房价真拐?还是假摔?楼市蔓延"打折风"探析

万科“假摔”？

对开发商而言，这个冬天不太冷，因为市场上并没有出现多数人预想中房价大幅下跌的惨状。除了万科等个别大开发商降价促销外， 不少中小开发商依旧捂盘惜售。

那万科为什么会急切切地降价呢？王石真的认为市场拐点将至吗？ 高通智库总经理张宏认为， 王石的言行类似“ 假摔”：在未来社保住房领域，万科需要获得政策层对其进入的支持。也就是说，万科降价“做秀”，是想得到“裁判的欢心和支持”。

王石的用心我们不得而知， 但我们看一下万科2007 年第三季度的存货也可了解其苦衷。而且， 其第三季度的存货周转率已降为正常经营水平的三分之一。万科能不急吗？

截至2007 年12 月， 万科销售收入523.6 亿元，在2006 年销售实现200 亿之后实现翻番。这是问题的关键， 万科在2008 年需要保持怎样的增长率？ 600亿？ 还是800 亿？ 显然难度很大。张宏认为，目前市场“价涨量缩”，对很多中小房企是件喜事， 但对万科是灾难。这是因为在成交缩量的背景下， 万科保持业绩持续高增长几乎是不可能的。由此，可以理解王石为什么说“ 房价已经超过了消费能力”。对万科而言，房价不重要，周转率才是根本。

其实，万科仅是这一轮“资本圈地”运动的代表之一。跟在它后面的，是一连串的A 股房地产上市公司。随着央行出台严厉的信贷紧缩政策—信贷总量控制，按季发放，以及国土部对囤地行为的严厉打击，这些在资本市场风光一时的上市公司们或将遭遇“夹板气”：这边厢难以获得银行信贷，那边厢被逼快速开发。对它们而言，2008 年现金为王。在此背景下，“重仓”者当然要提前一步“出货”。

在万科先“出货”的情况下，如果其他开发商死扛价格，就有可能在未来房价下跌时砸在自己手里变成存货，从而导致现金流出现问题。而这是握有大量现金的万科所乐意看到的：既可趁机并购，还可以低价拿地。

白宏炜也认为，信贷和再融资的限制是近期政府调控政策的重点，拥有较多土地储备和在建项目公司面临较大的资金压力，“信贷的控制将会维持半年时间左右，公司改善现金流的唯一选择就是加快销售。”

如此看来，万科降价可谓“一石几鸟”，王石毕竟是王石。

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