办公楼竣工延期 2010年前沪写字楼租金向上涨

随着南京西路日趋拥挤及对商铺竞争加剧，淮海路和徐家汇地区的租金本季度出现补涨现象。进入上海的国际品牌继续在中心地段积极寻找店面。几大知名大品牌已宣布其扩张计划。由于主要商务区内供应短缺，此类积极的扩张计划将继续推高高档购物中心租金。商铺物业空置率连续第二个季度下降，已由上季度的9.0%跌至现在的7.5%。租金则是被继续推高至当前的每平米每天39元（商场一楼）。由于中心区域商铺物业维持饱和，在2007年剩余时期内租金上涨趋势仍将持续。

与此同时，一些老建筑正在被改建成高档用途。位于广东路的私人会所Le Lan Club也将开始装修并于明年开业。随着市场定位提高及商铺装修改进，上海中心区域商铺零售市场日趋高档。浦东正大广场重新定位成功，一楼租金较去年上涨了100%。新商业区日趋成型，在近郊地区满足大众市场的多种商业需求。随着万达商业广场和百联又一城的相继开业，五角场已成为一不容忽略的商业购物地。至2008年，陆家嘴将提供更多的商铺面积，从而缓解浦西地区的商铺需求，并逐步成为上海又一主要购物区域。同时拥有专业的商场管理服务也将成为商场优劣的关键所在。

住宅

豪华公寓销售继续减缓，其租金却逐步上涨。由于传统的销售淡季，加之国外个人买房受限，其市场销售迟缓。例如在07年1季度，卢湾区翠湖天地御苑与徐汇区汇宁花园仅分别售出43套和4套，与上一季度54套和13套的业绩形成对比。然而，机构投资者对一些别墅项目及高档公寓（如徐汇永新城）表现出浓厚投资兴趣。由于部分新服务式公寓的开业，至今年底高档租赁市场可能面临压力。跨国公司特别是银行业企业的外籍员工继续增加，从而推动租赁需求增长。如2007年某大型金融服务机构计划新增千名员工，其中包括大量外籍员工。2007年1季度空置率基本不变，租金则小幅上调。静安区和陆家嘴地区是租赁业务较为活跃的两个地区。

投资

商务部发表的外商投资指导意见，指出将严格限制外商房地产投资。随着中国房地产市场投资资本的大量流入，中国需要境外投资者带来的不仅仅是资本而已。他们需要带来更多的新技术，行业经验及社会效益。绿色投资将更受欢迎，因其促进社会稳定和可持续发展。境外投资者可以广泛参与具有高能效、先进技术，及对环境影响较小的项目建设。

投资者在二线城市和内地的投资活动增加，在这些城市的投资可能带来较高的回报，并且符合政府意愿。更主要的是，目前一线城市缺少有吸引力的投资机会。本季度，三个主要的大宗交易为：雷曼兄弟与资本策略联合成立的公司以4.5亿元人民币的价格拍得位于虹口区的福海商厦；中华企业7.62亿购入长宁区的洛克双喜大厦；黄浦区金昌摩尔项目被雅居乐以17.53亿的价格收购。

工业

物流.上海的现代化物流设施需求保持强劲。随着零售商、第三方物流公司、及汽车行业对其兴趣日增，租赁市场持续紧俏。在上述三类对物流中心有强烈需求的企业中，零售商偏好高速公路附近的区域，如松江的九亭；而第三方物流企业则偏好靠近机场和港口的临港新城。本季度物流巨头DHL在包括奉贤在内的几处物流园区共租用了10万平米的物流仓库。租金快速上涨，较上季度上升11%，这主要是由于受到保税物流物业租金高速增长的推动。租金的变化将不会对现代物业设施的需求产生大的影响，这就意味着在接下来的几年内租金还将高速增长。针对物流物业的投资活动开始增加。最近，新熙地和麦格理佳文分别在外高桥和奉贤购得物流设施。

商务园区.随着非中心区域办公楼市场的扩大，市场对商务园区内办公物业的需求继续增长，张江高科技园区内租赁尤为活跃。上海主要商务园区的空置率继续下跌。随着交通便利的物业提高其租金水平，上海商务园区的整体租金也有所增长。在过去的18个月内，租户的平均租赁需求已由5,000平米上升至1万平米，这反映出大面积租户正逐渐移向商务园区。据我们观察，特别针对商务园区物业的投资者如嘉德和新熙地，已开始积极地洽谈收购项目。

制造业.随着工业用地招标拍卖挂牌政策的实施，土地价格上升致使工业园区内标准产房的租金也开始上涨，07年1季度较上季度上涨了5.1%。尽管其相对较高的土地价格及租金，对制造业企业而言，拥有大量的工程技术人员成为上海相对于其邻近城市的主要卖点。在邻近市中心的金桥和康桥，可用于建设的土地已非常有限，这将使得他们逐步转行为以高科技和研发为主的产业园区。投资者对制造业园区的投资兴趣增强，工业园区地产投资机会开始出现。

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