[摘要] “共享产权”无法解决经济适用房本身的痼疾。近日，《基本住房保障法》专家建议稿中有关“经适房拟由政府与个人共享产权”的提议成为各界关注的热点。该“共享产权”提议只是技术层面的改进，却并无法解决经济适用房本身的痼疾。
“共享产权”无法解决经济适用房本身的痼疾。纵观国外（地区）的趋势，住房保障体系以租为主的模式愈来愈明显。
近日，《基本住房保障法》专家建议稿中有关“经适房拟由政府与个人共享产权”的提议成为各界关注的热点。“共享产权”的设想通过对产权模式的重新界定，试图完善经适房市场的分配与退出机制，具备一定的科学性。但就产权属性的实质而言，这一提议更多集中于技术层面革新，并未完全摆脱原有窠臼。从国际经验看，保障住房以租代售，才能从源头上规避保障住房的产权界定问题。
我国经适房制度自1998年推出以来，因各种问题屡遭诟病，开宝马的富有群体购置经适房、公务员手握上千套经适房牟利等负面新闻接踵而至，而众多本应受益的中低收入群体却无缘经适房福利。其实，导致经适房社会功能旁落的根本原因在于，经适房买卖之间蕴含了巨大的利润，以至投机和腐败行为滋生。现有《经济适用房管理办法》只是规定购买经适房满5年后可以转让，但对于购房者享有多大比例的售房，并未量化规定。
“经适房拟由政府与个人共享产权”提议以“建安费用/(建安费用+土地出让金)”比例为突破口，合理量化了购房者的权利，进而明晰了经适房后的归属，便于退出机制的形成。显然，作为市场上的“廉价商品房”，购房者仅能享有房屋本身的所有权，而价值庞大的土地则划归政府所有。由此推断，购房者所享有的回报并不诱人，市场内的投机和寻租热情将大打折扣。但是，“共享产权”设想在执行中也难免会遇到现实问题，比如，如何界定房权与地权的价值比例等。
所以，该“共享产权”提议只是技术层面的改进，却并无法解决经济适用房本身的痼疾。纵观海外市场，住房保障体系以租为主的模式愈来愈明显。以我国香港为例，该地区的经适房――居屋与普通商品价格之间的差距越来越小，保障功能随之退化。于是，港府从2003年干脆停建居屋，着力发展廉租房体系，树立了保障住房市场成功运作的典范。
从中可以看到，经济适用房定价难问题在香港也同样存在。一方面，单纯凭借行政力量核定市场公允价值难免力不从心，其间甚至会滋生新的腐败环节；另一方面，鉴于经适房的保障功能，市场定价机制也难免会失灵。这源于经适房的特殊定位：经适房属于政策性保障住房，因此具备公共产品属性；同时，经适房毕竟是需要住户掏出“真金白银”，同样存在市场定价的属性。以此观之，港府放弃对经适房产权问题的诸多纠缠，改售为租，不失为提高住房保障市场公平性与公正性的有效举措。
另外，在法国等西方国家，保障住房市场的任何舞弊行为都将受到严惩，甚至引发牢狱之灾。香港也效仿此法，申请公屋如果弄虚作假就可能被追究刑事责任。相比之下，内地对经适房市场的寻租投机行为的惩处力度则明显偏弱，也就是退回违规购房。而这些问题绝非产权界定所能避免，相对复杂的产权界定反而会混淆私人产权和公共产权的责任分担。海内外保障性住房模式的发展轨迹表明，大力推进租赁型的住房保障供给才是解决争议的体制良方。
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