钟伟：看待中国房地产运动

如果我们并不天真地认为，推动房价非理性上涨的因素在短期内会有什么重大改观；我们就有理由同样不天真地认为，面对房价的大起和大落，很少有人能幸免于难，除非他目前是赤贫的无产者。

如果房价骤降，那么3.51万亿和房地产相关的融资，其中的1.02万亿可能蜕变为不良资产，这是一种粗略的短期情景模拟，尚未能揭示中长期金融风险。但即便如此，我们也可以意识到，无论从温总理的政府工作报告，还是从“国八条”到“国六条”，其主旨大体在于优化住房供应结构，平抑价格非理性上涨。那么为什么仍有如此汹涌的情绪期待暴跌？

让我们回到事情的原点。期待房价骤跌的情绪也许是三方面的因素引起的。一是令大多数人望而生畏的房价；二是如何界定住房价格上涨的理性与非理性，感性有余理性不足；三是大多数人可能认为，房价非理性波动所造成的金融风险事不关己，可以高高挂起。

第一，房价贵吗？这需要考察房价收入比。对于这个指标一直存在争议，焦点集中在中位数和平均数的差异。简单来说，假定有101套住房和101户家庭，那么房屋均价就是101套住房的总市值除以101，房屋中位数价格就是把这101套住房按照市值从高到低排列，排在第51位的那套住房的市值。家庭平均收入和中位数收入的概念也与此雷同。

通常来说，居民收入贫富悬殊越大，平均数就比中位数越偏高，绝对均贫富的社会中位数和平均数的差异完全消失。开发商总是说要用国际惯例，中国中位数房价收入比只有5-6倍，而学者则普遍认为平均数房价收入比超过了10倍。我们利用浙江、北京的数据粗略分析得到，城镇居民住房的平均市值比中位数市值偏高30%，平均收入则比中位数收入偏高20%，因此中位数房价收入比和平均数房价收入比之间的差异仅在8.3%左右。

不妨计算一下东部地区的新房均价房价收入比。2005年，以东部地区商品房均价为每平米3943元、人均居住面积26平米、户均人口3.16人、户均就业人口1.67人、城镇居民年均可支配收入1.05万计算，城镇居民的新房均价房价收入比远远超过了10倍。考虑到大约70%的城镇家庭户均收入低于平均收入，因此，毫无疑问地，大部分城镇居民并不具备购置新房的能力，争辩房价是否高昂几乎是可笑的。这也是中低收入阶层对房价暴跌怀有浓烈期盼的心理基础。

第二，房价涨得理性还是非理性？当试图说房价走势的非理性时，必须首先确立相对理性的参照物。和房价上涨的参照物有三组———中国GDP增长率、城镇居民可支配收入的增长率和居民消费物价指数的变动。

根据国家统计局的数据，1999-2005年间，GDP年均增速为8.64%，其中2003年之后GDP每年的增速都在10%左右；城镇居民的可支配收入年均增速为10.83%，其中2001年之后收入增长每年均在11%以上。而在过去六年，消费物价的累计上涨几乎微不足道。

相比之下，从1999-2005年间，商品房价格年均涨幅约为4.5%，住宅价格年均涨幅约为4.8%，住房租赁价格年均涨幅为5.6%；其中2004年开始商品房和住宅价格开始迅猛上涨。也差不多在此时，日益滚烫的房价招致了民众和媒体对开发商的抱怨甚至谴责。

第三，房价暴跌与己无关吗？很遗憾，许多人认为房价骤跌与其无关，事实并不然。

一则中国金融的安危从来都牵涉到千家万户的利益。银行体系最主要的资金来源是居民储蓄，因此一家中等银行因房价暴跌而破产，就足以影响至少1000万储蓄者的利益，很难想象如果房地产发生危局会有利于公众利益。

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