"地王"不跟政策对着干 "拿地"是09楼市关键词

　上海证券预计，万科2009年会由于之前拿到的高价地，而出现毛利率下降。但万科作为行业龙头，善于经营，公司也提出会在一些原来占有率不高的地方扩大规模，也有可能在调整期间市场占有率会提高，展现整合优势。

万科是不缺地的。

从2005年开始，随着房价的一路飙升，“地王”也应运而生，最疯狂的时候，拿地价甚至高于同一地块的商品房均价。

万科的名字，频繁出现在高价拿地的房地产公司名录里。2007年10月25日，万科以17亿元的“地王”价格夺得了朝阳区西大望路27号住宅用地的开发权。按照中标价格计算，该地块的楼面地价为11409元/平方米，这一价码创下了2007年京城出让土地楼面价新高。

高价地块带来的高成本开发，在2008年一年的楼市调控中显露了狰狞面貌。房地产公司也有“差钱”的时候，万科董事长王石坦承，到处拿地王是个错误，宣布万科“再也不跟政策对着干”。

盈利低于预期

不久前公布的万科集团的年报显示，公司2008年全年实现主营业务收入409.9亿元，同比上升15.4%，实现净利润40.3亿元，合每股收益0.37元，同比下降16.7%。

上海证券金融地产研究小组的沈莉认为，主要原因是公司计提了12.49亿的存货跌价准备，其影响了净利润8.9个亿、每股收益0.08元。此次计提是万科根据项目目前售价，计算盈利为负时进行减值准备，提前消化了高地价给未来业绩带来的压力。万科在年报中也明确表示，在其进行计提减值准备的13个项目中，拿地成本偏高。

高价地今年面世 毛利率下降在所难免

根据2008年1月份发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

对于2007年10月拿下大望路地块的万科而言，“地王”已经不是一个褒义词了，它剩下的闲置时间并会太多。况且，土地闲置造成的成本压力并不容忽视。一位业内人士介绍，包括银行利息、管理费用等，也是一笔较大的投入，“万科应该不会继续等待下去”。

对一个楼面地价高达11409元/平方米的项目而言，在周边低地价项目的竞逐之下，其市场推广的阻力不言而喻。据业内人士指出，该项目建安费用估计在4000元/平方米左右，另外加上税收、管理费用以及地价，万科的开发成本预计在1.6万元/平方米左右。

环顾该项目周边的几大楼盘，比如紧靠西大望路的禧福汇在经过近一年的调整之后，销售均价已经由1.8万元/平方米回调至14500元/平方米左右，这一销售价格比万科项目预估的成本价还要低。还有就是位于西大望路与广渠路交汇处的珠江帝景，日前该项目宣布销售价格由2万元/平方米降至15500元/平方米。至于其周边四环外的一些项目，比如金都杭城、沿海赛洛城，价格降得更低，主打产品单价在11500元/平方米左右。

因此，上海证券预计，万科2009年会由于之前拿到的高价地，而出现毛利率下降。沈莉同时说，而且面临保障住房的冲击，未来普通住房是否能回复原有的毛利也是个问题。

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