海兰云天：要走向哪里？

度假型别墅倡导的是5+2的生活方式，此类方式在国外颇受欢迎。在重庆的高端收入人群中，对这样的生活方式还保持着观望的态度。从海兰云天的销售，我们可窥一斑。

站在开发商的角度

作为远郊别墅，开发商最初的思路，就是利用自己的资源优势打造度假型别墅。

优势一：拥有打造别墅的最好资源

600亩海兰湖和3万亩原生态自然森林，是其他楼盘少有的自然资源。温泉也帮助吸引大量的休闲人群，36洞国际高尔夫球场虽然没有建设起来，但是还是具备这样的地块资源。

对于自住型别墅来说，讲的是“人文”；对于投资型别墅来说重的是时间；那么对于度假型别墅来讲，优势的地方就应该是良好的自然环境和丰富的休闲资源了。

据业内专家分析，度假型别墅的环境是第一位的，多建在远郊，要有山，有水，旁边有高尔夫球场最好。有的别墅项目自己还配套建有小型跑马场、游艇等娱乐设施。中国几乎还没出现有钱又有闲的富人，一般不会把这种远郊别墅用来自住，而是作度假或交际之用。

优势二：推盘步骤是正确的，先做度假型的产权式酒店

对于这样一个远郊别墅来讲，要引起人们的关注，并想做出一定的档次，那么在没有品牌的情况下，除了依靠资源环境，聚集人气是最重要的，因为自然资源其他的远郊别墅也有，比如北碚、一品、铁山坪的别墅。开发商首先推出度假型的产权式酒店，是非常聪明和正确的做法。在当时来讲，确实成为一种流行，甚至在一段时间里，海兰云天成了重庆许多企业休闲式会议的重要场所。

站在客户的角度

以上两点优势都符合度假型别墅的基本条件，但为什么一直以来别墅的销售却不如人意。我们站在客户的角度来仔细分析客户不愿意购买的原因吧。

缘由一：周边配套及公建太差

该盘离主城区路途太远，并且路况无法保障。暂且忽略从陈家坪到含谷段的高速路过路费，仅从含谷到海兰云天这一段，就还有长达九公里的普通公路，道路两旁没有维护，全部是农田，下雨或者出现其他意外，这条路线就可能瘫痪。作为购房者，谁也不愿意把自己的家压在这种没有保障的地方吧，何况是别墅呢？作为买方来说，交通问题是必然的顾虑。

缘由二：规划错位，且户型过大

海兰云天·纯水岸总占地84165㎡，总建面37450㎡ 。纯水岸规划了270户，包括了花园洋房和别墅，其中联排90户，双拼10套。以早期联排别墅为例：四室三厅四卫1阁楼面积达到近244㎡，错跃结合的3－4层结构。如此以来，各个房间的面积相当大，如此大的空间需要多少装修费用，这些客户自己会估量，谁愿意将这么多钱花在一个自己平时并不常待的地方？重庆这样的人毕竟太少了。即使有，那么也不必跑这么远来买这个房子，按照同样的价格，市区内或近郊可以选择的余地更大。从根本上讲，这种居住方式就是不经济的。业主在市区可能已买了一套非常高档住宅作为自住，然后又到城外买一个度假型的别墅，但这种居住方式实际上是很累的。

在上海，昆山度假别墅前景被日渐看好，多数客源对休闲度假型别墅倾向于独栋的物业，而且面积趋小。专家认为，这也是度假型别墅与纯居住型别墅的主要区别。

缘由三：开发的实力不够

尽管“海兰云天”曾一度流行，然而，流行的东西总会过时，没有一种持久的力量支撑或者新鲜血液的灌输，就会被遗忘，一时，这里变成了一个有点“过气的明星”。目前海兰云天的配套还是老一套，可以娱乐与休闲的东西太少了，吸引不了人的眼球。

缘由四：三线别墅的地位

就目前重庆的消费水平和开发水准来讲，成功的别墅项目还只有一线别墅，如香樟林、蓝湖郡、保利高尔夫等，二线别墅基本上没有成功的，三线别墅就更谈不上了。本项目无论从地段规模还是名气上来讲，凭借资源优势只能算得上三线的别墅。

我们给海兰云天一个未来的假设：

假设一：将其户型改小，总价降低，转为投资型度假别墅。但投资总需要人来消费，最终的落脚点还是在谁来用这个别墅的问题上。

假设二：全部改成独立别墅，三期赛纳维拉就规划了66栋纯独立别墅，如果在户型和总价上契合了一些消费者的要求的话，那么这个地块的别墅市场可能被盘活。

假设三：参照一品、铁山坪地段的别墅做法，直接从推广上就灌输卖地的观念，开发商也可以早早脱身，赶快把资金转向其他可以赚钱的项目上去。

特别推荐

• 更多>>