总价2.19亿 上海惊现最牛投资客整购写字楼

一位上海本地人士以总价2.19亿元整栋买下“悦达黄浦河滨大厦”

从去年下半年开始，受国际金融危机影响，不少投资机构损失惨重，纷纷收缩战线，大宗物业投资几乎从上海楼市消失。然而，昨日，商报记者独家获悉，在上海市中心(人民广场板块)，久违了的大宗商业房地产交易重新出现——一位本地投资客(个人)，以大约2.19亿元的总价，整栋买下位于新闸路、乌镇路口的“悦达黄浦河滨大厦”。

近日获得消息称，人民广场北侧的“悦达黄浦河滨大厦”——一栋在售的办公楼房源，因为每平方米平均报价只有23000元，所以最近一段时间以来取得了相当不错的销售成绩。昨日，记者查阅网上房地产相关记录时发现，悦达黄浦河滨大厦的状态栏已经显示为“售完”。

据网上房地产数据显示，悦达黄浦河滨大厦由一栋地上12层和地下1层建筑组成，于今年4月21日推出了其全部47套写字间、商铺房源，其网上的“参考价”为23000元／平方米。网上信息同时显示，悦达黄浦河滨底层有2套商铺，面积合约413平方米；其2－12楼为办公楼，每层分布4套房源(单套面积介于110－280平方米之间)，整栋大厦的办公楼面积合计7780平方米；再加上地下1层的停车库(建筑面积1308平方米)，悦达黄浦河滨大厦在网上房地产备案出售的建筑面积合计为9501平方米(少量物业用房并未纳入网上销售范围)。

目前，网上房地产显示，该大厦的所有47套写字间已经全部售完，据网上的“销售速度”显示，这些房源全部在4月份成交——如此快速的销售令商报记者当时即产生悦达黄浦河滨大厦被人整栋买下的猜疑。

根据委托佑威·楼市通系统调取相关数据显示，截至4月30日(开盘10天)，悦达黄浦河滨大厦已售房源为42套，且全都在4月22日、23日两天内成交，买家是2位上海本地户籍人士，其中一位购买了1套，另外一位则购买其余41套。

随后，记者致电开发商悦达地产，一位熟悉悦达黄浦河滨大厦的姜先生告诉记者，悦达黄浦河滨大厦确实已经被一位本地买家整栋“吃”进，当前正在办理相关手续，且新东家很可能会将所有房源对外出租。

目前，记者还不清楚悦达黄浦河滨大厦“整售”的成交金额的具体数字，但按照23000元／平方米均价和9501平方米的建筑面积粗略估算，这单交易的总价达到2.19亿元左右。

单价远低于现时市场行情

去年下半年以来，受国际金融海啸影响。不少投资机构改变策略，以至于去年9月份至今，上海房地产市场一直没有出现整栋物业的收购交易。据DTZ戴德梁行方面表示，由于买卖双方对于价格的心理预期存在较大差距，物业投资市场(整体收购市场)始终处于拉锯状态。

据了解，去年3月份时，悦达黄浦河滨大厦就已经放出要“整体打包出售”的消息，当时开发商开出的价格是2.6亿元，但始终没有成交。如今，时隔一年，该大厦的开发商终于如愿以偿，找到了整栋交易买家，只不过，交易总价降至2.19亿元左右，较去年3月份折让约16%。

在项目现场看到，目前已经建成的悦达黄浦河滨大厦(黄浦区新闸路356号)，南面贴近新闸路，正对地铁1号线新闸路站；北面紧临南苏州路，东面毗邻乌镇路桥(过了桥就是闸北区)；西侧靠近新昌路，斜对着上海滩新昌城(已经入住的住宅小区)，大厦外立面呈欧洲古典建筑风格，北面可直面苏州河两岸景观，周边聚集着大片的住宅，人流量较大，附近各项商业设施极其齐全。

附近，上海滩新昌城的次新二手房的挂牌价一般在28000－30000元／平方米，而悦达黄浦河滨大厦东侧不远处、同样位于苏州河南岸的怡水豪庭(美国汉斯开发的商业用地上的“行政公寓”)，当前报价高达34000元／平方米，相比之下，悦达黄浦河滨大厦23000元／平方米的均价无疑处于一个相当低廉的水平。

年回报率至少可达6.3%

悦达黄浦河滨大厦所在的人民广场板块北部边缘区域，目前标准的办公楼项目并不是很集中，商务氛围不算浓厚，据悉，该区域当前的办公楼租金大约在4元／平方米／天左右，底层商铺的租金可达7－10元／平方米／天左右。假设以4元／平方米／天的租金价(203,-1.82,-0.89%)格来粗略测算，此次悦达黄浦河滨大厦买家的平均年租金回报率至少可达6.3%左右。

值得一提的是，据了解，悦达黄浦河滨大厦的底层商铺层高达到5.5米，2－10层的办公楼层高为4.8米(11－12层的层高是3.5米)，所以，对于悦达黄浦河滨大厦1－10层的商铺和办公楼房源，投资客在买下大楼之后，完全可以将其分隔成“复式”房源，以扩大实际出租面积，从而使购房成本再度摊薄。所以，如果按照分隔后的使用面积来估算，这位神秘的本地买家整购悦达黄浦河滨大厦的实际均价还远远低于23000元／平方米，换言之，其租金回报率也将得到大幅增加。

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