银行业看淡未来两年房产市场 银行压开发商降价

4月14日，市场上传言近期将有针对房地产企业的更严厉的调控政策出台，房地产股全线暴跌。虽然翌日央行有关人士予以澄清，但在银根紧缩的情况下，银行与地产商以房贷为纽带的利益共同体，仍可能分崩离析。

其导火索就是近期土地流拍增多、土地成交价格急速下降，由此将导致商品房价格下跌，或将点燃银行房贷风险尤其是开发贷款风险。“要死也是银行先死”的言论显然深深刺激了银行，对此，银行加强了对房地产开发商销售情况的监控，甚至不排除促使其降价销售以加快资金回流。

土地抵押风险显现

4月8日，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价也回落到了同区位2006年的水平。4月11日，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。

同样，4月9日上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清;厦门4月8日在继上次9幅地块集体流拍之后第二次拍卖，结果10幅地块仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%至30%。

这一信号使得银行无比紧张，因为这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年国家宏观调控后。

2007年下半年，土地拍卖价格达到近年来的峰值，此后，在宏观调控趋紧的背景下，银行仍发放了大量的开发贷款。尤其是在去年年底，由于预期货币政策在2008年会进一步紧缩，银行主动向一些优质开发商发放了数量不小的开发贷款，甚至包括信用贷款。

目前，一些大型商业银行的开发贷款比重在所有贷款业务中仅次于批发和零售贷款。如工行2007年房产开发贷款为3039.84亿元，比上年增长了约32%，增速居大型商业银行之首，在贷款结构中的比重从9.01%上升到10.4%。

而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。

银行对土地抵押贷款的一般是按其评估价的50%至70%的比例进行风险折扣，根据企业的资质、经营等情况具体评定。假设一块土地评估价格为2000万元，开发商以70%的折扣率获得银行贷款1400万元，如果地价下跌20%，该抵押土地的价值将只有1600万元，银行风险就开始暴露;如果下跌30%，土地价值将只有1400万元，银行资产就有可能出现损失。而如果在土地评估中还存有水分，银行资产的潜在风险就会更大。

让银行更不放心的是，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。据银行业内人士介绍，这往往出现在多家银行竞争一个房地产项目，而且开发商又是优质客户的情况下，就会向其发放信用贷款。

以保利地产为例，截至2007年底其长期借款约为90亿元，其中信用借款、质押借款、保证借款分别为11亿元、8615万元、59亿元，抵押借款不足20亿元，占比仅20%多。而万科、招商地产、北辰实业等其他房地产企业也存在类似情况。

这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行、开发商面临资金链断裂风险时，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。

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