房产整合"资本为王" 过度依靠土地金融资源将难继

这是一个最好的时代。中国房地产业在成型10年后，不断攀登繁荣与景气的巅峰。这也是一个最充满变数的时代。在一片“涨”声中，房地产业成为宏观调控的主要对象之一。在货币政策从紧的大背景下，“亦真亦幻”的行业拐点“若隐若现”。

房地产业走完充满争议的2007年，将迎来变数更大的2008年，对于该行业的多空分歧愈加显著。不过，站在牛市的十字路口，一些基本的定数依然可以把握。

在财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素的影响下，未来二至三年内，房地产业景气有望维持。同时，随着住房保障体系的构建以及信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾也有望得到缓解。

可以预见，今后，过度依靠占有土地和金融资源的发展模式将难以为继。沿着“资本路线图”，行业整合将进一步展开，各种要素资源将向营运效率较高的企业集中。

信贷收紧 抑制过旺需求

如果说，2005年和2006年的房地产调控政策是以“收缩供给、抑制需求”为主要思路，那么，今年密集出台的调控新政，则将“平衡供求”视为政策目标的第一落点。其中，抑制过旺需求，尤其是投资性需求的政策导向得以延续。

2007年，中国人民银行6次上调存贷款利率，一年期贷款基准利率已提高到7.47%；此外，10次上调准备金率至14.5%，创20余年来最高水平。加息幅度之大、准备金上调频率之高，近年罕见。

9月，央行出台二套房新政收紧房贷，12月，央行又发布补充通知，第二套房贷款以家庭为单位实行从严界定。

广发证券研究员花长劲认为，房贷新政将使目前市场上部分改善居住条件的需求受到抑制，投资投机需求也将得到遏制。

业内专家解释，第二套房的购买者主要是中高收入群体，而且以投资性购房和置业升级型购房为主，目前这部分需求无疑占据了很大比重。在信贷条件宽松的时候，这种需求会以类似“保证金交易”的形式逐步放大。

但是在目前的高价下，首付比例和利率提高，以及相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险日益增大，因而这部分购房需求会逐步下降。另外，利息负担持续加重已经成为购房人另一个重要的成本因素，并由此导致他们延缓置业升级。

数据表明，今年下半年以来，一线城市虽然房地产价格继续上涨，但成交量大幅萎缩。到年底，房地产市场陷入近年来比较罕见的“有价无市”局面，价格也开始松动。市场分析人士指出，现在房地产市场出现局部性和结构性的房价回落，便是过于旺盛的投资和投机需求受到挤压的反应。

中国房地产业协会秘书长朱中一表示，目前房地产市场整体供不应求的矛盾依然存在，因此降低投资性需求有助于缓解房价上涨的压力。

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