万科前10月销售超400亿 累计销售面积496.3万平

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万科昨日公告，前10月公司累计销售面积达496.3万平方米，销售金额合计419.6亿元。这一数字预示着万科提前实现年度销售预期。与去年相比，持续攀高的房价对其利润贡献突出，前10月万科每平方米售价8454元，比去年上涨1878元，提升近30%。

400亿成就行业规模之王

根据昨日的公告，2007年10月，万科实现销售金额51.6亿元，加上三季度财报公布的367.9亿元，超过400亿元。以中国会计准则计算，万科2007年将实现净利润43亿-53亿元。万科2006年年报曾预期，2007年全年净利润较去年增长100%-150%，目前看来已轻松完成任务。

“我们从不‘捂盘’。”万科总经理郁亮昨天接受记者采访时表示，万科在销售方面表现稳健，400亿是在万科一贯的经营策略之下实现的。万科董事长王石也曾撰文表示，预计今年达到400亿没什么悬念，2010年就能达到1000亿。

这一数字远远超过了其他A股地产公司，根据地产公司三季度财报，有望超过200亿的公司可能仅有中海地产，其今年利润预期在25亿-30亿元之间。合生创展、富力、保利地产等几家公司的销售规模可能在150亿元左右，而这些公司的净利润将在15亿-25亿元之间。而百亿以下则集中了房地产上市公司绝大部分。

高房价促地产公司业绩增长

10月25日，国家统计局公布的数据显示，三季度70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，达到了近年来的最高点。而北京市发改委数据则显示，北京连续6个月房价涨幅为两位数。“仅凭自然涨价就可多收数亿元，”西四环一低密度住宅项目开发商坦言，公司刻意拖慢销售速度，以期涨价。

万科同样受益于高房价。根据公告，万科实现每平方米售价约8454元。而2006年，万科全年实现销售面积322.8万平方米，销售额212.3亿元，每平方米售价6576元。今年前三季每平方米售价较去年全年提高1878元，提升幅度约29%。

对此，郁亮解释，这是因为万科销售精装修房的面积大幅增加，房屋成本增加，今年销售精装修房占50%，明年将达到80%。税费也有大幅增加，这些都要算在成本内。

根据三季报，地产公司也普遍出现了净利润、销售额双双超50%增长幅度的现象。以泛海建设为例，公司前三季净利润将比去年同期增长1000%至1050%。其北京泛海国际居住区项目售价为28600/平方米，今年以来涨幅超过万元。

业内分析认为，地产企业业绩增长的原因为：一是今年房价持续上涨，拉高了销售额与利润空间；二是各房地产公司今年的竣工与销售面积普遍增长，为业绩提升提供了现实保证。

融资瓶颈致行业两极分化

从万科公告不难看出，大型房地产企业项目扩张迅猛。昨日公告显示，公司新获得位于长沙的1个开发项目，总建筑面积为5.1万平方米。据统计，万科今年拿地已超过1000万平方米。股市的繁荣又为万科的股权融资带来了便利，今年以来，万科获得建行200亿授信。上半年，7家上市房企在3个月内投入300亿“圈地”。新近在港上市融资超百亿的远洋地产，半月内收购青岛颐中、布局杭州。

另一方面，缺少融资渠道的中小房地产公司陷入无钱开发的尴尬境地，不得不选择合作方式生存，使大型房地产企业得以持续开展借力的方式扩张规模。郁亮表示，2007年坚持以合作方式获得项目资源。远洋地产总裁李明则称，远洋地产45%以上的土地是通过收购而来。

未来房地产行业会否形成垄断？李明认为：“如果市场发生作用就不会，中国房地产行业离垄断还很远。”但他预测，5年内内地大型房地产公司将不超过20家。

观点

宏观调控成就上市公司扩张

众多业内专家分析万科销售额突破400亿的情况时，均指出连续三年的宏观调控，大大改变了以土地和金融为命根的房地产业的整体格局，土地和资金资源快速向一些有实力的房地产开发公司靠拢。“宏观调控成就了中国房地产领军企业万科2007年良好的销售业绩。”中原地产华北区域总经理李文杰表示。

中金公司研究报告认为，调控将主要从两方面对房地产开发企业目前的竞争格局产生影响：公司之间的差异将加大。紧缩政策带来的“优胜劣汰”较为明显，有资金和有融资渠道的公司受到的影响较小，而大量缺少资金的企业将面临生存压力，从而在政府积压存量土地的过程中加快其退出市场的过程。与此相对应，优质房地产企业凭借其资本和融资优势，将可以相对便宜的价格获得土地储备，从而为未来发展占据先机。

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万科换标专注房产

10月29日，万科新标志正式亮相。

万科原标志曾经伴随这家企业走过19个年头，起初，万科是一家以经营电器贸易起家的多元化公司，因此原标志带有适合在电器产品上使用的考虑。现在对于专做住宅业务的万科来讲，原标志的内涵已经不完全吻合其目前的定位和未来发展的方向。

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