[摘要] 1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求，从加强监管和防范风险到落实地方政府责任，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。也为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。
该怎么总结这一年的楼市？
这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度、手段、持续性最长的一年；
这一年，市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。
12月10日，国家统计局公布了1~11月房地产市场运行情况。数据显示，11月份70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。
在北京，12月预售供应均价达到每平方米26599元，环比11月同期上涨了12.6%，成为最近数月的新高。而供应价格更是每平方米比10月上涨了近5000元。
也许，我们不该再以房价为惟一**看楼市，但问题是，该以怎样的视角关注楼市？
调控措施贯穿全年
2009年楼市的疯狂让所有人担心。于是在2010年的第1个月，楼市的调控就拉开了帷幕。
1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求，从加强监管和防范风险到落实地方政府责任，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。也为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。
然而，意想不到的是，仅两个月之后，北京在一天之内接连诞生3个地王。
这3个地王与众不同，都由央企创造。
在北京的通州区，短短一个月的时间，房价从每平方米1万元出头飙升至3万元。许多人不看房就买房，有些人甚至买房当天就加价挂牌出售。
央企地王的不良导向催生了今年最重要的调控政策。
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式登场。与三个月前的通知不同的是，这次的通知用了“坚决”来表达对楼市调控的态度。
这个文件有10条内容，排在前两条的就是落实政府责任：
“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”
对购房者最直接的影响出现在第三条：对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
银行很快做出反应，购房门槛应声提高。
从这个文件开始实施时起，房地产市场立刻由火爆转入观望。华远集团总裁任志强在博客中提到，正是这个文件让楼市的销售陷入低迷，**一线城市的销售下降幅度高达40%~60%。
尽管楼市在此之后交易冷清，但2009年已经大赚特赚的开发商显得耐心十足，在价格上不肯松口。
根据中国银行战略发展部高级经济师周景彤的监测，自今年4月17日中央出台房地产调控“新政”后，直到8、9月份，房地产成交量大幅下降，房价没有明显上涨，市场呈现“量跌价滞”态势。
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，尽管从全年看，房价并没有出现预期的下跌，但如果没有4月17日的这个文件，房价可能会涨得更高。
也许是购房者观望了数月看不到房价的回落，没有了耐心。9月，市场销售开始稍显回暖，有些开发商开始暗暗提价。
9月29日，“新国五条”出台。房价上涨过快的城市要限制购房、商业银行停发第三套及以上住房贷款等措施出台。这之后，深圳、厦门、宁波、杭州、上海等15个城市相继出台措施，限制购房。
限购的措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，楼市的交易量日渐回升。
11月、12月，住房公积金贷款政策调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。
“限制”成为楼市关键词
这一年的楼市调控，“限制”成为众多文件、措施的主基调。
4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外国人。
按照外管局的文件，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。那些在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
9月30日，深圳市率先发布限购令，厦门、杭州等15个城市紧随其后。
在住房贷款上，不仅首付比例提高，一些城市的第三套住房贷款也被停止。不仅如此，央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率。信贷被收得越来越紧。
这些都让普通人购房的门槛越来越高。在开发商一边，融资也受到限制。
9月29日的新国五条重申了对房地产融资的控制力度，并将“暂停发行股票、公司债券、停止商业贷款”等措施作为对开发商违规行为的处罚方式。
“今年的调控限制措施太多了，堵的力度很大。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说，在限制措施上，更多的是针对需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了阶段性成果。
在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，之所以有大量的限制性措施出台，是因为增加供应需要时间，限制性措施更容易在短时间内见效。
工商联房地产商会商业地产委员会副主任、北京浙江商会副会长陈俊告诉记者，限制贷款其实是限制了那些没有太多钱却有住房需要的人群。他们只能通过住房信贷实现拥有住房的目标，但限制贷款等于把这部分刚性需求排除在市场之外。对于有钱人来说，可以通过全款的方式买房。
从今年5月起，陈俊就不断接到二三线城市的考察、洽谈邀请。几个月的时间，他就考察了十五六个城市。
“这些城市的政府官员找到我，希望我能带动浙江的民间资本到这些城市建设产业园区，改造城市。”陈俊说，从目前情况看，二三线城市已经开始热了，城市改造进程加快，产业园区建设也在加快。这必然带来房地产开发的加速。
陈俊告诉记者，尽管今年是最为严厉的调控年，但浙江的民间资本依然看好房地产领域，浙江很多从事服装等传统行业的民营公司都在今年进入房地产领域。这些民间资本在比较了现有的投资渠道后，认定房地产依然是最可靠的投资出路。
“现在人民币压力这么大，中小企业压力很大。因为人民币，就意味着出口的难度在加大，国内市场又有限，资本总是要流动的，他们只能转到短平快的领域，房地产市场就是。”陈俊说，现在二三线城市招商引资的浪潮很高，浙江很多民间资本都在往这些地方流动。
房价上涨原因复杂
今年4季度，央行的一项调查显示，对当前的房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，这个数字是央行有此项调查以来的值。
“总结2010年的楼市，我的感受是调控房价真的很难。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说，原因是多方面的。
“需求方面，调控政策出台后，部分购房者采取了观望态度。但在几个月之后，房价并未明显下降，这部分购房者失去等待耐心，导致刚性需求集中释放。”周景彤说，在刚性需求集中释放的同时，投资、投机需求也在不断增加。CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。这两方面的原因，共同推动了对房产的需求在短时期内被不断放大。
在需求短期不断释放的同时，出现了房地产供给相对不足的情况。
周景彤告诉记者，在国家加大房地产调控的情况下，有些城市出现了开发商放缓投资开发步伐的现象。放缓开发造成房地产竣工面积增长放缓，从而使得供求向更加不平衡的方向发展。比如西部城市兰州，在2010年就没有几个楼盘开盘。
“楼市调控已经有六七年的历史了，有效果，但与公众的预期还有差距。”周景彤说，我国房价上涨，原因非常复杂。不仅与普通居民的收入有关，还与整体经济增长有关；不仅与经济发展阶段有关，还与与国民收入分配有关；不仅与市场环境有关，也与经济政策尤其是货币政策有关。
在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，今年的楼市调控让大家更加清楚地看到，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。尽管今年有大量的限制措施，但依然挡不住资本进场。
土地问题依然是陈国强眼中的房地产市场的核心问题。“如果不能改变土地供应方式，就不能促使开发商改变依靠土地自然增值营利的模式。”陈国强说，此外，地方政府需要真正下决心整治土地市场，有了这些变化，楼市的调控才能真正见效。目前地方事权与财权不匹配，使得地方政府不得不高度依赖土地财政。
而在胡景晖看来，房地产的制度性变革尚难完成，但楼市调控已经触及了一些根本问题，接下来，土地制度改革、税收制度变革都有望启动。(李松涛)
信贷投放资金趋紧明显
10月份信贷增量还处于超预期增长的情况下，年关将至，今年以来有控制的信贷增量开始急刹车，并有消息人士指出，明年全年的信贷总量目标将在6万亿至7万亿的范围。
进入11月中旬，各种版本的“停贷令”充斥于耳。还有消息称，占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行已于10月底停止了新增开发贷款的审批。随后关于多家银行停发个人房贷的消息也成为市场关注的焦点。但是四大银行及时表示，三季度开发贷款已较年初有所减少，四季度可能会继续减少，但是完全叫停是不可能的。
按照2010年全年7.5万亿的规模来看，前10个月的信贷增量已达6.9万亿，今年最后两个月的额度仅剩6000亿元，而10月份仅一个月的信贷增量就高达5878亿元。
业内人士指出，年底信贷额度收紧是比较正常的情况，而今年的特殊之处在于，全年信贷总量超额完成可能性比较大，而且在年底到来前，央行连续上调存款准备金率，紧缩趋势比较明显，也比往年在时点上有所提前。
业内人士分析，尽管提高存款准备金率相比加息对百姓生活影响较小，但由于银行信贷收紧，因此个人信贷方面可能受影响，预计明年银行信贷额度适度放松后，个人信贷有望有所放开。
近日，有媒体爆出有部分银行停贷个人房贷，这让市场一片哗然。记者从多家银行了解到，现在银行没有对个人房贷一刀切，但放贷的数量确实不多。多家房贷中介机构认为，现在银行对个人房贷管得很紧，虽然没有明确停贷，但是能贷出来的客户是越来越少。
业内人士还指出，各银行对个人信贷收紧与此次存款准备金率上调以及年末信贷额度基本用完有关。现在部分银行的存款准备金率已达18.5%，可供银行自由使用的资金已越来越少，而且从目前的形势来看，考虑到未来一段时间的通胀预期，短期内央行收紧银根的态度已相当明确，所以各银行的自由资金得省着点花了。
同时，央行发布的报告数据也显示，截至到10月末，10月份人民币贷款增加5877亿元，同比多增3347亿元。而今年新增贷款已达6.89万亿，较全年7.5万亿的规模只剩下6123亿元的空间，短期内央行没有增加各银行信贷额度的计划，因此各银行必须靠这6123亿撑完剩下的2个月，的确有点吃紧。
正是基于上述两个因素，现在银行只能把有限的信贷额度投放给主要的大客户，这些客户除了会给银行贷款存贷利息差的利润外，还会有结算等相关业务利润，因此会格外受到银行的照顾，而个人信贷可能就会受到一定影响。
不过，业内人士分析个人信贷客户也不必着急，虽然现在申请贷款有点难，但只要熬过这两个月，明年1月个人信贷状况有望得到缓解。
三银行否认停发个人房贷
中信银行(601998,股吧)、华夏银行(600015,股吧)和深圳发展银行相关负责人日前表示，并未停止发放个人住房贷款。有媒体曾报道称，包括这三家银行在内的多家商业银行因年底信贷额度紧张而暂停发放个人房贷。
中信银行总行营业部在澄清声明中表示，今年以来从未停止发放个人房贷。他们一贯严格执行国家监管部门个人信贷政策规定，并优先保证个人贷款的发放。华夏银行北京分行相关负责人表示，华夏银行北京分行贷款投放工作按照年初计划正常进行。深发展银行相关人士称，目前深发展个人房贷业务均正常进行。
银行理财品流行网上“秒杀”通胀预期加剧 理财率难解渴 银行理财产品发行数量下降五成 低风险类理财产品多数跑不赢CPI 再调准备金率银行股影响不大 邮储银行或再获100亿元注资 业内人士介绍，一般而言，商业银行在年底会出现信贷资源偏紧的情况。此外，央行五次上调存款准备金率及最近出现的“存款搬家”现象，都让商业银行感到了不小的压力。为在年底前使存贷比、资本充足率等**达到监管要求，银行在年底不得不一边压贷款，一边拉存款。
未来房价的走势是什么，楼市是否真的存在泡沫？迷茫的时候，多听听智者的声音是有帮助的。
上周，曾**长沙楚怡**、当代中国最有影响的经济学家茅于轼，接受了三湘都市报和华声在线的联合专访。81岁的他依旧谈吐清晰，反应敏捷，回答热点问题时不回避不遮拦，一如他一直以来坚守的“为富人说话，为穷人办事”誓言。
三湘都市报：您最近提出，房地产泡沫在未来两三年内会破灭，原因是什么？
茅于轼：房价这么高，并不是大家真正想住这个房子，而是大家觉得房价还会涨，将来卖了还能赚钱。这其实是一种投机的行为。投机量大时就会把正常的供给需求给扰乱了，这种情况如果太多了就是一个泡沫。
现在空房已经这么多了，有没有可能把泡沫消化掉？条路是把空房消化掉，第二条路是泡沫破灭。
什么是消化，就是把空房变得都有人住，这种可能性不太大，更大的可能性就是泡沫破灭，没有第三条路嘛。但是什么时候破灭，不太清楚，但我觉得是一定要破的，破的可能性比消化的可能性要大10倍都不止。
三湘都市报：万一房地产泡沫破灭，将会首先从北上广深开始，一路向内地延伸，还是一个别的什么趋势？
茅于轼：从哪个地方开始再波及到哪个地方，这很难讲。房地产的情况很大程度取决于地方。空房多的地方，破灭的程度就会特别大，没有空房的地方就无所谓泡沫，你掉价它也不会掉。
三湘都市报：长沙房价在上周均价已突破了6000元，但很多长沙人的工资是在两千到三千之间。您认为长沙房价有泡沫吗？
茅于轼：房价比工资高，这是泡沫的一种可能性。是否有泡沫还是要看空房率。房子里面住了人它不好卖，空房多意味着可以卖的房子多，这个时候很容易发生泡沫的破灭。空房多，泡沫的可能性就大，空房很少的话，放心，就没有泡沫。
三湘都市报：现在中央已经出台了几轮房产宏调政策，您认为房价能够打压下来吗？
茅于轼：我觉得不能从根本上解决问题。房地产的问题首先是土地采用拍卖制，拍卖会把土地价格提高了。
更重要的原因是限制耕地转换成开发地，它直接导致了房价上升，地价上涨。土地供不应求，这个是房价高的根本问题。
当然中央政府看到房价高怕它有泡沫，想办法消除它，但也怕泡沫破灭，政府希望房价稳定，稍微有点波动。现在房价是稳定不下来。不是涨就是落，很可能是泡沫破灭，会掉下来。
市场的力量远远超过政策的力量，特别是在房地产上。土地不许转换用途，这是最糟糕的政策。
土地紧张的办法是用好每块地，而不是不许用好每块地，我们现在恰好是没让它用得更好，这很明显是一个资源配置扭曲。
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