开发商贷款银行基本上不批 房企资金缺口调查

曾号称手握150亿现金的潘石屹最近有些焦头烂额———他缺钱了。

“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”，5月13日，香港，潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会一席话，将房地产业资金紧张的程度表露无遗。

国土资源部最新的统计数据显示，去年1到11月缴纳的土地出让金达到9130亿元，据此估算全年开发商土地价款支出约3万亿元。考虑到去年一手商品房销售额不过2.9万亿元，开发商的自有资金很难支持后续开发费用。

据统计，今年一季度，A股房地产上市公司预收账款合计为830.27亿元，同比增长101.8%，是营业收入的3倍。但专家指出，今年以来，全国楼市销售持续冷清和房地产景气度的回落，促使房企未来成长空间大大萎缩；而信贷从紧、上市受限导致的融资门槛和成本提高，使得开发商日趋紧张的资金链越发紧张，在短期内很难得到缓解。

不少专家都表示，“对于为数不少的房地产企业来说，目前无疑到了生死存亡的关键时刻。”

楼市低谷

“再低，就不可能了。”刚过“五一”，在清坪高速收费站，深圳一地产商打出巨型广告牌，低胸美女吆喝降价———约5056元/平方米起，畅享约30万平方米大社区品质生活，一期全新五号楼宽景单位。

自去年10月深圳楼市随着市场交易冷淡，价格一直在下跌。近段时间，持续低迷的深圳楼市价格一降再降，很多楼盘都高调推出了特价房。记者采访了解到，深圳各大楼盘日前纷纷以各种名目的优惠———降价、提高折扣、推出特价房、送装修等以吸引购房者。深圳福田区连续不断推出的特价房，价格在1．4万－1．8万不等，而此前，2007年6月福田楼盘历史均价高达2．77万元／平方米，今年2月份的均价还维持在1．97万元／平方米。

“现在可以说无论大小开发商，资金链都吃紧。”深圳一开发商告诉记者，针对这一状况，只有两个办法：一是降房价促销；二是重新“定位”开发计划和节奏。根据建行研究部提供的数据，一季度，我国商品房销售额增速同比下降23.5%，比一季度下降39% ，住宅销售额增速同比下降22.2%，比上一季度下降38%。

专家分析称，房市的低迷，首先是由于消费者的观望心理造成的，主要是政府的宏观调控的影响；其次商家因为资金链紧缺而采取的各种降价优惠促销的行为，让消费者认为房价还有可能会继续下降。根据一份调查结果显示，预测今年深圳房价走势将会“持续下跌”的人，比例高达97.6%；采取“观望一两年再买房”态度的参与调查者，则占80.4%，持币待购的心态十分明显。

高盛5月15日发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15％至20％。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”。

京城楼市的打折风波也是愈演愈烈。“五一”刚过，又有一大批开发商卷入打折潮中。记者采访获悉，今年春节后至今，京城楼市中陆续通过打折促销变相降低销售价格的楼盘已经达到100多个。其中，仅5月份以来就有40个左右的项目打折亮相。

“5月份开发商降价销售回笼资金的可能性非常大。”中国社科院金融市场研究室副主任尹中立说，4月份房地产市场住房交易量异常走低，许多地方的开发商纷纷降价或变相降价折扣促销的现象越来越明显。

融资困境

让不少房企老总们揪心的，还是频频遭遇的“融资困境”。

刚刚公布的上市房企公告显示，在2008年一季度房地产业开发资金的三大主要来源中，银行贷款依然保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。“保守地说，商业银行1/3的贷款集中在房地产行业。”一位房地产分析师表示。2007年年末，贷款已不如从前容易。现在银行每个季度都要审核一次放贷总额，对地产商的开发贷款基本不批。

Wind资讯统计显示，今年一季度，A股房地产上市公司合计实现营业收入278.86亿元，同比增长46.95%；实现营业利润58.25亿元，同比增长57.71%；实现归属母公司股东的净利润为40.24亿元，同比增长68.99%。

专家分析称，2008年一季度行业现金流紧张的情况仍然没有改观。上市房企每股投资活动现金流出大于流入，说明对外新增投资大于收回的投资回报。

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