加大供地量能使楼市供需平衡吗？

据江苏省南京市国土资源局近日公布的数据，今年1－6月份，南京市土地市场共出让土地10批次50幅地块，成功出让49幅，流标1幅，实际出让土地面积为341.9公顷，与去年同期相比增加了148.9公顷，增幅为76.9%。今年南京加大了土地市场的供应量，这样做能调节楼市供需吗？

88%房产用地建普通住宅

有业内人士表示，目前南京土地市场和商品房市场均出现了“一地难求、一房难求”的态势，房价上升幅度进一步提升的主因源于土地供应量的不足。

对此，南京市国土资源局副局长丁和庚表示：“今年南京进一步调整、完善了土地供应结构，在土地市场方面加大了对中小户型、中低价商品房、经济适用房的用地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。其中，招拍挂出让的、超过5公顷以上的地块，都要按比例配建中低价商品房、经济适用房或产权调换房，以促进多层次住房保障体系的建立，确保土地市场运行有序。在区域结构上，根据城市规划，适当加大了江宁、浦口、六合等新城区的土地供应量。同时，还将在今年加快近郊配套设施建设，以缓解主城区住宅用地的需求压力。”他强调，“今年普通住宅用地的供应量占土地供应总量的88%，仍将是个‘大头’。”

据南京局土地利用处处长王海龙介绍，今年南京市土地的供应量是充足的，根据年度计划全市土地供应总面积为865公顷，其中住宅用地685公顷，比去年实际出让面积增加36公顷。在住宅用地总量中，为了保证土地价格的相对稳定，相应地增加了江北浦口、六合两区计划出让面积，总量为140公顷，其中，浦口区80公顷，六合区60公顷。而去年浦口、六合实际出让住宅用地面积分别为2幅33公顷和6幅32公顷。

南京市土地矿产市场管理办公室主任刘红说，“与去年同期成交26幅相比，今年上半年市级公开出让土地成交幅数49幅，增加了23幅，增幅达88.5%。综合全市各类经营性土地的成交数据，商业用地、市场用地及混合用地出让地块为14幅，实际出让面积37.80公顷，仅占总出让面积的11%。而普通住宅用地共成交35幅，占总成交幅数的71.43%，实际出让面积304.13公顷，占成交总面积88%的比例。“郊区地块放量将拉低全市住宅成交的均价，政府通过加大土地供应来抑制地价、房价过快上涨的意图明显。”

江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚认为：“增加的土地供应量对房价的影响暂时不会显现，由于从土地出让到楼盘上市，大致要经过2年周期，因此南京今年房价上涨趋势仍难刹车。”

“压缩工业用地比例，适当增加民生用地。土地市场发展的基本态势就是计划出让、即期供给过剩与市场远未饱和并存。这有助于节约集约用地，更有助于完善城市功能和保障城市建设的顺利进行。”南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华博士向记者表示，“在供求方面，南京土地政策向普通住宅用地倾斜，这是实现‘居者有其屋’的必要环节。”

开发商有地必争

近日，在南京市局组织的土地出让现场会上，位于主城区边缘的3幅出让地块吸引了21家开发企业报名参与竞争，经多轮次激烈竞拍后.

成功交易，其中位于栖霞区尧化新城的采石厂地块成交价格超出底价约1.5倍，洗涤剂厂地块超出底价约1.4倍，位于城东南片区的宏光路地块超出底价也近1倍。更值得注意的是，这3幅地块均是去年挂牌流标项目。因而，此次挂牌结果多少有些出人意料，引起了业内的广泛关注。

南京市局新闻发言人杨闳炜认为：“这至少是一个市场信号。随着南京主城区改造和建设力度的不断加大，区域内的经营性土地大多已被开发完成或已有归属待开发，可用于公开出让土地所剩无几，在‘首选’区域发展空间受限的情况下，大多企业已将发展矛头直指主城区的边缘及近郊区域。”

南京大学商学院副院长刘志彪表示赞同这种看法，同时他说：“在土地供应政策趋紧的形势下，在南京的大地产商开始加速拿地进行逆市大扩张。”

果真如此吗？据悉，今年以来，南京市土地市场共推出出让土地10批次，平均每月有两次土地出让现场会，最少的一次推出3幅地块，最多一次则推出8幅地块。而出让会场场爆满，开发商拿地热情有时到了令人惊叹的地步。

南京大学城市与资源系林炳耀教授认为，目前南京主城区土地供应相对紧张，反而像是给开发商注射了兴奋剂，出现了有地必争的局面，成交情况可谓是波澜迭起。而热河南路住宅地块拍出高价，正是在南京市政府出台“一套一价”等调控政策之后。林教授说：“一面是市政府方面正期望动用行政手段抑制房价飞速上涨的态势，一面是开发商有地就抢，地价屡创新高。目前来看，对调控政策执行情况仍持观望态度的开发商拿地的热情是有增无减，对建成后的价格也很有信心。”

据该市土地矿产市场管理办公室信息科科长秋瑾介绍，从上半年土地招拍挂情况看，所成交地块共吸引了100余家本地及外埠企业前来咨询或参与拍卖。从土地出让现场看，叫价此起彼伏，竞争激烈，成交率高，有些地块现场竞价多达90多轮，充分显示了开发企业强劲的购买力和对市场的信心。从供地方式来看，出让采用了总体规模与零星地块相结合，从4.15亩至290余亩再到564亩之间，大中小地块各占一定比例，保证满足不同开发商的需要，实现了土地的梯度供应。

小户型成为下半年供应主力

网上房地产数据显示，今年1－6月份，南京城北，城南，城中，河西，江宁，浦口等六大片区，总共有36445套新房上市，但每个片区的成交量均高于上市量。今年上半年，六大片区成交量（包括已售与认购）高达49817套，使得供销比为1.73∶1。

据官方网上房地产供销数据显示，上周南京市共上市中小型商品住宅7.24万平方米，共计646套，从各个板块的供销量来看，供应市场辐射五个区域，分别为城北、城东、江宁、溧水、六合。这些房子受到市场的青睐，其中江宁成为供应量最大的板块，80平方米以下的小户型的单周销售量达到162套。在其他板块供应市场急剧萎缩的情况下，销售主力军同样也是80平方米以内的中小户型。

“调控房价、合理调节需求不能单靠放量供地。今年南京将在确保35万平方米的基础上，力争建设50万平方米的中低价商品房。”

南京市国土资源局陈晓均副局长介绍说，“从2004年以来，通过土地市场供应房产开发用地每年都在600－700公顷。另据初步统计，南京市还有约1000公顷2004年以前已供应的存量房地产开发用地。这两年，南京市出让的1156公顷开发用地中，普通住宅用地占到80％左右。按住宅平均容积率1.4来计算，这些土地可建住宅建筑面积约1200万平方米。2002年－2006年，全市按规划还将建成经济适用房项目29个，建筑面积工资926万平方米。同时，未来五年内每年还增加廉租房200套。因此，南京市土地供应完全能够满足住宅开发用地需求，基本实现了全市范围内普通住宅土地供需平衡。”

“但由于目前房价不断攀升，开发商不愿意将所有规划中的90平方米户型全部拿出来，而是希望通过分批销售，制造出90平方米户型紧俏的局面，来抬高房价，获取更多利润。这就造成了市场中不正常的信号。”南京农业大学土地问题专家黄贤金教授分析认为，这种不正常的表现主要是：“部分开发商利用增加土地储备量、增加商品房空置面积、频繁推高房价。开发商操纵市场，正在人为扩大供需矛盾，加速透支购房者未来收入，同时又遏制真实的住房需求，加大宏观调控的难度，应当引起高度重视。”

因此，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市国土资源部门联合房管、税务、物价局等6部门连续发出3个文件，对房价进行调控。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8％，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于5％。楼盘销售行为也要规范，必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。

“南京某楼盘价格在两个小时内每平方米竟然上涨了1200元，引起了市民强烈不满。遏制开发商乱定价、哄抬价格，甚至一天两价的违规行为，已经到了刻不容缓的地步。”南京大学房地产信息研究中心主任高波教授说。南京房价新政究竟能在怎样的程度上遏制飞涨的房价，人们正拭目以待。

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