房地产企业又开始叫穷:业绩高增长难掩资金隐忧

最新统计数据表明，已披露半年报的房地产上市公司整体净利润达到了1倍以上的增幅。不过，在业绩高增长的光芒之下，依然难掩部分公司预收款下降、负债增加的隐忧。

截至今天，沪深两市共有15家房地产上市公司披露了半年报。其中，丰华股份、大连金牛等6家公司通过重大资产重组正式跻身房地产行业时间不超过一年，其数据不具可比性。本报统计显示，剔除这些“新丁”之后的9家房地产上市公司今年上半年共实现净利润27.02亿元，较去年同期净利润11.65亿元增长132%。具体而言，在上述9家公司中，只有万业企业和北辰实业两家业绩小幅下滑，其余7家均实现了不同程度的增长，其中保利地产、苏宁环球和京能置业的增幅在250%以上，今年5月刚上市的滨江集团实现净利润3.28亿元，而去年同期还处于亏损之中。

但上述9家上市房企的预收账款变动情况显示，多达6家公司的期末预收账款较年初下降。在房地产预售制度下，预收款是反映房地产企业未来业绩的主要指标。预收账款若下降幅度过大，难免令人担忧公司的未来业绩。如银基发展虽然上半年实现净利润同比增长21%，但年初2.91亿元的预收款，期末只剩下1274万元，下降幅度高达96%。积攒下来的大笔预收房款在今年上半年结转为收入后，银基发展下半年乃至明年的业绩会怎样呢？

事实上，在预收账款这一重要指标上，房地产上市公司的分化比较明显。与银基发展形成鲜明对比的是，金地集团上半年净利润同比增长17%，预收账款也由年初的37.93亿元猛增至65.94亿元，增幅达74%。金地集团累计到上半年末的预收账款，是其上半年营业收入22.68亿元的近3倍，占到期末总资产的近二成。

处在一个举债发展的行业，房地产上市公司的负债情况无疑值得关注。单从上述9家公司的资产负债率来看，有5家该指标是下降的。但对房地产企业来说，净负债（在负债中扣除预收账款）更能反映真实的情况。比较年初和期末的经调整的净负债率可以发现，上述9家公司中仅1家下降。统计显示，9家公司年初净负债共452.34亿元，期末增至649.26亿元，增幅为44%。

在现金流方面，上述9家公司中有6家每股经营活动产生的现金流量净额为负，整体水平也为负值。但今年上半年房地产上市公司在资本市场上的融资活动并未停止，如上述9家公司中的滨江集团IPO、金地集团发行公司债，加上龙头企业仍能获得银行贷款，使得9家公司整体每股净现金流还是正值，这说明上市房地产公司的资金面仍有腾挪空间。

部分上市房企资金状况

注1：现金单位为元

注2：经调整的净负债率=（负债-预付账款）/（总资产-预付账款*60%）

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