市销售成交上升，部分城市楼市房价出现轻微上涨，而楼市上行趋势传导土地市场升温，一些城市因个案地块的特殊性挂出"地王"，部分城市楼市局部回暖迹象明显。各地城市房地产调控"松绑"，埋下房价新一轮上涨的祸根，也预示楼市面临新一轮中央房地产调控危机。7月19日晚上，国土部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。影响市场预期，促进房价合理回归。
2012年7月24日上午，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等是督查**。毫无疑问，将引发中央新一轮楼市调控政策猜想。这是截止到2012年7月24日，中央层面对楼市调控的第三十一次表态，释放出调控不动摇，稳定楼市预期的明确信号。笔者认为，当前楼市各方博弈加剧，在调控的关键敏感期，应尽快推行后续调控政策，并建立起调控长效机制，防止房价反弹。因此，未来要改变房价上涨预期，最根本的措施之一是增加供给，特别是土地供应，推进土地制度的改革。
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