[摘要] “拐点是否真的来了？”成为近期房地产市场的热门问题。据北京市房地产交易管理网的数据显示，“北京楼市新政”出台后近一周的时间里，北京二手房市场的成交量和成交价双双下跌：成交量下降达50％，成交价整体下跌近10％。
“拐点是否真的来了？”成为近期房地产市场的热门问题。据北京市房地产交易管理网的数据显示，“北京楼市新政”出台后近一周的时间里，北京二手房市场的成交量和成交价双双下跌：成交量下降达50％，成交价整体下跌近10％。除北京外，深圳、杭州等一线城市也出现了类似的情况，有专家据此认为本次“新政”精准地打击了投资房地产的投机行为。
然而，本次楼市的调整主要使用的还是银行的信贷工具。因此，银行如何执行“国十条”中多条涉及银行“自主界定”的规定，将对政策的延续性和有效性产生影响，也成为楼市“拐点”是否真的到来的重要因素之一。由此，记者近日追踪采访了7家中小股份制银行在各地房贷政策区别化执行的情况，由于各“地方版”的楼市调控细则出台的时间及内容不一，相应地各地银行对房贷新政策执行的及时性和力度表现也各不相同。
一线城市：京沪穗深“新政”力度大
在房贷新规中，购房者最关注的是如何界定所购房屋是否属于二套房以及三套房贷款是否暂停。记者就此采访了京沪穗深四地的中小银行具体执行情况。
在北京，招商银行、深发展明确向记者表示，对二套房执行住建部“认房又认贷”的规定，只要购房者有贷款记录或者名下已有房屋，就算二套房，利率将执行首付5成、利率至少上浮10％的规定。所谓“认房又认贷”是指现在申请房贷，不仅有过房贷的购房者算二套房贷，并且只要银行能够查询到购房人已经有房的信息，就算二套房。
民生银行和光大银行的客户经理则向记者表示，关于二套房界定的具体细则还没有下发。民生银行客户经理表示，目前根据手头的文件，二套房的认定标准依然还是按照“有无贷款”为标准。光大银行的客户经理也表示没有收到的具体房贷细则，但表示二套房“认房”这点可以确定。关于二套房的房贷利率，各银行均表示已经按照“国十条”要求，执行首付至少50％、利率上浮10％的规定。
至于三套房的贷款发放问题，所有被采访的银行都明确表示已经停止了发放。
5月12日有媒体披露，上海版的“国十条”将于月底出炉，其中包括房产税征收办法，业界据此猜测上海的调控力度可能更超北京。上海受访的银行对记者表示，目前上海执行的还是二套房“认贷不认房”。而深圳出台的新规相较北京、上海则显得“温和”的多，基本依据了“国十条”，并没有明显出入。据记者调查，深圳多家银行已经按新政规定以家庭为单位计算房产数量，并按照有无贷款记录来界定二套房。广州国土房管局于5月11日透露，广州版“国十条”将有可能不限制购房套数，但二套房的认定标准还未最后出台。广州多家银行表示二套房目前依然是“认贷”。
二、三线城市：银行静待地方版“国十条”
在二、三线城市，记者采访了青岛、南京等地对新规的执行情况。结果显示，南京当地银行基本都已经执行了房贷新政。招行、光大、华夏、广发、浦发、兴业等银行的信贷经理都向记者表示，已开始严格执行对“异地购房”居民房贷的限制措施。然而，涉及到二套房认定标准等具体细则，实际上则没有定论。只有民生一家明确表示开始执行二套房贷款“认房”的标准。青岛情况基本类似，招行、华夏、深发展等商业银行都已经停办了第三套房的贷款业务。但是，只有招行明确表示对不能提交1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，将暂停发放购买住房贷款。
多家中小上市银行的相关负责人都对记者表示，在贯彻房贷新规上，总行只是根据“国十条”的相关规定，向各分支行下发了指导性文件，指示各分支机构要按照“国十条”的规定调整房贷政策。但像如何界定该地区是否属于“房价过高、上涨过快”地区等具体房贷政策的执行还是交由各分支行自行决定。银行的应对则是等待当地政府自行出台地方版房贷新规，确定该地区是否属于调控重点地区。
房贷风险控制各行早有准备
据统计局的数据显示：今年4月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8％，其中北京同比上涨21.5％。虽然本次楼市调控的决心和力度远超以往，但调控的效果目前尚无从判断。据人民银行发布的今年一季度货币政策执行报告显示，一季度个人住房贷款增长较快，比年初增加4825亿元，在住房贷款中占比达到52.4％。因此，一旦调控效果凸显，房价出现大幅下降，对于房贷占比普遍高于大银行的中小银行的资产质量将构成不小的压力。那么中小银行是否做好了控制风险的准备？
从近期进行的商业银行房贷压力测试的结果看，民生、招行等股份制银行的房价下跌忍受度均超过了30％。招行、民生和深发展的相关人士均向记者表示，早在银监会下发相关通知之前，他们已经开始常规性的开展房贷风险的季度压力测试。
中信银行的风险控制方面主要负责人也表示，房地产行业贷款占中信银行整体贷款的比例不足7％，并且中信从去年开始对房地产调控可能带来的影响以及房地产行业的风险作了准备，目前房地产贷款的风险可控。民生银行风险控制部门的相关负责人则表示，该行一季度的按揭贷款约占整个零售贷款的58％，但主要是由一手房贷款构成，且大部分集中在二线城市。
从各银行房贷的现状看，目前的资产质量普遍较好。去年年报显示：中信银行房贷的不良率为0.17％；招商银行为0.14％。深发展在今年一季报中披露的按揭贷款余额占零售贷款的62.11％，房贷不良率为1.20％，但主要为2005年以前的历史遗留不良贷款。虽然资产质量情况良好，但各行也都明确表态，将严格贯彻执行“国十条”的相关规定，严控房贷的风险，继续坚持“面谈加面签”、“区别对待”等政策。
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