位置决定一切 地铁老房成就工薪一族炒房财富

“螺蛳壳”也能做“道场”

斑驳灰黑的外墙，积满灰尘的楼道拐角，小区甚至可能连公共活动的空间也没有。而与之相对应的，是楼内大多数房间陈旧的设计和欠维修的公共配套设备。若是从住房舒适度的角度来说，大多数“上岁数”的老公房目前的状况实在令人沮丧。

但是，由于这些公房的位置现在几乎都处于上海的黄金地段，这些房屋又可以让发现它们魅力的买房者获得包括房价上涨、丰厚租金以及拆迁带来的高额安置补偿等三重回报，甚至有人一夜暴富，从穷光蛋变成千万富翁。但是工薪阶层的小森（化名）凭借多年摸索出的投资理念，购买此类房子，不用做一个“炒家”，就做一个“房东”，也可以获得稳定的回报。而他的购房经历在现今的上海绝不是个案。

“20岁”地铁公房的“变废为宝”

2002年买进的一套公房成为小森比较引以为自豪的一次投资经历。在每个月“月光”之后，他的兜里仅剩下几万元的年底分红，他能动用的资金也只有这些。

那是一套已经“20岁”的老公房，35平方米的螺蛳壳里，被精打细算为“一室半”的户型，还包括一个开放式的厨房和微缩版的卫生间。若是从外表看，那房子已经与周边已经盖起的几栋高档写字楼格格不入，没有小区，只有破烂不堪的外墙和房屋内部还停留在上世纪80年代的装修。

唯一的优点，那套“35平方米”距离上海市中心城区江苏路地铁站出口仅有1分钟的步行距离，也就是一街之隔。

看房之后，小森随即拍板定了这套房子。按照当年该区域大概5000元/平方米的房价，最终加上契税的价格约16万元，5万元的首付，他每个月的还款需要800多元。

若是把这套“老古董”直接出租，小森认为很难租一个好价钱。他用1.2万元重新装修了这套公房并配齐了电器。简单的装修加上地铁的区位优势让这套房子轻而易举便租出了2000元/月。

“空关期几乎为零。如果上一个租户满约，只需要在网上发布一条简单的租房广告，当天便可以接到30到40个电话，由于白领对于地铁房的迫切需求，寻找租户根本不成问题。在几年间，房屋的月租金一直是月供的一倍。根本不存在‘房奴’一说。”小森对《第一财经日报》称。

这套“20岁”地铁房之后还给小森带来了意外的收获。由于所处位置太优越，而这一处多层的老房子又年久失修，不久被政府划到了拆迁改造的圈里。如果按照去年的“行价”，江苏路一带的二手旧房售价也不过在2万多元/平方米。但是小森最后到手的拆迁安置的房屋和现金相加，价值将近100万元。

“一开始我并不是热衷买旧房子，只是因为让我这种普通的工薪阶层买房，一次性拿出几十万不现实。退而求其次，只能买老房子，可是这并不代表买老房子就一定没得赚或是赚得少。”小森说。例如他买入的这套破旧得不能再破旧的老房子，全部投资只有6万余元，但是3年的租金就有7.2万元，除去每月月供，最终余额4万多元。3年后该栋房屋面临拆迁，又净收益超过百万元。

小森并不是一个个案。在上海房价上涨的前夜，将老公房“变废为宝”一夜暴富的例子屡见不鲜。在小森的记忆中，一个极端的案例就是一个朋友就完全以“零首付”的形式，先后买入了40余套二手公房，几年后，那个之前一无所有的单身汉成了千万富翁。“当年有银行为了快速放出房贷，在房屋评估中还可以将5000元/平方米的住房评估出7000元/平方米的价值，从而达到‘零首付’的效果，每个月还可以获得高昂的租金回报。而对于买房者来说，如果房价下跌，不过是将房屋抵债，没有任何损失。“但是小森并不认可这种过于极端的做法，在他看来，楼市的疯狂总是会过去，但是只要善于经营，老公房本身投资风险小，而且回报稳定并可观。

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