判断资金面断裂为时过早 析困扰房企上市因素

今年以来，为控制充裕的流动性，加大紧缩力度，我国存款准备金率已经达到17.5%的高位。与此同时，CPI持续走高，自去年末6.5%劲升至近期8%左右。就国内房地产行业而言，房价持续下跌，令潜在购房者普遍产生观望心理，房地产的销售进度受到限制。资料显示，今年前4个月的新房销售速度迅速放缓、销售金额与销售均价同比增速下滑。

判断资金面断裂为时过早

对此，有投资者担心，房地产开发商将面临资金面断裂危机。安信证券房地产行业高级分析师陶学明表示，受流动性紧缩与成交量下滑的双重影响，房地产公司普遍面临现金流压力。但从目前情况看，断言整个房地产业将出现危机，房地产公司面临资金断裂为时过早。“目前来看，房地产行业资金进出正常，行业可以通过放慢工程进度降低资金流出，特别是上市地产公司的资金风险仍在可控范围内，开发商具有较大的资金腾挪空间。”

在一篇房地产行业深度报告中，陶学明研究具有代表性A股上市地产公司。统计显示，2007年47家房地产开发类上市公司平均流动比率为 1.87，今年1季度更高达1.93，速动比率分别为0.9和0.81，但仍高于2004-2006年水平。这表明，当前房地产公司的短期偿债能力稍显不足，但仍不足以导致危机。

对于园区开发类公司，陶学明表示，在财务方面，其相对于房地产开发类公司更为安全。数据显示，2004年至今年一季度，其平均资产负债率基本保持在50%左右，扣除预收款后经调整的净负债率分别为43-49%。考虑到园区类公司存货较低，并持有更多的投资性物业，流动比率低也相当正常。因此，他判断，目前A股房地产上市公司资金风险还在可控范围内。

困扰中短期市场的因素

既然资金方面无大碍，那么，房地产上市公司还将面临哪些困扰中短期市场的掣肘呢？瑞银证券报告指出，进一步的紧缩措施会挫伤市场人气，给各地房地产销售带来负面影响。如果政府有新的干预举措出台，将导致自住购房者和投机客持币观望，进而影响房地产企业的销售收入和利润，并给大中城市的签约销售带来负面影响。

另外，政府限制土地供给可能会令开发商囤积土地储备的速度有所放缓，影响开发商的扩张计划。竞争激烈的土地招标可能会推高土地成本和未来项目的利润率。出于对房地产投资规模增长过快的担忧，政府已经出台相关措施限制房地产开发。这些政策可能会限制企业的融资渠道，或将导致房地产开发放缓。

陶学明也认为，虽然支持该行业长期发展的基础依然存在，但由于通胀压力短期内难以扭转，流动性紧缩的状况较难改变。房贷和利率政策也很大程度上取决于宏观经济和流动性。因此，行业中短期内流动性的变化值得特别关注。

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