重庆商业空置原因解析

据统计，截止04年9月，我市商业营业用房空置总面积同比增长9.6%，面积累计已达230万方，大约与143个解放碑重百大楼的营业面积相当占整个商品房空置面积的44%。其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万方，同比增长30.9%。

1至9月，商业营业用房新开工面积同比增长17.7%。而整个商品房新开工面积同比增长只有1.2%。商业营业用房的竣工面积同比增长4.9%，而销售面积却同比下降了7.9%。

为什么会造成这么大的空置？我们首先从重庆商业的开发模式谈起：

房地产业中，商业地产的开发利润最高，开发商都愿意做商业，这是造成目前商业空置率持续走高重要诱因。

国内开发商实力较国外（包括港台）薄弱，也相对短视，少有考虑自己来经营，只希望项目立即销售，获得现金回报。常常是做好了物业再来招商，而开发之前并不确定以后是否经营得好，设施是否符合经营要求，这样的开发模式注定了商业物业的高风险投资。

2004年12月11日中国零售业市场对外全面放开，这一背景导致从04年下半年起，大型外资开始强势进入中国二三线市场，如重庆、汕头等城市。但是，其进入方式是自己圈地，不与国内开发商合作，原因就在于国内开发的商业物业在选址、电梯、层高、仓库等方面达不到外资企业要求。外企如果考虑合作，需开发商为其量身定做卖场。如某大型零售巨头重庆第一家店拟开在金岛花园，共7万方，商业1.5万方，车库就达到1.7万方；宜家家居在较场口合景聚融的三层楼，开发商也是按照宜家进入条件提前进行了整改。

供需双方尚在磨合阶段，大量的空置商业找不到商家经营。随着业态的发展升级，传统临街门面和粗放型商场向专买店、大型综合型物业转化，老的（空置一年以上）物业被进一步淘汰。

其次，开发商自身的商业定位、体量大小也关乎经营的生死存亡。这个问题从两个方面来说：

1、区域功能定位决定区域商业发展方向。

从商业的区位划分来讲，商业物业分为中心商业与社区商业，中心商业又分为城市中心商业（如解放碑）与区域中心商业。重庆倡导一主四副的商业形态。目前的现状来看，各个区的商业开发都是想一统天下，与解放碑一争高低，并且其它次级商圈还有争抢“第六商圈”之势。

但是，每个区所处地位不一样，副区域中心的属性决定了它只能是针对本区域，而不是全市，消费能力不能支撑庞大的商业体量，势必会造成经营不善或空置。同时，还应该避免同质化竞争恶化，盲目的扩大，盲目争第一。后文将对每个区域的商圈发展模式做进一步探讨。

社区商业规模过大，如果自身业主足以支撑，可考虑往外向型发展。前面提到的金岛花园某零售商业项目自身只能消化7万方中的3.2万方，余下的怎么办还是个问题。但外向型发展有个市场培育期，还要具备一些条件，如：明确商业配套与区域的关系，并且要做出特色。在销售状况不好的情况下，开发商可考虑先经营招商，做活后再卖，并且销售价格不能过高，才能长远发展。

2、商业物业建筑结构、自身形态及所处位置的地形地貌对商业也有一定影响。

两个非常相近的物业，同处繁华地段，但是一个在路东，一个在路西，或者一个在转盘南，一个在转盘北，会出现迥异的结果。如南坪天龙广场和宏声广场这边商业从地上到地下都相当红火，而隔了一条马路的对面一排门面死气沉沉，客流量、人气在这里起到的作用。

这与重庆本身的地形地貌也有相当的关系，可能稍微一个斜坡就会成为阻挡客流的致命碍口。这与成都的商业是鲜明对比，后者地势平缓，任何一个商业物业的出入口都可以是四面八方的，形成一个吸附式的中心磁场。

第三，还有一个不可忽视的方面，就是政府宏观调控的导向。以各区域的商圈扩大来讲，不能不说这与各级政府的规划有莫大的关系。此处不深论。

现在，我们仅仅站在代理商的角度上来讲，接手商业项目，讨论是否应该考虑后续经营的问题。

本质上，成功的商业分销售与经营两部分，但很多商业却面临着销售与经营的错位。主要是由于目前国内地产开发商大多资金实力有限，不能突破融资瓶颈，大多要求代理公司出售物业尽快套现利润。代理公司从开发商和自身利益出发，大多采取返租销售、分零投资等短期营销措施，这样，既使销售出去了，但由于缺乏统一的经营管理，导致隐性空置率的提高，解放碑地王广场就曾是此种典型案例。为了实现多赢，代理公司目前大多推行“大商家租商场，发展商带长期租约发售”的产权式商铺销售形式，从而避免了后期无序经营的问题。但商业经营好或不好，不在代理公司控制范围内。

成功商业的出路应该先经营再销售，即先找客户，再找物业。但这必需依赖开发商先期解决资金出路的问题。有人说，2004年是中国商业的资金需求年。万达商业力争在美国上市融资，深圳铜锣湾百货也拟在香港上市。此外，一些开发商为了前期培育市场也做了其它一些有益的尝试，如重庆协信集团与国内最大商贸流通企业上海百联合作开发，采用“不招商、不分零、由一个公司整体经营”的商业战略联盟形式。

2003年末，重庆商业营业用房以224.68万平方米的空置面积位居全国第一，除了结构性的问题，还有一个量的问题，尤其是近来几大商圈大放量带来的影响。我们以下通过分析各个区域的特点，来探讨商圈发展方向。

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