核定区县分发土地周转指标 沪谋划异地补平衡

5月26日，上海市统计局公布了上海房地产市场最新情报。

这是一组有趣的数据背离：1-4月，上海新建商品房销售面积877万平方米，同比增长13.2%。与之相反，商品房新开工面积704万平方米、竣工面积511万平方米，分别同比下降13.7%、10.6%。

销售与开竣工数据左右偏离，这让上海政府主管部门颇为忧虑。楼市回暖，抽紧的资金链松动，为何破地造楼不见声势?

对于土地资源缺乏的上海而言，政府对此实难坐视。本报独家获得的上海市规划与土地管理局的一份材料显示：近期，上海政府紧急抽查了2007年以来1530幅签订合同土地。

结果颇为惊人，截至4月1日，这1530份包括工业、住宅、商业等用地的合同中，有约定开工时间为1478项，已到开工时间而未开工的318项，比例超过20%。

在保增长成为上海各级政府主旋律之时，如此现实，对上海对土地出让、监管模式的革新注入新的动力。

区县分发土地周转指标

上海土地制度革新，在管理架构的布局目前已完成。

4月23日，上海市规土局印发了《保增长保红线工作实施方案》，上海市“双保行动”联席会议诞生。联席会议组长，由分管土地的上海政府副市长沈骏担任，成员由上海各委、办、局，以及浦东、宝山等涉及农田保护10个区县的负责人组成。

让渡经济增长前提下，在号脉诸多土地诸多问题后，上海已开出几剂药方，让楼市之外的工业用地着实受益。

受益的不仅是上述10个区县，上海政府土地系统人士对本报透露，为了加快产业项目落地，上海规土局核定每个区县工业用地，耕地占补平衡周转指标40公顷，专项用于各国家公告园区范围内产业用地前期开发。

若以上海19个区县计算，这个面积或达11400亩。

这个大动作透露了上海目前的土地瓶颈。国土上海督察局人士告诉本报，在保增长压力下，2009年上海共需新增建设用地7.7万亩。大规模的投资在上海遭遇了用地短板，其已经无法在本市实现耕地占补平衡，此前上海报送国土资源部，期望实现异地占补平衡。

对此，国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲告诉本报，这样的特例需求，国土部门一般难以满足。

博弈产生新的解决方式，本报获得的上海规土局内部材料显示，上海针对耕地后备资源匮乏，已形成滩涂围垦耕地占补平衡新方式，专题报国土部审查验收。

“控增逼存”亦指向了上海的农村集体土地有偿使用试点，相应的流转办法正在上海职能单位制定之中，据悉，上海此项革新的意向是，对批而未用的土地采取易地调整使用途径，将农转用和占补平衡指标调整到重点急需建设项目上来，统筹全市存量土地资源。

本报记者获悉，面对20%土地未按期开工情况，上海规土局也拟定了监管措施：未按期竣工、容积率或建筑密度未达标、未达到合同约定投资强度等类别，在出让合同中细化相关约束性条件，分别约定相应经济或法律制约条款，直至收回土地使用权。

拟试点土地预申请制度

上海土地制度革新的造势，率先在审批制度上突破。

5月20日，在上海市政府发布会上，上海市规划和国土资源管理局副局长胡俊告诉本报，即将试行的《上海市建设工程行政审批管理程序改革试行方案》，敲定了符合条件土地，只需在规土局即可进行“一门式”审批办理。

“经过精简后的审批流程只需30个工作日。”胡俊表示。

此项方案将从5月下旬开始，在浦东新区、长宁、闵行三个区进行现行试点;7月进入第二阶段，拟在嘉定、崇明、杨浦等六个区县推进;10月份开始在全市面推广。

另外让渡于产业投资的土地制度革新也陆续完成。

这其中包括：对上海181个重点公告园区内工业项目实行“绿色通道”，缩短出让周期，简化预审、农转用审批环节，支持重点项目落地。

在招拍挂制度上，上海对工业用地保证金方式也进行了调整，原先缴足保证金后方可参与竞拍，现增加了银行出具保函、银行信用担保、竞买人自愿承诺三种方式。

除此之外，一项更为重大的土地出让制度即将在上海推行。

5月5日，在上海督察局与上海规土局的“双保行动”推进会上，规土局副总工程师蔡顺明透露，2009年，上海设想在优化招拍挂出让流程进行创新，即推行土地出让预申请制度。

蔡顺明表示：“未来将在土地招拍挂出让前，先期发布出让地块预公告，向社会率先公开出让土地信息，有意向方根据出让预公告，提出预先申请并附加意向土地价格。规土局根据市场反应程度，适时组织地块出让。”

分析师薛建雄对本报表示，这是一项有效防止土地流拍的“勾地”模式，目前已经在北京、厦门得到很好实施。

“推行预申请制度，一是增强了前瞻性的土地安排，二可真正实现‘以地招商’，改变以往先招商、再选地、后确定规划参数的传统模式，三是有利于进一步发挥土地市场配置资源的功能，增强土地出让的透明度。”他说。

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