[摘要] 近日，青岛中海一豪宅项目宣布降价百万。无独有偶，广州、上海、深圳等地的豪宅项目也掀起今年新一波的降价潮。受此影响，豪宅市场出现价跌量升的局面。加上有监测数据显示，二季度，北京、上海、深圳等地的公寓豪宅和别墅入市量环比将大幅增长。因此，业内预计，二季度，一线城市豪宅成交量将超过一季度。
近日，青岛中海一豪宅项目宣布降价百万。无独有偶，广州、上海、深圳等地的豪宅项目也掀起今年新一波的降价潮。受此影响，豪宅市场出现价跌量升的局面。加上有监测数据显示，二季度，北京、上海、深圳等地的公寓豪宅和别墅入市量环比将大幅增长。因此，业内预计，二季度，一线城市豪宅成交量将超过一季度。
豪宅以价换量
"豪宅要么不降，要么大降。"21世纪不动产分析师指出。青岛中海紫御观邸4月17日起每套房直接降价100万元。该楼盘原售价多在每套450万元以上，"直降百万"相当于每平米降价4000元以上，降幅超过20%。
同样是在4月，上海卢湾区豪宅世博滨江精装项目"华丽家族汇景天地"，目前价已跌破3万元/平方米。2010年6月该项目开盘时，每平方米售价曾高达6.75万元。上海徐汇某滨江豪宅项目，目前在原来8折的基础上再打75折，累计降幅达40%。此前的3月份，招商佘山珑原别墅打出6折的旗号，30套特价房原价5万元，降至3万元。
广州、深圳的豪宅也毅然跳水。4月中旬，广州星河湾盛荟推出19500元/平方米的特价房，这与过去该楼盘24170元/平方米的成交均价相比，已直降5000元。保利天悦、君华天汇等豪宅也采取不同名目的降价促销手段。深圳华侨城片区是豪宅集中的区域，3月多个楼盘降价幅度超过每平方米5000元，降价近万元。其中，首地容御从开盘时的价每平方米4.2万元降至目前的每平方米2.7万元。大户型豪宅水榭山别墅也以20%的降价幅度推出特价房。
业内人士指出，3月以来，各地豪宅项目纷纷开始降价，目前虽然未形成燎原之势，但不少豪宅的降幅十分惊人。从成交情况看，一线城市豪宅项目降价也取得一定成效。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，北京76个在售的售价超过4万元的公寓豪宅项目在3月共售出了465套，销售面积7.5万平米；环比2月，销售套数激增263.3%，销售面积大幅上涨264.9%；同比2011年3月，销售套数、面积分别上涨86.7%和97.4%。个别稀缺地段的豪宅开盘即售罄。
二季度入市量激增
监测数据显示，进入二季度，一线城市豪宅项目入市量环比将大幅增长。以北京为例，二季度将有紫御华府、京禧阁、凯德锦绣等10余个公寓豪宅项目计划入市，另外还有中骏绿洲庄园、碧海方舟（国颂）、老莊等大面积别墅取得预售许可。这些高端楼盘多位于四、五环周边，计划售价普遍在5万元以上。从供应量看，二季度预计入市的豪宅套数环比将增加70%以上。
业内人士指出，部分豪宅项目售价未变，但在产品投入方面大幅增加，"这显然也是在变相降价"。
如金力地产在京北开发的豪宅项目--紫御华府，该项目位于奥林匹克森林公园畔，拟于5月份入市，共231套房源，产品类型为330平方米至1200平方米的大户型，采用中国紫罗兰石材**，拥有3.6米层高、22米面宽及40平方米私家阳光电梯花厅，社区内还打造了环百米、落差十米的山水巨石瀑布景观。
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采取进一步降价策略 开发商积极备战"红五月"
随着5月份的临近，楼市真正意义上的个年度旺季正在到来。记者了解到，从4月下旬开始，开发商已开始积极备货，加大推盘力度迎战“红五月”；在价格方面，开发商普遍采取积极的降价策略，以换取成交量的持续回升，尤其是供应集中的区域，一场销售“血拼”将难以避免。
根据莫尼塔投资发展有限公司监测数据显示，截至4月20日，监测的52个城市日均交易量环比下降25.2%，由于4月底将有大量楼盘上市，月末可能出现翘尾行情，预计整个4月成交量环比3月将出现小幅下降。
从上周情况来看，52个城市商品房交易量环比上升0.6%。值得关注的是，多个主要城市商品房库存指数出现较为明显的上升，说明为了备战“五一”，各开发商加快新盘入市节奏的影响。以上海为例，上周住宅市场新增供应量22.19万平方米(共计1679套)，环比大幅攀升220.03%。临近五月，开发商积极推出新房源，其中小户型房源和满足置换客群需求的大面积房源均有相当体量房源入市。
事实上，开发商加足马力、备战“红五月”的销售策略已非常明确，从上周成交情况良好的项目也可以看出，开发商正以积极的价格策略拉动交易量的持续上升。例如上周上海成交项目“御沁园”共推出175套联体别墅房源，成交均价为23927元/平方米，与售楼处提供的报价相比优惠幅度达14.55%，截至上周末已成交94套房源，去化率高达53.7%。
不过，即便4月楼市成交可圈可点，但在业内人士看来，目前楼市并没有出现真正的回暖动因，要取得持续热销，就必须进一步降价。该业内人士举例说，在上海最典型的楼盘就是路劲翡丽湾项目。去年9月该盘推出精装修房源报价1.75万元/平方米，当月仅成交30套。随后该盘通过多家房产中介进行分销代理，且把价格降到1.4万元/平方米，当月就卖掉300套。后来连续3次降价，每次降价5000元/平方米，才得以保持单月销售近百套的业绩，上周该盘又推出一批公寓房源，价格已降到1.25元/平方米，单周就成交37套。
随着5、6月份楼盘的集中上市，销售“血拼”可能难以避免。尤其是供货集中的区域，更有可能引发价格大战。例如上海新江湾城板块，今年将迎来4、5个新项目的集中供应，且产品定位相近。上周，该板块内的华润新江湾九里新推房源从之前4.3万元/平方米的报价，降到3.4万元/平方米，降幅高达20%。
“如此大幅降价的确令人意外。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，在区域内新房源大批上市之前，开发商以一步降到位的价格策略尽快出货，也不失为明智的选择。
丁祖昱认为，在政策不出现大调整的前提下，今年楼市表现预计将好于去年，但全年量价依然会保持平稳，3月的市场表现很可能会是全年高位。
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