虚拟产权式商铺之买卖

8月31日上午，五洲宾馆。在由本报召集的“深圳商业地产投资论坛”上，来自深圳商业地产领域的发展商和代理机构的代表，就目前商业地产的现状和未来进行了探讨。

每一位与会者，都能感受出会场中弥漫着“务实”的味道。嘉宾各抒己见，在某些话题上甚至针锋相对。无疑，嘉宾们的发言，对深圳的商业地产是具有建设性的。

本期黄金楼市01-02版，摘编了“深圳商业地产投资论坛”上与会地产人士的部分精彩言论，以期对商业地产投资者提供一些参考。
□观点交锋 虚拟产权式商铺能否进行买卖？

●正方

虚拟产权商铺意在圈钱 张平深圳世方物业咨询有限公司总经理

虚拟产权商铺没有将产权明晰，没有独立铺位，容易造成业主所购买的铺位与经营的铺位不一致，有的业主甚至根本找不到自己的铺位在哪里。

开发商往往承诺十年包租，在十年内发展商负责招商，业主只要按照回报率收取租金即可，然而这个环节

易出现问题。如果进驻的卖场经营不佳，中途退出，业主收益从何而来，开发商的高回报率承诺如何兑现？开发商的利润从何而来？即使在包租期满后，小业主们又将如何面对新的招商工作？如果几百甚至上千业主来进行招商，根本无法想象。

建设部已经明确规定商铺的单间铺位面积不得低于6平方米，而且要有独立的门牌号码。重庆、合肥等一些城市已经在对虚拟产权商铺的长期包租进行查处。而深圳目前的虚拟产权式商铺仍旧大行其道，不少开发商都在玩文字游戏，宣传中不出现长期包租等字眼，实际操作并无改变。

世方在目前代理的项目中，已经在想办法帮业主回避上述问题，蔚蓝海岸1—3层全部为商业面积，底层为独立铺面，2、3层为虚拟产权式商铺，发展商预期目标是将3层全部卖掉拿到1亿元的资金。经过协商后，决定2、3层只租不卖，并成功引进人人乐商场，结果此举为底层独立铺面的销售带来利好，仅底层铺面的销售金额就达8000万元，这样一来，上述的纠纷便不会出现。

●反方 只要操作得当就可买卖 席文官深圳市合和地产顾问有限公司董事总经理

虚拟产权式商铺虽然问题众多，但在大多数发展商还没有找到很好融资渠道的今天，立即取缔显然不太现实。只要方法得当，可以有效规避风险时，买卖还是可以进行的。

首先应该是招商在先，买卖在后。开发商应该把招商工作进行完毕之后，再行买卖，这样可以避免将来无法招商的情况出现。

其次，开发商应该还投资回报率以真实面目。开发商为了便于销售作出8%甚至更高的投资回报率往往不切实际，这样除了起到推动销售作用外，还抬高了投资者的期望值。剩下的便是给自己背了一个沉重的包袱。一旦出现效益不佳或者中途退出，回报率便无法兑现，纠纷由此产生。按照深圳目前的情况，发展商承诺的回报率在5%左右即可。

当出现合同期满或者中途终止时，应当由第三方出面统一协调，经营权暂时由第三方统一收管，再进行招商，这样便可以避免混乱局面的出现。

其实，虚拟产权商铺的主要根源就在于融资渠道，不从根子上解决发展商的融资问题，虚拟产权商铺还是难以从根本上消除。如果什么时候中国房地产像美国一样，有大量的投资基金出现，那虚拟产权的商业地产也将退出历史舞台。

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