重庆商业空置原因解析

解放碑商贸中心区年销售额达162亿元，日均人流量超过30万，雄踞中国西部各商业街首位。随着美美时代百货、迪康百货等大型商场的相继开业，铜锣湾等大型高档百货店的即将入驻，解放碑商圈的竞争更显激烈。

作为城市商圈的中心，解放碑的“碑文化”影响太深远，其辐射范围不仅仅是重庆市，还针对周边区县甚至整个西部。主要有两大支柱：传统中心的支柱与商务功能的发达，朝天门码头对解放碑的商业也功不可没。政府目前倾力完善渝中区的交通体系是把其他区与渝中区联系得更紧，居住可以从渝中分流出去，但消费更加集中在解放碑。CBD的位置是其他几区没有办法取代的。

以上提到的几家大型商业入驻，百货业可能重新洗牌，一些商场可能出局。其中，轻轨经济不会在一年内能行成效应，但对银泰百货带来的是积极影响；迪康百货的整体格局与购物感受都不太好，面临出局的危险。今后服务业的竞争更多体现在软件上，百货业的服务会有创新(如今年各大百货店会员制入会门槛的大幅降低)，将推出更有利于消费者的服务。面对着解放碑黄金宝地众多空置物业，商家该何去何从？夕日友谊变阵商社电器、新华书店迁址引进可可波尔儿童商场，从而盘活物业给我们带来更多思考。

随着丽岛春天、中环银座、黑格·金界等地下商铺开发，解放碑地下商业在05年放量较大。但一直以来，解放碑没有地下消费的习惯，因此，地下商业前景堪忧。全市地下商业只有沙坪坝与杨家坪经营情况良好，其他区域经营状况均欠佳。因为沙坪坝与杨家坪的地下商业有着历史的传统，同时是交通要道，人们行走的必经之路。因此，解放碑的地下商业的兴旺更多寄望于轻轨的开通。但目前轻轨定价过高，要吸引人气还是要等全面开通并降价后，这也是个积累与培育市场的过程。

观音桥：商圈发展前景看好，商务功能极待加强

2003年4月17日，江北商圈最新规划方案宣称面积达42.42公顷，号称要建成主城区最大步行街，用三年时间建成西部一流的精品商圈、生态商圈、文化商圈。

目前，多数处于步行街的烂尾楼已盘活，如金源、茂业。其盘活关键是商圈道路改造与步行街的延伸。再者，小户型发展良好，涌现出诸如信一、盛天地、红鼎等一系列小户型。

观音桥传统商圈中心在转盘一带，随着步行街的延伸与交通道路改造，步行街已经向欧式一条街延伸，随着商务办公的增加，商务将带动商业的发展。北部区域的成熟住宅是支撑观音桥商圈的重要后盾，前景乐观。

南坪：商圈规划过度膨胀，期待经营业态转型

2003年6月初，南岸商圈规划也出台，面积在原有基础上陡增3倍，增加至60余万方，形成以转盘为中心，方圆达2平方公里的商圈。三个月后，南岸又提出在5年内打造3条步行街，商业面积增至100万平米。

步行街的持续扩大趋势，却缺乏良性的规划与规范。此区域的交通发展受阻，距离解放碑太近影响了商业发展。目前，百货商业开发已呈饱和状态，南坪商圈管委会已对百货业布点提出限制。2005年初诺马特的关门就是一声警钟，南坪的商业空置率可能成为会市最高，前景堪忧。

南坪不应该看到南滨路商业的红火，以为步行街的中心商圈业可以吸引全市的消费，实在是一大败笔。集中开发好南滨路，并结合南山等自身旅游资源把南岸定位为旅游、休闲观光型商业集中区域，不要再盲目开发其它类商业。会展中心建成后形成的会展经济可能会带动优品质住宅与酒店。

杨家坪：住宅建设未跟上商圈发展步伐，隐患凸现

2003年9月，杨家坪商业步行街落成。商圈占地18.9公顷，步行街面积达5.5万方。当时称为主城区已建成的最大步行街。“九龙坡商贸流通规划”目标是将杨家坪商圈打造成1＋14，即一个中心杨家坪步行街加14个特色商业组团，商业面积增至60余万方。

杨家坪未来发展前景看好，因为周边区域离解放碑较远，因此都喜欢到杨家坪消费，其中高档商业还有发展有潜力。05年有可能是商圈大改造年，西城天街、百康年·世纪门、盾安·九龙都、斌鑫世纪城等大型综合物业都将亮相，整个商圈朝良性发展。但建设集团几家大型企业的外搬，中高档住宅未跟上。对商圈消费会产生一定影响。

沙坪坝：教育经济前景堪优

沙坪坝商圈目前的营业面积达45万方。区内院校众多，所以具有明显的教育经济特征。

沙坪坝商业热点分散，三峡广场空置率高。沙坪坝是传统教育区域，教育可延展的很多，应该以教育经济为主，由政府牵头，做些公益性的投资。但教育回报速度慢，这是一条长远的路，因此开发商有这样的意识很难。

大渡口：短期住宅建设看好，但商圈建设还需时日

2003年10月，大渡口区商圈方案揭晓，规划总面积90公顷，建成后将成为重庆商圈的“巨无霸”，计划在5年内初具规模，10年建成完工。

大渡口双山片区中间隔着九龙园区和二郎高新区，给人感觉与主城概念隔开，更像远郊，给人的心理距离较远。大渡口的商业比主城五区低一个档次，不能维持在同一水平，并且近两年内商业并无起色，目前虽有金都会广场(5.2万方)、佳禾钰茂·香港城(33.6万方)等大型商业项目即将亮相，但整个商圈建设还需时日。大渡口只是一个居住区，但是其住宅价格上涨快，其住宅更会引起关注。

可喜的是，从《沙坪坝区商业发展战略规划》到解放碑商圈酝酿中的听证举措，从南坪、沙坪坝等商圈对百货业的进入“说NO”到政府出台对商业、写字楼及高端物业土地限制的“20%红线”，我们看到政府宏观调控与市场无形之手相握，正共同致力于改变目前空置过量的现状。

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