叶檀:地产市场失灵 救市是为了避免更大的危机

对于大多数等待深圳房价继续下跌的购房者而言，深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》（以下简称《报告》）是当头一棒。不难理解，为什么大多数网络意见反对政府救深圳楼市。

《报告》建议，国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。概而言之，深圳楼市该救了。

为什么该救？深圳市房地产研究中心的负责人给出的理由是，从去年下半年以来，深圳房价连续调整，到现在比去年最高峰时下降了近40%，但价跌量不升，这不符合经济规律，确实存在一些不正常的因素。此话言外之意，即目前房地产市场的下跌是政策有意打压的结果，已经违反了基本的经济规律。

这正是问题关键所在，房地产市场失灵了！笔者认为，深圳楼市该救，但这一观点并不是为投资者考虑，而是总体考虑中国经济与金融风险的结果。

反对救市者的理由是，目前深圳楼市并没有崩溃。市场有其发展周期，有高潮，就必然有低谷；现在的楼市低迷，只是由于部分原因处于低谷而已，这是正常的经济规律。从去年10月份到现在，深圳部分楼盘房价降了三成，开发商没有倒闭，银行金融风险也没有爆发，没有必要救市。

但真到爆发时，抢救就晚了，就会酿成美国式的房地产危机，而中国并没有像美国那样的危机转嫁能力。房地产牵涉到金融与地方财政两块。2005年，全国土地拍卖价款6000亿，2006年达到7670亿，2007年进一步达到1万亿。三年时间，房地产商买地花去了2.3万亿。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，2000年到2004年基本维持在23%左右，2005年达到27%，2006和2007年降低到25.3%和23.2%.按照最低23%计算，这3年买地花费的钱需要在未来卖出10万亿的房子来。假设开发商的毛利率是30%，那它的成本要达到7万亿。付出2.3万亿土地款后，房地产还有能力再付出4.7万亿造房子吗？假设贷款比例为50%，他们的自有资金能达到2万亿以上吗？2007年全年的房地产销售才不过3万亿而已。

目前房地产价跌量减，对于房地产企业是个严峻考验，对于银行何尝不是。银行贷款中30%的房地产贷款，即使银行收回当房东，静候房地产再度升温，如何弥补时间成本与以房地产为抵押品的贷款面临的严重风险？对于地方政府而言，如果地价减少一半，地方政府以什么弥补公共财政的不足？中央政府是否允许地方政府发行债券？对于目前正在转型的中国经济而言，保持金融与公共财政的稳定至关重要。深圳楼市作为房地产市场的风向标，与其他城市有联动效应，一荣俱荣，一损俱损。

的确，房地产价格要理性回归，急涨急跌都对经济发展不利。在房地产整合期，政府应该给不同品质的房地产企业留出发展的空间，使优质企业可以脱颖而出，拉开房企整合的序幕，提高房地产的质量。这样才能于国于民有利。一味紧缩、一味下跌，说明经济激励政策彻底错误，结果是对经济不利，到时挽救所要付出的成本将更高。

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