2003年：非典笼罩下的房地产仍然拥有暴利

2003年楼市索引：涨价 18号文件 健康住宅

据中国《青年时讯》列举的中国2003年的十大暴利行业，其中，房地产业仍然高居榜首。

据2003年10月发布的最新版本的福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，遥遥领先。

2003年上半年，中国商品房价格平均上涨了9.2%。2003年第3季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13%，许多地方的房价居然上扬了20%，创历年之最。

在杭州有人讲了这样一个故事：2001年，哥儿俩作生意，挣了30万，一人分了15万元。哥哥去炒股，弟弟买了栋楼，2003年10月，一结账，哥哥的股票还剩下不到6万元，弟弟卖了他的那栋楼，卖了整整56万元，还说是卖贱了。

2003年盈利行业一：中国房地产业

2003年，中国房地产行业可谓波澜起伏。年初SARS冲击房地产市场，央行121号文严控房地产贷款和高档住宅建设，加上“周正毅事件”，规范房地产市场呼声逐渐高涨，最终在国务院18号文的精神下，房地产行业在国民经济中支柱产业的地位得以明确。

★2003政策年：从“121”到“18”

2003年，更是房地产的政策年，6月13日央行一纸“121号文件”控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响，有人士甚至公开宣称，房地产业进入寒冬。房地产最脆弱的神经——资金链受到打击，震动强烈。企业开始奔走于主管部门之间。8月31日，“国务院18号文件”终于在综合了各种情况后给房地产企业松绑，明确了房地产支柱产业的地位。“国务院18号文件”成为从静态的执行型政策向动态的导向型政策转变的代表。

18号文件下发后，犹如一抹阳光清除了房地产商心头的阴霾。文件分清了政府与市场的职能，体现出政府管理日趋成熟。甩掉了思想包袱的房地产商们重新把心思用到了项目运作与企业运作上，今年房地产投资的持续增长、市场的供需两旺进一步证实了这个产业的巨大潜力。

著名地产研究专家半求认为，2003年，政策与房地产的关系，到了一个历史顶峰。与此同时，房地产企业议政现象开始普遍。7月，首创置业成功在香港创业板上市，成为今年首个在香港成功上市的国内房地产企业，上市正好在“121号文件”公布后，意义尤为重要。

★土地整风考验发展商

资金与土地是房地产开发的两大要素，今年的政策都针对资金。但在土地市场方面，由于暴露出来的种种阴暗面，政府开始加大整治力度。6月初，周正毅落马，揭出相关黑幕。同时，以上海、南京为代表，全国各地有关拆迁方面的纠纷不断，引起政府高层关注。直接引发了全国性整顿土地市场行动，土地交易阳光化有利于大型企业加快清理门户的步伐。半求认为，在开发企业自有资金普遍不足、融资手段单一的时期，用拍卖和招投标的方式受让土地，对所有发展商而言都是考验。

★地产维权进入法制时代

房地产已经取代家电、通讯器材成为2003年的投诉重点。因此，5月最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律做出更加明确、具体的规定。

而针对物管纠纷多的特点，9月1日起，我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》正式实施。

半求向记者表示，新的司法解释和《物业管理条例》的出台，标志着中国房地产维权进入法制时代。

★房地产金融开始裂变

9月，CEPA的公布，大大加强了香港与内地房地产业的互动交流，台湾资金也越来越多地介入内地房地产业或者房地产金融。外来资金的介入，加之SARS、政策、市场三重因素的影响，地产游戏规则随着土地交易规则和融资规则的变化大异从前。近3个月来，房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，9月末房地产贷款余额已经达到21327亿元，其中个人房地产贷款余额也超过12000亿元，央行存款准备金上调、社会资金收紧。由此可见，房地产企业资金控制水平和运行节奏，将决定谁在2006年后还能留在这个市场上。

半求认为，如此背景下，中国房地产市场的洗牌动作非常明显，市场最敏感的要素—、——房价在今年也有较为明显的变化且各地情况不一。多元化既是被动的，也是主动的。

【2003房产风云人物与声音】

1、王石

2003年5月23日，万科集团董事长王石成功地登上世界第一高峰珠穆朗玛峰。此次登顶，世界各界给予极大关注。

声音

登山的经历和生活关系密切。登山非常困难，越往上越困难，人很容易放弃，你再坚持一下就到顶了，真正到顶，你怎么到的，你都不相信。等你悟出这个道理可能二三十年之后了，实际生活不会给你第二次选择。登山往往让你悟出很多，让你在一个礼拜，一个月里悟出二三十年悟不出来的道理。登山会延长人生。

2、潘石屹

潘石屹刚刚为北京物流港的“SOHO城”决定了一个最“出格”的设计方案。该项目占地上面积80万平方米，加上地下一共是97万平方米，总投资50亿元。潘石屹表示，这一项目设计将是“全世界从来没有过的。“它将是SOHO的最极端形式”。

声音

创新就是大雾天在前面走的第一辆车，相对来说承担的风险是比较大的。

如果顺应了时代的发展方向，创新就成功了；如果不注意，社会就会惩罚他。

3、冯仑

万通集团董事长冯仑率先在业内推出“地产定制业务”，引起极大反响。“个性化定制”是根据客户需求，为其提供的从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务。

声音

做地产要通过“精确制导”来降低风险，现在战争已经进入第六代，寻找目标的成本要大于出击的支出，过去砸一个桥，可能要300次投弹。但现代社会，三分之二的成本找这个桥，最后一个炸弹炸掉它。也就是说未来要减少盲目寻找机会的成本。

4、刘晓光

首创的房地产在全国位居第四，在北京居第一位。今年6月19日，以首都创业集团为主发起设立的大型综合性房地产开发企业首创置业在香港联交所正式挂牌交易，成SRAS之后首家中国内地企业向全球公开发行的股票。

声音

面对国际上的竞争，我们要讲对策。其中一个就是拳王理论，两个拳王打得鼻青脸肿的，我们不如将两人结合起来，打第三个人去。

尤其是加入世贸之后，国内企业更有必要联合起来与外国公司抗争。

5、孟晓苏

中国房地产开发集团董事长孟晓苏透露，该公司计划在香港购置2万套空置房，这些房屋将不向香港居民租售，只定向销售给内地居民分时度假，在业内引起较大反响。

声音

房地产的涨幅周期在不同国家有所不同，美国为18年至20年一个周期；日本10年完成一个起落；中国内地的房地产周期大体为5年的发展期加两年左右的一个低落期，即7至8年。1997年至今我国处于又一个新的发展期，房地产市场还有两年的发展空间。

【2003年地产关键词】

健康住宅SARS过后，“健康住宅”成为地产商主打的卖点，容积率引起高度重视。

司法解释5月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律做出更加明确、具体的规定。最重要的是，它以法律的形式确立了双倍赔偿的原则。

121号文件6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，又称“121号文件”。

《通知》中指出要加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；严格控制土地储备贷款的发放等。其中个人购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。

18号文件8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。国务院18号文件明确提出，加大经济适用房的建设力度。

　　周正毅事件6月初，“上海首富”周正毅因涉嫌多项罪名被限制自由，三个月后因涉嫌虚报注册资本罪和操纵证券交易价格罪，被上海市公安机关依法予以逮捕。

　　《物业管理条例》9月1日起，我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》正式实施，自此结束了我国物业管理行业无法可依的局面。

　　同时也将加速带动物业管理行业职理人的出现，提高物管行业的整体素质。

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