[摘要] 提要：昨日市场最引人关注的话题源自于《中国房地产报》的一则消息：占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。更有房地产业界小道消息传言，国内地产龙头万科的总裁毛大庆在周日晚饭席间得知这一消息后匆匆离去，召开紧急会议商议对策。
提要：昨日市场最引人关注的话题源自于《中国房地产报》的一则消息：占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。更有房地产业界小道消息传言，国内地产龙头万科的总裁毛大庆在周日晚饭席间得知这一消息后匆匆离去，召开紧急会议商议对策。
昨日市场最引人关注的话题源自于《中国房地产报》的一则消息：占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。更有房地产业界小道消息传言，国内地产龙头万科的总裁毛大庆(微博博客)在周日晚饭席间得知这一消息后匆匆离去，召开紧急会议商议对策。
南都记者昨日连线中国银行、民生银行等多家银行相关负责人，均否认了新增开发贷款被行政叫停的说法。“每年年底信贷额度趋紧甚至用完，这在银行业是司空见惯的事情。”中国银行广东分行一位人士向记者表示。而民生银行地产金融事业部副总经理董续勇则明确表示“年底额度紧张在银行界更是一种常态。”
“但信贷收缩的大势基本是明确的。”董续勇预计，2011年信贷额度可能会比10年7.5万亿减少5000亿，从今年统计的数据来看，前三季度银行贷款占到开发商资金来源的18.6%“这意味着包括开发贷在内的贷款成本将增高”。
银行界辟谣
据国家统计局日前发布10月房价数据显示，前10月房地产开发企业资金来源中，国内贷款10443亿，较前9个月的9398亿增加1045亿，而前9月国内贷款额又比前8月多938亿，表明10月单月较9月多增贷款额逾100亿。
周末有媒体报道，中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。但昨日银行各界纷纷对这种说法进行辟谣。其中，工行相关人士介绍，截至今年三季度末，该行开发贷余额较年中已减少了80多亿，预计四季度会继续减少，但是完全叫停是不可能的。
而南都记者昨日连线中国银行广东分行相关人士，他表示几乎每年年底都有这样的情况发生。“即便是在经济环境最差的2008年年底，我们也接到通知不得放发贷款，刚进银行之初我还担心自己的业绩，但是这么多年了，我们都已经习以为常，因为这基本都是临时性的措施，一到第二年年初，我们又开始加大投放贷款的力度。”上述人士表示：“银行发放贷款的额度并不是行政主管部门定的，而是根据银行自身的经营情况，比如75%存贷比这根红线，只要不触及资产风险的隐患，银行也要追求利润啊。”
而广州一家大型房企的相关人士亦向南都记者表示，目前尚未听说四大行新增开发贷被叫停的消息。他表示，房地产开发企业与银行的信贷合作一般都是长期性、持续性的，在某一个时点上完全叫停的可能性并不大。况且，一般来讲，11-12月份各银行全年的放贷额度已经基本用完，各个领域的放贷额都会收缩，即便不叫停，年底这两个月的新增贷款额也不会很大。
开发贷成本将提高
根据央行数据显示，截至今年10月末，国内银行业金融机构新增人民币贷款已达6.91万亿，距全年7.5万亿的目标只差5900亿元。其中，前9月，工行、农行新增人民币贷款分别为9276亿和8742亿元，建行、中行新增贷款分别为较上年末增加6751亿和6448亿元。
“目前来看，剩下两个月信贷额度虽然不多，但是比去年年底的情况还是要好一些。”民生银行地产金融部副总经理董续勇向南都记者表示，相对于今年的开发贷额度，开发商或许更为担心的是明年的信贷情况。
他预计明年的信贷额度将有一定程度的收缩。“估计至少会减少5000亿，宏观货币政策的导向正逐渐从适度宽松向稳健回归，有人预计将减少两成的说法虽然个人认为有点夸张，但是并非完全没有道理。”
11月11日，兴业银行首席经济学家鲁政委发表研究报告称，在防通胀的调控预期下，可以预见我国将持续经历政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。
“明年的货币供应以及银行信贷总量预计不会超过今年，地产行业的调控也依然会持续。”上述中行人士亦持此观点。“今年监管部门主要做了三件事，整治地方融资平台、房地产以及‘三高’行业不良贷款的信贷风险，这实际上是在调控的基础上使适度宽松的货币政策逐步回归常态化。但明年监管部门还要加上第四件事，防通胀。”
房地产开发商的资金来源中，信贷占比约占五分之一，在董续勇看来“这个比例虽然不大，但是对开发商而言却是不可缺少的，在今年信贷额度用尽的情况下，年底开发商拿地的热情应该会受到一定的影响。”
让开发商心有余悸的是，如果明年信贷额度收缩成为定局，那么开发贷款的融资成本必然会增高。“比如一些严重依赖开发贷的中小型房地产企业，在缺乏其他融资渠道的情况下，很可能会受到资金链的制约，而对于一些大型的开发商而言，拥有雄厚的资产背景和多种融资渠道，比如信托或者海外资本市场等，相对会加速扩张的趋势，进而导致行业的深度洗牌。”董续勇说。
如何玩转资金流？
事实上，房地产行业资金压力正在进一步显现。根据广东省房协报告显示，前三季度房地产开发企业本年到位资金3915.64亿元，同比增长15.9%，增幅比上半年和第1季度分别减少9.6个和18.2个百分点，呈逐季回落趋势。房地产开发企业本年到位资金与完成投资比一路回落，由一季度的229%和上半年的181%，回落至前三季度的161%，企业资金压力趋紧。
开发商将如何玩转资金流？对于近期房地产信托基金的火爆，董续勇认为信托融资只占据开发商融资的一部分，虽然年中监管部门有要求限制房地产信托的规模，但“目前来看，信托对房地产资金之渴仍是杯水车薪的局面，事实上，开发商更多的资源是自有资金投入，这其中，资本市场的融资和销售回笼资金都在其内”。
“预计明年的开发贷依然会保持小幅度的增长。”董续勇向南都记者解释说，根据近五年的开发贷情况来看，开发贷款均保持一定比例的增速，“即便是在经济环境最差的2008年，开发贷款依然增长强劲，当然这跟宏观经济形势要求保增长密不可分。”
但显而易见的是，加息预期越来越强烈，“加息是刺破一切资产泡沫最有效的手段，但是在目前内外环境两难，甚至是三难、四难等多难的情况下，央行加息要考虑更多的因素。”董续勇向南都记者表示，“上次加息仅0.25%，力度很小，但却表明了央行的态度，年底再次加息的可能性依然很大。”
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